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小刘是一名豪宅经纪人
最近刚好成交了
一套价值3000万元的豪宅
可却与卖房者在中介费上产生分歧
近期，上海青浦地区的法院对一宗涉及委托合同的争议案件进行了审理。在这起案件中，原告将房屋出售者李女士告上了法庭，诉求是按照交易金额的百分之一支付给中介机构费用。
案情回放
小刘作为一位豪宅经纪人，尽管年纪尚轻，却已在豪宅单方代理领域深耕多年，积累了丰富的经验，并在业界享有一定的声誉。近期，他促成了一笔豪宅交易。根据合同规定，卖方需支付1%的中介费，即31万元给小刘。然而，在支付了15万元后，卖方却拒绝继续付款。因此，小刘将卖方委托人李女士告上了法庭，要求她支付剩余的16万元委托代理费。
豪宅经纪人即便在房产交易中金额巨大，每笔交易所赚取的代理费用也相对较高，然而，在这笔高额费用背后，却隐藏着繁重的工作强度。李女士是通过朋友的推荐而来，她打算出售的是一栋独立的别墅。该别墅所在的小区环境宜人，位置也十分便利。然而，这套别墅的单价较高，与市场上其他类似房源相比，想要迅速以高价卖出并非易事。因此，小刘与李女士共同签署了一份委托代理协议，其中规定李女士需按照成交金额的1%支付给小刘作为中介服务费用。为了确保李女士能够顺利将房产卖出，小刘精心设计了专属的营销策略，对房产进行了广泛宣传，并扩大了宣传覆盖面。在看房过程中，小刘为客户提供了独家的讲解和议价服务。经过8个月的努力，李女士最终以超过3000万元的价格成功售出了房屋，并且顺利地按时收到了房款。在支付了10万元之后，李女士在诉前调解阶段又支付了5万元，但仍有16万元尚未支付。
李女士在答辩中提到，原告小刘所提及的代为推广、实地看房以及协商房价等行为确实发生过，并且交易最终也圆满完成。在此之前，双方已签署了委托代理协议，明确了中介费为成交价的1%。尽管小刘协助谈判，但成交价格并未达到预期。从受托到成交，整个过程仅用了8个月时间，这在众多豪宅交易中算是相当迅速的。
考虑到小刘在整个房产交易中扮演的经纪角色及其所做出的努力，31万元的总额显然偏高，而15万元则显得更为恰当。在与小刘的后续交流中，我们已提出降低价格的提议，他并未提出反对意见。在诉讼前，我们已先行支付给小刘10万元，而在诉前调解阶段，我们又额外支付了5万元。因此，小刘提出的诉讼请求缺乏合理性。
法院认为
在听取了双方当事人的陈述之后，法官仔细审阅了他们之间的对话记录，发现小刘不止一次地向李女士夫妇索要剩余的21万元中介费，而李女士夫妇则明确提出，根据小刘的工作量，支付5万元更为合适。对此，小刘并未提出反对意见，反而主动向李女士提供了自己的银行账户信息，并敦促对方尽快进行转账。
依照法律设立的契约，对涉及双方均具有强制效力，需依照约定执行，然而若双方达成共识，合同内容可作调整。在本案中，小刘与李女士双方业已就原先的委托代理协议中的中介费部分进行了协商并作出了修改。李女士理应遵守修改后的合同条款，并迅速支付剩余的5万元中介费，然而直至诉讼调解程序启动，李女士及其配偶才支付了这笔款项，这显然构成了延迟付款。
法官的阐释让小刘原告认识到，当时出于急迫的资金需求，他确实接受了李女士的建议。李女士也承诺额外支付1万元作为延迟付款的赔偿。在法院的调解下，李女士支付了这1万元，随后小刘撤销了诉讼。
法官说法
依据《民法典》的相关条款，双方当事人需严格依照协议内容，完整地执行各自的责任。在执行合同的过程中，若双方达成共识，可以对合同中的权利与义务进行调整。至于经过调整的合同，双方应秉持诚信原则，严格按照新约定执行。
在豪宅交易领域，鉴于买卖双方对中介服务持有较高期望或特定需求，豪宅房产经纪人便应运而生。通常来说，中介费用应当与客户服务成本、宣传推广投入等保持一致。当合同的实际履行情况发生变化时，当事人有权提出修改合同的要求，这种要求既可以书面提出，也可以通过微信等电子数据形式进行表达。在本案中，小刘通过向李女士提供银行账户这一行为，明确表示了对降低中介费意向的认同。双方就原委托合同的调整达成了一致意见，根据修改后的合同条款，双方应各自履行相应的义务。
