上海 最新购房政策汇总
为了让各位能更直观地掌握上海楼市新政策的调整要点及购房相关知识，大姚老师精心汇编了一套资料，内容涵盖上海限购政策解读、外地户籍人士购房指南、上海购房贷款相关法规、新房购房流程详解，积分计算方法、二手房交易步骤，二手房交易所涉及的税率及标准，以及各区域交易中心联系方式，还包括直系亲属赠与及继承相关事宜，以及房产税的计算方法等，全面解析！
01.
上海限购政策
最新购房政策变化
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外地户籍的家庭，只有那些符合购房条件的人才有权申请产证；若不符合条件，则不能独立申请产证。
签约当月及之前的社保缴纳记录和税单信息均不予采纳，签约前需确保在过去63个月中，有60个月是符合有效缴纳要求的。举例来说，若在11月签订合同，那么11月份的社保和税单将不被认可，而需确保至10月份为止，相关缴纳记录已满足购房条件。
在上海，拥有上海户口与外地户口的夫妻家庭中，若外地户口一方有首套房购房资格，则可以独立办理产权证。但需注意，若上海户口一方在限购政策实施前已与父母共有一套住房，则外地户口一方将无法单独办理首套房产权证，此时上海户口一方必须办理产权证。
离异情况分析
在婚姻关系存续期间，若房屋被出售，则该房产不纳入限购政策之中（前提是产权证的登记日期需早于离婚的日期）。
二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数
离婚时房屋未售出或未赠与他人，即便在离婚之后进行出售或赠与，这些情况仍需纳入考量范围（至于离婚后赠与的房屋是否应计入套数，需根据各交易中心的具体规定来确定）。
四、对于其他限购政策，不受限制（在限购前，若住宅与父母共同拥有，可依据原有规定，通过提供亲属证明来减少应购套数；若原配偶一方需要，则需由另一方提供相关材料）。
五、离异已满3年，不受新政影响
六、离异后复婚按新政策执行
请注意，具体细节需参照各区房地产交易中心的限购政策，如有疑问，请拨打电话962269进行咨询。
临港购房新政分析
1、上海临港购房新政发布：
2019年8月6日，正值上海自贸区临港新片区正式设立之际，国务院新闻办公室组织了一场新闻发布会，并在此场合发布了针对吸引人才的十二条具体措施。
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人才“居转户”的年限得到缩短，原本的7年期限已被压缩至5年，而对于核心人才，这一期限更是被进一步缩短至3年。
3、购房资格：
非本市户籍居民的购房资格已从家庭单位转变为个人单位；同时，社保缴纳年限也由原先的五年减少到了三年。换句话说，只要是在临港新片区工作的外地单身人士，且工作年限达到一年以上，就有可能在该细则规定的区域内购买房产。
公司名义购房
在中国境内（不包括香港、澳门和台湾地区）注册的企业若要购置商品住宅，必须符合以下要求（购房时间依据合同网签备案的日期来确定）。
企业近几年的纳税总额未达到500万元（不含此数）；同时，企业需满足以下条件：一是成立时间超过5年；二是该企业在本市缴纳的税款总额已达到100万元人民币；三是企业员工人数不少于10人，并且这些员工已在该公司缴纳了5年以上的社保和公积金。
企业若在最近几年缴纳的税款总额达到或超过500万元，那么在购买房产时，将不受之前提到的企业成立年限和员工数量限制。
等条件的限制；
目前，上海市各区域交易中心在执行该规定时，所采取的具体措施仅针对企业购置新建的商品房。
购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二)境外注册的公司在沪不能购买商品住房；
02.
上海购房贷款政策
商业贷款
贷款政策变化
银行对客户的购房首付款来源进行严格审查，规定首付款不得来源于非直系亲属的借款、P2P平台贷款、贷款转借、信用卡透支等途径。同时，严禁将任何借贷资金作为首付款使用。在此，直系亲属特指父母和配偶，不包括兄弟姐妹。
银行在办理业务时，必须核实客户的还款能力，这要求客户提供与其收入证明金额相匹配的工资流水，或者能展示收入水平的其他相关证明材料。
3、审批时间延长。
贷款发放周期延长，目前对于新房的房贷业务，平均需时约两个月即可完成放款，近期放款速度有所提升。
若全国范围内存在两套或两套以上的住房贷款尚未偿还，金融机构将暂停对第三套住房贷款的发放。
父母需在产权证上登记，子女可参与贷款，但此项服务现已暂停接受申请。若子女需在产权证上登记，父母参与贷款时，也需出示其还款能力证明，政策执行更加严格。
7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
目前银行已暂停处理定金审批业务，只有当首付款达到规定的比例后，贷款申请才能被接受。对于首次购房，首付款需达到总房款的35%，而对于非首次购房，则需支付50%或70%的首付款。
公积金贷款
03.
上海购房流程及积分计算
新房购房流程
一 .取证
新盘已获得正式盖章并生效的《商品房预售许可证》以及《准售房源公告及一房一价表》。
2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二 .认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三 . 审查资料
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
购买者需提供身份证件、户籍证明文件、婚姻状况相关材料（包括但不限于结婚证、离婚证以及离婚协议书）、以及未成年子女的出生证明。
出示社保凭证或缴税凭证（仅限非上海户籍人士提供，上海户籍居民无需提供）。
购房人及其家庭成员所拥有的住房相关文件包括但不限于购房合同、预告登记证明或产权证明等；无论产证是购房人单独持有还是与他人共有，无论是因动拆迁、宅基地等原因取得，只要是购房人名下的产权证明，均需提供。
上海新房积分制
附最新变化：
若夫妻中一方持有非本地户籍，并且该非本地户籍方是购房主体，那么这种情况将被视为外地购房，相应地，基础分数将减少10分（针对上海户籍）。
自2003年1月份开始计算社保缴纳的月份数，直至达到认购活动开始日期的前两个月为止。
04.
二手房交易流程
三价就低政策
自2021年8月6日始，上海对二手房房贷实施了新的规定，规定在执行“三价就低”原则时，购房者在申请贷款时需选取买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者中的最低值，以此作为贷款申请的房价基准。自“三价就低”政策实施以来，众多二手房购房者的实际首付金额普遍较以往大幅增加。
案例：
三价就低前：
网签合同价：460万
首付：460*35%=161万
贷款：460*65%=298万
三价就低后:
网签合同价：460万
涉税评估价：227万
贷款：227*65%=147万
实际首付：460-147=313万
三价就低后，首付增加了152万！
「上海二手房交易流程」
上海二手房交易流程
上家（房东）
客户与下家签订定金协议（注：约定时间进行网络签约或直接进行网络签约）后，需签署上海市房屋买卖合同的网络版。
若前一手业主存在贷款，需按照各银行规定的还款时间进行预约还款，并在完成还款后前往银行领取结清证明（该证明需在过户前注销）。
买方支付首付（支付方式和时间由双方商定）后，接着申请贷款，待银行审核通过，双方需前往交易中心完成税务审核和产权过户手续（买方需在5个工作日内缴纳税款），当天即可领取产权证和抵押证。银行在收到抵押贷款后，将款项划拨至卖方开户行，买方在收到全部房款后交付房屋（双方需到物业管理处办理交接手续并结清物业费、水电费、煤气费、有线电视费等费用）。
若买家能够一次性支付款项且资金及时到位，并且卖家没有银行贷款，那么交易过程大约需要7天时间。这一信息仅作参考。
05.
上海房产税征收标准
近期，上海市统计局对外发布了2021年度新建住宅的平均销售价格，该价格为每平方米40974元。
按此计算，今年的上海房产税税率分界线则为81948元/㎡。
必须首先明确，所提及的上海个人住房房产税，并不等同于即将实行的房地产税。
实际上，自2011年上海开始实施房产税试点政策以来，已经过去了整整11个年头。许多新购入房产的居民或许对征税的具体对象、征收的具体标准、税额的计算方法以及相关的减免政策了解不深，更不清楚如何正确缴纳税款以及拒缴可能带来的后果。本篇内容将为您全面解析这些问题。
01
哪些人要缴纳房产税？
依据2011年1月27日颁布的《上海市实施个人住房房产税试点暂行办法》，该市房产税的征缴对象主要包括：
1、本市居民家庭：
自2011年起，在本市购置的、属于该居民家庭所拥有的第二套住房或更多（不论其为二手存量房还是新建成的商品住宅），均不得购买。
2、非本市居民家庭：
2011年后在本市新购的住房
02
上海房产税怎么算？
1、计税依据：住房市场交易价格的70%。
税率设定为0.4%至0.6%的差异化区间，目前暂定适用税率为0.6%。然而，对于那些对应税住房的单价市场交易价格，若不高于本市上年度新建商品住房平均销售价格的两倍（包括两倍），则税率可临时降至0.4%。
2022年度上海房产税
税率分界线：81948元/㎡
（市统计局公布的上年度新房销售均价*2）
新购房单价≤81948元/㎡，税率为0.4%
新购房单价＞81948元/㎡，税率为0.6%
本市居民家庭可享受每人60平方米的免税住房面积（即住房的建筑面积）的优惠，此面积需从总征税面积中扣除。在合并计算时，需将居民家庭新购住房的面积与现有住房面积相加，得出家庭全部住房面积。
因而，上海房产税的计算公式为：
应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率
举例：
某家庭拥有三名成员，其应享受的免税面积为180平方米。该家庭的首套住房建筑面积达到了100平方米，而第二套住房的建筑面积则是120平方米。将这两套住房的面积相加，总共达到了220平方米，这一面积已经超出了免税面积40平方米，因此，超出的部分将需要缴纳房产税。那么，究竟需要缴纳多少房产税呢？
若新房子的每平方米售价为五万元，那么他们本年度需要支付的房产税金额将是：
40×50000×70%×0.4%=5600元
若新购房产的每平方米价格为十万，那么他们今年需缴纳的房产税金额计算如下：
40×100000×70%×0.6%=16800元
4、缴税期限为每年的12月31日之前。在此日期之前，纳税人需出示有效的身份证明原件，主动向负责的税务机关提交纳税申报，并确保当年应缴税款全部结清。若未能在规定时间内足额缴纳，则从次年的1月1日开始，每日需按万分之五的比率支付滞纳金，直至税款全部缴纳完毕。
03
上海房产税哪些情况可以减免
本市户籍：
新购置的、属于家庭第二套或更高套数的住宅，其家庭所有住宅面积合并计算后，若人均面积不超过60平方米，则新购住宅将免征房产税；若人均面积超过60平方米，则新购住宅超出人均60平方米部分的面积，将依照规定缴纳房产税。
在本市，居民若购置了新住宅，且在一年之内将其家庭中唯一的旧居出售，那么，按照临时性规定，对于该新购住宅所缴纳的房产税，是可以申请退还的。
本市居民家庭的子女在成年之后，若因结婚等事宜而首次购买新房，并且该房屋是成年子女家庭唯一拥有的住宅，那么将享受房产税的减免政策。
符合国家及本市相关规定引进的高层次人才和重点产业急需紧缺人才，若持有符合标准积分要求的本市居住证且在本市工作生活，对于新购买的、作为家庭唯一住房的房产，将予以房产税的豁免。
非本市户籍：
居住证持有时间超过三年，且在本市从事工作及居住的购房者，若新购住房为家庭唯一住宅，将无需缴纳房产税。若居住证持有时间不足三年，需依照临时规定缴纳房产税。待居住证持有时间达到三年，并在本市工作生活后，之前已缴纳的房产税将有机会获得退还。
外籍人士：
须持续每年全额支付房产税，该税额依据房产证所载面积计算，非按人均面积分摊，直至房屋售出。
04
上海房产税缴税渠道
纳税人可以根据实际情况，自行决定通过电子税务局、付费通平台、指定银行或税务服务窗口中的任意一种途径来完成税款缴纳。
（1）电子税务局
电脑端：即日起，纳税人可登录上海市电子税务局（网址：
请访问上海电子税务局网站（https://etax.shanghai.chinatax.gov.cn），进入“我要办税”栏目，选择“税费申报及缴纳”下的“税费缴纳”选项，然后点击“个人住房房产税缴纳”进行网上缴税操作。
自今日起，用户可通过“随申办”应用程序（包括“随申办”支付宝及微信小程序版）进行网上税款缴纳操作。
（2）付费通
访问付费通官方网站（网址为www.shfft.com），或通过付费通应用程序，亦或关注“付费通账单查缴”微信公众号，遵循网络操作步骤进行税款缴纳。
（3）有关银行
上海银行、上海农村商业银行营业网点，都可以缴纳房产税。
（4）税务专窗
在应税住房所在区域的房地产交易服务中心税务柜台，亦或在相应区域的税务局办理税务业务的个人住房房产税专用窗口。
*以上信息整理自国税总局上海税务局官网
06.
二手房交易税费及标准
07.
上海各区房地产交易中心联系方式
07.
直系亲属继承、赠与
赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？
进行赠与过户时，可享受营业税和个人所得税的豁免（直系亲属间的赠与则可免除个人所得税）。
赠与过户时营业税可免，但个人所得税则必须支付；合同评估价值乘以20%的税率是固定的，不可挑选（若非直系亲属关系，个税率为20%）。
房产交易时，无论其具体状况如何，均须缴纳全部的契税，计算方式为评估价值的3%。
4、其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
2、办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
3、二手房赠与过户所需材料：
1、赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件；
2、受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件；
3、产权证复印件；
4、请提供户口簿（如系直系亲属关系，需出示直系亲属关系证明或直系亲属关系公证书）。
公证过的赠与文件及接受文件（相关文本可在交易中心的窗口找到，只需在窗口处直接填写，交易中心将自行完成公证手续，无需个人另行办理。）
继承
1、继承会产生哪些费用？
直系亲属间的遗产继承无需缴纳契税、增值税及个人所得税。继承得来的房产若日后转售，其契税和增值税的缴纳标准与普通商品房一致；若持有满五年且为唯一住房，个税可免；若非唯一住房，则需缴纳总房价款的20%作为个税。
2、房屋的继承顺序是什么？
遗产继承的顺序依次为：首先遵循遗赠抚养协议的规定，其次是遗嘱继承的规定，最后才是法定继承的规则。
3、房屋继承的流程是什么？
首先，需前往公证机构进行继承权公证手续办理；获取公证书后，接着前往房屋所在地的交易中心税务窗口进行税务核定；在领取完税凭证之后，最后到房屋所在地的交易中心更换新的产权证明。
4、房屋继承的时效为多久？
继承公证的实施需对家庭成员信息进行核实，通常情况下，本市户籍居民的办理时间约为两个月；然而，若为外地户籍，则需前往户籍所在地取证，因此所需时间相对较长，具体时效会因不同户籍地的具体情况而有所差异。
办理继承公证后，变更继承产证的房屋所在地房地产交易中心的具体受理程序是怎样的？
房屋所在地房地产交易中心设有税务免税申报点，该点负责接收申报材料→申报材料随后被房地产交易中心的受理窗口接收→在20个自然日内（不包括法定节假日）完成产证出具。
继承公证所需材料
申请人需提供身份证件，代理人须出示身份证明及授权委托书，若委托书源自国外或港澳台地区，则必须经过当地公证机关或司法部授权机构及人员的公证。
继承人和已故继承人的死亡证明是必需的；此类证明通常由公安机关或被继承人死亡时的医疗机构提供；若被继承人在境外或港澳台地区离世，死亡证明需由当地公证机构或司法部授权的机构及人员予以公证。
3)被继承人遗留的财产证明
继承人需提供其所有合法继承人的详细信息，同时也要提供有关是否有依赖被继承人生活的人的相关证据。此类证明通常由继承人或被继承人的工作单位人事部门依据其档案记录进行出具，出具证明的范畴应严格遵循继承法所规定的法定继承人范围。
被继承人在生前所设立的各种遗嘱，涵盖了经过公证、亲自书写、他人代笔、录音以及口头表达等多种形式。
继承人若决定放弃继承，需亲自前往公证机构，明确表达放弃继承权的意愿，或者提供一份已由公证机构验证的放弃继承权声明文件。
若继承人自失踪已有时日，其行踪未得查明，则需向人民法院提交相关裁定书，以宣告其失踪或死亡。
8)其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。
办理继承时需要注意哪些问题？
1)遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产；
被继承人的遗产状况需明确了解，包括是否涉及典当、抵押等情形，以及是否存在共有权益；同时，需查明遗产的具体位置、保管人是谁，以及产权是否存在纠纷；此外，还需确认除已知的遗产之外，是否存在其他债权债务关系。
在我国婚姻法中，关于夫妻共同财产的继承问题，除非双方事先有特殊约定，否则在婚姻关系存续期间所获得的财产，均被视为夫妻共同财产。所以，在处理一方去世后的遗产继承公证时，必须明确区分，只有去世一方的份额才能作为遗产进行继承，而剩余的部分则应归存活的一方所有。
若被继承人在生前已设立遗嘱或达成遗赠抚养协议，需首先核实遗嘱或遗赠抚养协议的有效性，进而确定适用的继承方式和相关法律规定。
在办理遗嘱继承权公证之前，必须对遗嘱的有效性进行核实，同时检查遗嘱继承人和遗产状况是否发生变动。若出现以下情形之一，则需依照法定继承程序进行处理：，
①遗嘱继承人放弃继承的；
②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；
③遗嘱继承人丧失继承权的；
④遗嘱无效部分涉及的遗产；
⑤遗嘱未处分的遗产；
对那些既无劳动能力又无生活来源的继承人，遗嘱继承权公证需确保其拥有足够的遗产份额。若遗嘱人未为上述继承人保留相应的遗产份额，在处理遗产时，必须为该继承人保留必需的财产，只有在其财产分配完毕后，剩余的遗产方可按照遗嘱继承人的规定进行处理。
若继承人中有人不幸离世，需核实其确切逝世时间，进而判断是否可以采用代位继承或转继承的相关规定。
我是大姚老师
一名专注于教育的房产经纪人
