近年来，我国对个人住房贷款中的住房套数认定标准进行了优化，实施了“认房不认贷”的政策。在此政策影响下，一些购房者将原先的二套房贷利率调整为首次购房的利率。在这种形势下，购房者是否能够享受到住房贷款利息个人所得税的专项附加扣除政策，成为了市场热议的焦点问题。
近期，国家税务总局12366纳税服务平台通过热点问题解答的方式明确指出，符合特定条件的“二套转首套”购房者可享受住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年最多可减免1.2万元的税前金额。那么，究竟需要满足哪些具体条件才能申请这项个税专项附加扣除？又该如何操作以享受这一税收优惠政策呢？
在此之前，众多城市实施了针对首套房的“认房又认贷”政策，购房者在拥有房产或贷款记录的情况下，若再次购房，往往会被归类为“二套房”，此时首付比例和贷款利率通常都会有所提高。
为保障房地产市场稳定，更充分地满足居民对刚性及改善型住房的需求，住房和城乡建设部等相关部门于2023年8月出台了一系列政策。根据这些政策，当居民家庭申请贷款购置商品住宅时，只要家庭成员在该地并无已登记的完整住宅，无论他们之前是否已经通过贷款购置过住房，银行业金融机构都将按照首套房的信贷政策来执行，即所谓的“认房不认贷”原则。
李宇嘉，广东省住房政策研究中心的首席研究员，指出：“所谓的‘二套转首套’这一概念，指的是在2023年8月18日之前，那些之前并无房产，但已有贷款记录的个人或家庭，在后续购房时，由于已有贷款记录，将按照二套住房的贷款政策来执行。”自2023年8月18日起，住建部发布通知，指出若个人名下无房产却持有贷款，在购置新房时，将享受首套房的优惠政策，即所谓的“认房不认贷”原则。该政策实施后，原先被归类为二套房的购房者，若现在购置房产，亦可享受首套房政策支持，此举旨在助力满足基本住房需求的购房者。
在此政策影响下，众多人纷纷采取“二套变首套”的策略，积极申请利率的调整。那么，对于“首套房”而言，是否能够享受个人所得税的减免呢？依据我国个人所得税现行政策，对于纳税人及其配偶，无论是单独还是共同，若以商业银行或住房公积金个人住房贷款的形式，在中国境内购置住房，那么在贷款利息实际发生的年度内，可以按照每月1000元的标准进行定额扣除。此扣除的期限最长可达240个月。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进进行了解释，他指出，例如，对于首套房，每月需偿还房贷，在个人所得税的计算过程中，可以依据所拥有的首套房房贷，每月获得1000元的抵扣额度，然而，对于第二套房则不提供抵扣，这是因为政策主要针对的是首套房。
尽管购房者实际上在某个地方购置的是首套住房，但由于“认房又认贷”的规定，他们因之前有购房贷款的记录，所以被认定为购买了第二套住房，并因此需要承担二套房贷的利率。这样的情况下，他们并未能享受到首套房住房贷款利息的专项附加扣除政策。
现在，依据国家税务总局的最新公告，这些购房者的商业贷款部分已经完成了从“二套”转为“首套”的变更手续。因此，他们同样有权获得住房贷款利息个人所得税专项附加扣除的优惠。这样一来，这部分纳税人便能在最长20年的期间内，每年获得1.2万元的税前扣除额度，累计下来，总共可以减免24万元。
严跃进强调，需留意的一点是，纳税人对于首套住房贷款的利息扣除权益仅限一次。“个税抵扣政策的基本导向并未发生改变，每人仅有一次享受机会。若您之前已经享用过这一优惠，或者正在进行个税抵扣的申请，那么在您购买第二套房产时，将无法再享受此优惠。”若之前未曾享有此待遇，依据我国现行政策，贷款合同已依照首套房的标准进行了调整，所谓“将二套房变更为首套房”的做法，实际上是可以被采纳的。依照“机会仅此一次”的规定，这意味着每月可节省大约1000元的扣除额度，累积下来，总计可达20年之久。
这些政策的实施细节是怎样的呢？广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，这需要分为两个阶段进行。首先，对于贷款人来说，若想要在符合“认房不认贷”的条件后享受首套房的优惠政策，他们需要在贷款银行的App中进行操作，提交申请，并将贷款利率调整为首套房的利率。在第二步中，纳税人只需通过个人所得税App的个人界面，进入“住房贷款利息专项附加扣除”这一环节，录入贷款相关详细信息，便能够享受到“二套转首套”的优惠。这样一来，个人在缴纳个人所得税前，便可以将按揭贷款的利息部分予以扣除。
此次将“二套转首套”房贷利息纳入个人所得税抵扣范畴，众多购房者将直接受益于税收的实际减免。李宇嘉指出，此举有助于降低他们的生活成本，进而推动其他领域的消费增长。此外，它还有利于居民持续保有房产，防止因成本高昂而导致的无序挂牌现象，减轻市场波动，并减少无序还款行为的发生。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，这一政策的确有利于激发民众购房的热情，推动房地产市场的稳健增长。“该政策进一步阐释了，各地正致力于降低房屋持有成本，并对现有的存量房贷政策进行了调整和优化。这一举措无疑将对我们第二季度的购房需求以及交易活动产生积极的促进作用。”
