文：任泽平团队
1 事件：北上楼市调整首付比、普宅标准等
12月14日，北京出台房地产新政，在首付比、贷款利率、普通住宅认定标准等方面做出调整，除限购政策外，市场期待已久的楼市优化政策终于落地，上海也出台房地产新政，在首付比、贷款利率、普通住宅认定标准等方面做出调整，除限购政策外，市场期待已久的楼市优化政策终于落地。
北京首套住房个人贷款最低首付比例统一下调至百分之三十，二套最低首付比例下调为城六区百分之五十、非城六区百分之四十；新发放房贷利率政策下限下调，城六区首套和二套利率政策下限分别不低于相应期限贷款市场报价利率加十个基点和加六十个基点，非城六区首套和二套利率政策下限分别不低于相应期限贷款市场报价利率加零个基点和加五十五个基点；房贷年限由最长二十五年恢复至三十年；普通住宅认定方面，调高了成交价格标准，五环内由前期的每平米三点九六万上调至每平米八点五万 。
上海首套住房个人贷款最低首付比例调整为不低于30%，二套最低首付比例调整为主城不低于50%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山不低于40%），下调银行新发放房贷利率政策下限，首套住房个人商贷利率下限不低于相应期限LPR减10个基点，二套利率下限不低于相应期限LPR加30个基点，优化普通住宅认定标准，取消价格要求。
2 影响：刚需和改善型需求有望得到短暂释放
首付比例下调，这直接缓解了购房首付金额的压力，特别是非普通住宅二套首付比最高下降了40%，改善性群体的购房门槛明显降低了。
北京本次政策取消了普通住宅和非普住宅首付比例的差异，此前，首套普通住宅首付比为35%，非普通住宅首付比为40%，二套普通住宅首付比为60%，非普通住宅首付比为80%，调整后，普通住宅和非普通住宅首套首付比均为30%，二套首付比均为40%或50%，主要差异在于是否为城六区 。
该政策会释放出更多刚需住房需求，该政策还会释放出更多改善型住房需求，在一定程度上能缓解不同购房群体的首付压力，对非普改善型住房更为利好，能进一步释放改善型住房购买力。
2）房贷利率降低带来利息优惠，房贷期限延长降低购房压力。
此次政策调整之前，一线城市房贷利率长期处于全国较高水平，贝壳数据表明，2023年11月百城首套主流房贷利率平均是3.87%，二套主流房贷利率平均是4.43%，一线城市首套房贷利率为4.38%，二套房贷利率为4.88% 。
此次政策调整之后，北京城六区首套利率下限为4.3%，二套房利率下限为4.8%；上海首套利率为4.1%，二套房利率为4.5%或者4.4%，主城区内是4.5%，非主城区是4.4%。简单来讲，100万元贷款30年月供会减少300元左右。这能够切实减轻新购房的利息负担，降低还贷压力。
此外，北京把房贷期限延长了5年，将其从25年调整为30年，这样做降低了购房门槛，还减轻了购房压力。以贷款总额200万元为例，若利率按4.75%计算，在贷款时间延长后，月供会减少969元
3）普宅范围扩大有利于更多家庭减轻住房转让时税费负担。
此次政策调整之前，北京普通住宅认定标准的价格约束条件，沿用了将近10年都没有更新。上海普通住宅认定标准的价格约束条件，同样沿用了将近10年都没有更新。
此次新政，在对普通住宅的界定方面，北京放宽了普宅的认定标准，提高了成交价格的认定标准，上海放宽了普宅的认定标准，取消了普通住宅的价格要求，两地均大幅提升了普通住宅占比，如根据北京市住建委数据，政策调整后，全市普宅占比提高至七成左右。这会有效地降低住宅交易产生的增值税等税费，进而减少二手房的交易成本，这对提升二手房市场的成交流动性是有帮助的。
3 展望：风向标意义大，进一步政策可期
北京的政策调控具有风向标意义，上海的政策调控也具有风向标意义，它们对中央精神进行响应，它们对中央精神进行贯彻，体现出稳定房地产市场的重要性。
7月24日会议明确提出，要适应新形势，新形势是房地产市场供求关系发生重大变化，要适时调整优化房地产政策。
8月31日，央行、金融监管总局对首套和二套商业性个人住房贷款首付比例政策下限进行了调整，同时也调整了利率政策下限，各地按照因城施策原则自主确定 。
12月12日中央经济工作会议提出，要守住不发生系统性风险的底线，要坚持稳重求进、以进促稳、先立后破。
在当前市场情形下，借鉴深圳新政的经验，北京、上海楼市新政短期内会产生一定效果，其可持续性有待跟踪观察，稳定预期仍需进一步加强。深圳于8月31日实施认房不认贷，9月29日下调住房贷款利率下限，11月23日调降二套房首付比例并优化普通住房认定标准，之后成交量呈现出一定程度的小幅改善，10月、11月深圳商品房成交分别环比增长25%、6.0%。
总体来看，本次北京、上海出台的新政，在降低购房成本方面下了功夫，在降低购房门槛方面也有所举措，新政涉及限购政策，未来或许还能期待放松限购等政策 。
未来的政策选择包括，全面取消限购，大幅降低存量房贷利率，加快“三大工程”建设。
当前地产有三招可以挽救，房地产属于第一大支柱产业，房地产稳定，那么经济就会稳定，就业也会稳定，金融同样会稳定。
可考虑组建住房银行，收购开发商的土地，收购开发商的商品房库存，将其用于租赁房保障房。限定开发商拿到资金后必须进行保交楼，如此便能防止烂尾。房企回款若有多余资金，可用于拿地，土地财政得以恢复，地方债务压力便可缓解。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，实现租购并举，形成新模式。
当前是全面取消限购的良好时机，能够回归市场化。当下市场处于低迷状态，这是取消限购的良好时机。发达国家对国内居民不存在限购措施，都是借助价格和税收进行调节，而非采用人为的行政手段，因为行政手段违背市场经济。倘若一二线市场活跃起来，便可以通过多贡献土地财政、税费来拉动经济增长。在当前行业持续低迷的背景下，取消限购，短期内不会引起市场迅速过热。中长期可考虑，在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场。同时，能为地方财政增加稳定税收来源。还能通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。
大幅降低存量房贷利率，涉及居民和房企，货币政策部门借助定向降准等举措支持银行降低负债成本。当前实际利率偏高，理应大幅降低存量利率。此前已降低首套房贷利率，社会反响良好，二套房贷利率也应降低，此乃善政。
加快建设保障性住房，加快推进“城中村”改造，加快“平急两用”公共基础设施建设，以此支撑房地产投资。通过城市群战略构建新发展模式，通过人地挂钩构建新发展模式，通过金融稳定构建新发展模式，通过租购并举构建新发展模式。
我们在业内提出了分析框架，即“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” ，在此框架基础上提出，“房地产长效机制的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩和房地产税” ，通过用时间换空间，促进长期平稳健康发展。
采取长短相结合的措施，就有希望促进房地产软着陆，进而为中国经济复苏贡献力量，也能为就业贡献力量。
