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清明节前，关税战正式打响。
周五A股休市，美股先跌为敬，-6%。
在此铺垫之下，今日大A一片狼藉：
4000只股票跌停，也是创纪录了。
上海房价与A股的关联性比较高，在2014年到2015年的牛市过后，上海房价迎来了较大幅度的上涨，在2019年到2020年的牛市过后，上海房价同样迎来了较大幅度的上涨。
自2024年9月24日以来的行情中，不少游资发财了，不少大户也发财了。然而，赚钱效益仍无法与2014年至2015年、2019年至2020年相比较。
关税大棒挥舞起来，趋势变差了，股市套现资金涌入沪楼这种说法，也就结束了。
今天想重点进行分析，从基本面这个角度来看，关税战会对上海房价产生哪些影响？
很多人说，逆全球化不可避免，外资退潮是大趋势。
上海属于外向型经济体，这里是外企在华的大本营，有众多外企从业人员，就业市场受到了严重冲击。
今天，又传出MSFT某中国区部门裁撤的消息。
上海的外企人，都是人心惶惶的状态。
不过，我要在此提示一句，大家或许高估了外资退潮给上海楼市购买力带来的影响。
新入职的外企人们，本来就不太能买得起上海的房子了。
现在已不是1995到2005年了，外企在上海早就不是收入处于第一层级的职业了，它已被互联网行业、芯片行业、金融行业，甚至一些有着高福利的国有企业和央企取代了。
在外企工作、通过知识星球或私信向我提问的小朋友们，他们普遍的收入区间是税前20万到40万 ，如果不依靠家里的赞助，那么购买一套价值300万的房子会很吃力 。
高收入外企人（70-80后高管）则不再是买房的主力军了。
在刚需盘的购买力方面，受到关税战的打击，其购买力未必有想象中那么大。在改善盘的购买力方面，受到关税战的打击，其购买力未必有想象中那么大。
真正需要警惕的，是上海的高总价购买力。
上海豪宅买家群体中，有一部分人是股票大户，股票市场下跌后，他们会稍作歇息，这属于短期影响。
永久性受到打击的，是江浙沪那些与外贸相关的企业主。他们是高总价购买力的中坚力量 。
2023年到2024年期间，国内消费状况不佳，然而贸易顺差却接连创造历史最高纪录，众多外贸从业者收获了巨额财富 。
上海二手豪宅价格相对比较坚挺，在2023年到2024年期间呈现这种态势，到2025年开始出现价格跳水，与此同时新房豪宅销售情况火热，而这背后都有外贸老板的身影。
上海的各个区，其中包括黄浦区，现在应该对风貌别墅以及超高层的推盘节奏作出调整了。
关税另一个重大的影响，是利率。
我在《》这篇文章里进行过分析，上海楼市想要见底，首先要达成一个条件，那就是租售比等于按揭利率 。
根据易居研究院的最新数据，上海的平均租售比是1.89%：
上海的按揭利率还在3.15%，按揭和毛租售比的差距有点大。
两者的剪刀差想要收敛的话，有3个路径：
①租金上涨；
②房价优化；
③LPR利率下调；
令人尴尬的是，上海的租金处于下降趋势，环比下降了0.6%，同比下降了1.2%，今年能够保持稳定就已经很不错了。
如果房价想要稳住的话，只能指望央行所说的【择机降息】了。
翻译一下，看美联储那边降了再降。
美联储的政策目标有两个，一个是将通货膨胀控制在2%以内，另一个是实现充分就业，其中控制通货膨胀在2%以内这一目标优先于实现充分就业这一目标。
超预期的关税，有可能很快引发输入性通胀，这明显对美联储降息不利。
再说下政策对冲方面。
拉动经济的三驾马车分别是投资、出口以及消费 。传统基建的效率较低 ，在2023年到2024年消费情况不佳的年份 ，是依靠创纪录的贸易顺差来支撑经济增速的 。
2025年，轮到出口挨打了，是时候全力刺激消费了。
国家早有准备，4%的赤字率，就是为关税战预留的空间。
刺激消费的关键在于提升居民收入，提升居民收入预期，这对房价会有正向作用，对房租也会有正向作用。
具体就看怎么执行了。
总结而言，关税战对上海房价会有一个长期的影响：
①外贸首当其冲，高总价购买力受挤压；
LPR利率受到美联储的牵制 。美国出现输入性通胀 ，且非农就业表现强势 ，那么这对房价企稳是不利的 ，反之 ，若情况相反 ，则对房价企稳有利 ；
③政策刺激消费的力度够强的话，可以起到一些对冲作用。
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