依据七月二手房的网签数据，群主预测上海本月二手房住宅的成交量为1.13万套，在此诚挚邀请各位在群里展开讨论！
前期调研：
1.拉产调，确认产权权属问题（有没有纠纷？有没有抵押？）
2.是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺
3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况
确认电力、水源和燃气供应是否顺畅，检查房屋结构是否存在缺陷，观察墙体是否有裂缝。
居间协议：
1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证
若出现未能按时完成过户、交付房屋、中介擅自将房产证转交前业主，或房屋质量出现问题时，应采取何种处理措施？
商定好每期付款的具体金额和分期，同时约定每期付款的具体时间，每次支付款项后，卖家需出具相应的收据（无论是定金、首付款、贷款或是尾款）。
4.户口迁出条款
5.税费问题（中介费，满五唯一费）及违约处理
6.产证上出现的名字都需签字
产证需由中介机构代为保管，同时需提供担保文件。若产证未经允许私下转交至卖方，导致网签房屋被抵押，中介机构需承担全部责任，并赔偿买方两倍的经济损失。
8.付订金
网签：
买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：
1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭
拥有上海户籍却无房产的家庭；仅拥有上海户籍且仅有一套房产的家庭；非上海户籍但能出示连续五年以上社保缴纳记录或纳税证明的家庭。
2、买方提交材料：
上海户籍：身份证、户口簿、结婚证
非上海地区户籍人员需提供：身份证件、家庭户籍簿、婚姻状况证明（单身者需提供）、缴税记录或社会保险缴纳凭证。
卖方需提供《房地产权证》中记录的所有权利人合法身份的证明材料。
需确认对方迁移户籍的具体日期；在签订购房合同的过程中，务必确保所有房产所有者均到场。家庭成员和相关权利人亦需出席，并就出售房产达成一致意见；对对方的身份证件和房产证明进行核实。合同签署后，房产证应当转交给第三方中介机构保管；同时，需将居间服务的附加条款及违约责任的处理方式明确写入买卖合同之中。
办理贷款
办理贷款手续时，卖方夫妇必须亲自到场完成签名，即便是买方已婚，其夫妻双方亦需共同到场签署文件。
卖家需提供身份证件、产地证明人亲自出席、签署的买卖协议、婚姻状况证明、个人私章、银行收款账号以及家庭户口簿。
买家需提供身份证件、户籍资料、婚姻状况证明、教育背景证明、收入来源凭证、银行交易记录、个人所得税缴纳凭证、首期付款的转账证明和收据、个人私章以及还款时的账户信息。
审税和过户
第一：一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。
1，交易中心取号【核价号，审税号】，需提供房产证和买卖合同
进行核价环节，必须由买方中的一人提交房产证明文件、交易合同以及个人身份证件。交易中心将据此审核房价的合理性，若合同中约定的最低价格过高，则可能无法通过审查。
审查税费时，卖方必须全部出席，买方至少有一人到场。需出示房产证明、买卖协议、卖方所有权利者的身份证件、买方所有购房者的身份证件、户口簿、婚姻证明（或离婚证明、离婚协议、单身证明），若有未成年子女，还需提供出生证明；上述材料均需复印一份（户口簿每一页有字的部分均需复印，直至空白页的第一页）。此外，房主是否缴纳个人所得税将在此时得出结论。税费审查结束后，税费审核窗口将发放给买方的房屋查询单，卖方完成任务后便可回家，买方则持查询单查询自己名下房屋的详细信息【受购房限制约束】。
其次，买家需携带查询单至查询窗口，同时要求至少有一名下家在场。在此过程中，下家需提供所有购房者的身份证、户口本、结婚证（包括离婚证、离婚协议、单身证明）、未成年小孩的出生证明以及买卖合同。请注意，上述所有证件均需进行复印（与原件相同），而买卖合同只需复印第一页、第二页以及签字页。手续办理完毕后，窗口将出具一份告知书，告知书上会注明日期，并通知下家在通常情况下21天后前来缴纳税款。下家可以回家去喽，这期间下家可以去办理贷款【如果需要】
第三，自告知书日期起，任何一天均可前往交易中心领取相关文件，包括告知书以及税单。领取税单后，您可选择刷卡支付税款。请妥善保管完税证明。若贷款审批顺利，即可进行过户。需特别提醒的是，提取税单后，必须在三天内缴纳税款，否则自第四天起将产生滞纳金。
第四，办理过户手续时，卖方所有权利人必须亲自到场，买方至少需有一人到场，若无法亲自到场，则可委托【委托书，交易中心有提供样本】，所需材料包括【房产证、买卖合同、买卖双方身份证、买方户口本、结婚证（或离婚证明、离婚协议、单身证明）、未成年子女出生证】，以及房产证和买卖合同以外的材料均需复印一份。若涉及贷款，还需提供贷款合同。过户过程中，需缴纳手续费和工本费，通常费用在几百元左右，且需以现金支付。过户窗口将出具收件收据，一般情况下，最长20个工作日即可领取新的产权证。
务必注意，在办理房产过户之前，卖家通常需要收取客户所欠贷款及剩余款项，这些款项最好在过户前确保到手，否则一旦房产过户完成，房子将不再属于原主人，其中的风险不言而喻。
交房：
依据合同附件所列的装修内容，编制详细清单，并在现场逐一进行比对，确认是否存在任何缺失或破损情况。
交房之际，卖方宜提供最近三个月的水电煤气费用缴纳凭证，以避免遗留费用或欠款问题。
3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费。
4.交房日期及户口迁出以尾款做制约
只需掌握购房的地址信息，买家便能在网络上查阅户籍信息。首先，关注“上海公安人口管理”微信公众号；接着，点击下方的“业务办理”选项，进入上海人口管理信息平台；然后，点击“房产户口查询”功能；输入个人姓名、身份证号码，并准确填写XX弄路门牌号码（注意：无需输入市和区），完成提交即可。以镇泰路***弄35号802室为例。
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如何进入自主卖房平台：
