近期，众多创业者和企业主向我咨询：“在上海进行房产抵押贷款，银行审批情况如何？有哪些银行的门槛较低、利率较优？”今天，ALIEN将近期整理的上海两家热门银行的抵押贷款政策以及28种常见抵押产品，一次性全面呈现，供那些想要贷款却不知如何选择的朋友们参考。
一、企业经营性房产抵押贷款，真的适合你吗？
简单来说，企业通过公司名义进行借款，并以房产作为抵押。所借资金需用于特定用途，诸如购置、装饰、采购原材料、市场扩张等。这种贷款方式尤其适合那些既需资金流转、又拥有固定资产的企业主。
经营贷的几个好处：
额度高：根据房产市值可贷7-10成；
利率低：年化基本在2.4%左右；
还款轻松：先息后本，借100万月还2000多；
时间长：最长可做到20年；
操作灵活：支持随借随还，到期可续贷不用还本金。
各家银行在房屋、企业主及经营状况方面的规定有所差异，某些产品允许进行二次抵押，部分支持使用新证房产，还有的能够实现带押出批复，因此，选择合适的银行和产品至关重要。
二、近期热门：上海2家银行抵押要求一览
工商银行（适合有稳定经营和流水的企业）
贷款额度：最高可贷1000万；
利率区间：年化2.75%左右，部分客户可谈；
贷款年限：5年授信，每年续贷；
还款方式：先息后本，利息按月还，本金期满续贷；
亮点：可二押，抵押期间可再次借款或调整额度。
对房产的要求：
类型不限，可住宅/别墅/商铺/厂房/写字楼；
住宅最高7成、商用物业6成左右；
房龄放宽，只要评估合理就行；
市值需在300万以上，建筑面积不低于70平。
对借款人要求：
年龄18-65岁，外籍也可考虑；
征信记录不宜过于复杂，虽然偶尔出现逾期情况尚可接受，但近三个月内不应出现连续的逾期现象。
贷款的流水需达到贷款金额的同等水平，以500万贷款为例，年度的流水总额至少应达到500万。
企业成立至少满1年，有一定经营数据最好。
三、办理抵押的流程其实没那么复杂
办理步骤一览：
初步评估：提交产证、身份证、征信等信息，银行预审能否做；
资料提交：银行收资料，安排面签及下户；
房产评估：由评估公司或银行人员实地看房；
贷款批复：出正式批文，明确额度、利率、年限等；
抵押登记：去房交中心办理抵押手续，拿到“他项权”；
放款到账：银行放款到账，一般1-3个工作日；
正常还款：按期还息，期满可续贷或一次性还本。
四、抵押贷款常见问题整理（建议收藏）
征信有点花，还能贷款吗？
当然可以，但需确保未曾出现连续的逾期还款记录，且无不良信用记录，如有需要，可寻求亲属提供担保，或者考虑通过非银行金融机构的途径进行。
没有营业执照，可以办抵押贷款吗？
若系个人生活消费之需，尚可接受；然而，若涉及商业贷款，则务必出示营业执照，且该执照需在有效期限之内，不得为已停业或无实际经营活动的“僵尸户”。
房产多人共有，能偷偷抵押吗？
不行。所有产证上的名字都要签字确认，不能绕过某个产权人。
已经抵押过一次，能再贷吗？
银行在房产仍有潜在价值的情况下，即便已进行过一次或两次抵押，仍可接受“带押再贷”的申请。
用公司名义贷，办完后注销执照可以吗？
绝对不行！在贷款期间，企业的营业执照必须维持在有效状态，否则银行有权利在任何时候要求借款人提前偿还贷款。
结语：
在上海，众多企业家纷纷将房产抵押贷款视为缓解资金困境的首选途径，该方式不仅具备低利率、高额度等优势，而且能够有效应对各种变化。
若你手握优质房产，同时面临经营上的需求，那么经营性抵押贷款或许是个不错的选择——切莫让资金难题阻碍了你事业发展的步伐。
最终，我作为上海ALIEN，关于融资和贷款的相关事宜，敬请随时联系我，我的昵称也是ALIEN。
