《巍立评楼》 独家观点 坚持原创 把握房地产投资脉络
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撰文：第一财经特约评论员、同策咨询四区研究总监 王巍立
一则新闻在网络上迅速走红，在严厉的325新政实施后，上海楼市出现了“降价潮”，二手房东主动降低了210万的价格，市中心老牌区域虹口的新房价格暴跌了29%，事实真的是这样吗？
向来用于判断楼市趋势的成交数据，难道也会出现问题？在本期《巍立评楼》中，此次要给大家拨开表象，洞见标题党背后的真相 。
“沪九条”新政于上月25日通过新闻发布会的形式颁布，这一颁布方式史无前例，用主流媒体的话来说，其严厉程度“史无前例”。在巍立君的记忆中，在上海房地产市场过去十年的发展历程里，调控早已经成为常态。当然，调控从来都不是单向的，在房价暴涨之后会有严厉抑制，在整体经济萎靡之后也会有积极刺激 。这样的反复频度，在近些年有所加剧，市场的景气程度只能按“月”来计算，几乎很难完整地上演连续两年的单边上扬行情。
从年底到新政出台签前出现暴涨的原因，巍立在之前文章里已详细论述。那一天，无数小伙伴们在3月24日奋战至午夜，甚至在网吧奋战，如此才刷新出脆弱的网上房地产交易系统页面。上海一手房单日成交量突破了1706套，目的是紧抓住一个政策的窗口期，第二天成交量再度突破2200套，可是后面一天，即便网签成功的非沪籍购房者，很多也陷入退房的命运，原因是购房资格要求非沪籍社保必须连续满5年，众多突然被限购的新上海人，只能忘记买房的事，去拥抱诗和远方了。
政策已经出台，再多评论也没有益处，至少在短期内不会马上作废，接下来就看靴子落地后，市场会有怎样的震动了。
成交量大幅下降，这是毫无疑问的，新政实施后的首周下滑幅度达到了60%，这是由多种因素造成的：其一，前3个月出现了极度透支的情况，而且用于数据对比的数值已经是历史最高纪录；其二，为了规避新政，购房者抓住窗口时间提前进行网签；其三，本轮新政的核心是通过限制贷款、限制外地人购房，削减至少20%的购房需求；其四，新政落地后，短期内观望气氛逐渐浓厚 。
来看看新政一周后房价的表现，商品住宅成交均价从新政前的每平方米33420元下跌，跌到每平方米32246元，每平方米下降了1174元，跌幅为4% 。
耸人听闻的是，某机构发布了数据，数据显示，在新政落地后的两周内，市中心核心区域有个虹口区，虹口区的房价居然暴跌了29%！
新政肯定存在抑制效应，可是究竟何时竟然会这样令人惊叹，使得上海房价这艘巨轮如此轻易地就翻船了呢？
虹口成了重灾区，其他区域有涨有跌，青浦、奉贤、杨浦、长宁出现明显下跌，其中郊区和市区各占一半。同样是这份统计数据，地段比虹口有优势的黄浦区，在新政之后暴涨了28%。当然，对于当前极力鼓吹新政威力的主流媒体而言，这样的数据自然被主动屏蔽掉了。
上图是媒体采用的对比图，展示了某机构新政前后两周时间全市各区域房价的涨跌幅情况。
那么，问题出现了，新政之前，虹口有352套房子，单价8万，日光现象曾在网络上广泛传播，为何此地突然从极好的状态陷入极坏的境地，这期间究竟发生了什么事情 ？
其实每次新政颁布，都会有类似的事情发生。对于我们研究房价的变动而言，若要评判整体房价，必须满足两个条件。一个条件是要有足够长的时间，另一个条件是要有足够多的研究样本。要是取样少、时间短，往往就会对标不准确，出现牛头不对马嘴的情况。
下面就来看看前后判若云泥的上海虹口房价吧。
2016.3.12—3.24 虹口区住宅成交统计
在这近半月的成交数据里，能够发现四川北路板块的建邦16区是成交主力之一，瑞红新城也是成交主力之一，它们推动区域成交均价达到了76073元/平米。其余项目都仅成交一套，所占比重非常小，几乎可以忽略不计，白金湾的价格因某些特殊情况才有5万元的单价 。巍立按，新房网签存在购房和签约的时间差，对于个别房源而言，它并不能反映真实价格，比如，1年前某人预订了一套房源，然而时隔多日才进行网签，最终体现的价格早已过时了。
再来看看新政沪九条颁布之后的情况。
2016.3.26-4.7 虹口住宅成交统计
整体成交均价下滑了29%，均价为54286元/平米，这是根据上表得出的。从统计数据中能看到成交套数的改变，这使得样本发生了极大变化。建邦16区的价格依然保持一致且坚挺。一个名为江七星城的老项目突然出现，其价格为28793元/平米。熟悉市场的人都清楚，出现这样的价格只是因为签约时间滞后 。另外两套宏惠和豪景苑，价格相比之前大幅下跌，明显低于市场当前价格，只有补签约才会出现这样的低价。就算这两者价格合理，将3.25新政前成交主力瑞虹新城与之对比，豪景苑、名江虽各只成交1套，但却占据半壁江山，这真的是关公战秦琼了。
小伙伴们都懂了吧，此虹口，真的不是，彼虹口！
黄浦区出现暴涨28%的情况，这完全是因为统计样本以及成交结构存在差异。从全市范围来看，新政前后成交项目的差异性更大 。二手房暴跌的问题更容易解释，首先，当下多数市中心二手房的挂牌价被严重高估，然而这并非成交价格，本来市场会因买卖双方的价格差异自行调整，新政影响下，挤出的只是水分，并非真实价值。
上周为新政出台当周3.21—3.27的楼市公寓成交前十名
上周为新政出台当周3.28—4.3的楼市公寓成交前十名
