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前日微博上一则热帖热议“首尔房价飙升达52%”，心中不禁感叹，似乎错失了一个亿的机会。
去年，那位从事代购的友人购置了房产，他邀请我一同前往首尔进行投资。遗憾的是，我的资金并不充裕。房子已经看中，只差最后一笔资金。当我看到热搜上的消息，心中突然一阵恍惚，喜悦与悲伤交织在一起。这恐怕也是许多在韩国生活的人所共有的感受吧。
之前我已经对韩国房地产投资领域进行了深入研究，探讨其与我国在相关领域的差异，同时试图理解为何在调控政策下，韩国的房价却呈现持续上涨的趋势。
01
众所周知，我国形成了多个核心城市圈，其中北京、上海、广州和深圳等城市位于北方、东方以及南方，分布广泛，犹如星罗棋布。
韩国主要集中在其首都首尔，该市面积仅占全国总面积的0.6%，却承载着全国约25%的总人口。此外，全国79%的中央机关、83%的国有企业以及91%的百大企业均位于首尔，同时，近50%的国民人口也聚集于此。
人口密度之高已达到每平方公里超过16364人，这样的数字或许难以直观理解，让我以一个例子来具体阐述。以我国面积最小的四个一线城市之一深圳为例，尽管总在谈论扩容，但2019年深圳的人口密度为6730人/平方公里，与首尔相比，仅是其零头。
每年都有大量人口持续涌入首尔，导致这座城市的人口数量持续增加，资源分配愈发集中，这一现象不断推动首尔房价的持续攀升。在前些年，当地政府甚至考虑过通过“迁都”的措施来试图缓解房价上涨的压力，然而这一计划最终并未得以实施。
这次揭露的房价上涨幅度达到了52%，这一数据颇具意味，并非同比或环比增长，而是基于kookmin bank的数据分析，2020年6月的房价与2017年5月相比，从6.07亿韩币攀升至9.25亿韩元。
从这一角度分析，对韩国人而言，或许意味着价格的急剧上升，然而，对于我国民众而言，这还不足以称之为大幅上涨。
实际上，在7月份，韩国的成交额实现了历史性的突破，达到了14.1万套的房产交易量，这一数字较去年同期增长了110%。从年初到7月，累计交易量更是达到了76.2万套，同比增长接近一倍。此外，还有高达37400人争相购买仅有110套的高层公寓，这一现象成功刷新了首尔预售公寓的历史最高纪录。
首尔被划分为南北两部分，南部区域价格相对较高，诸如江南区、瑞草区以及松坡区，这些区域的价值可以比肩上海的黄浦区或北京的西城区。
以江南区为例，其房价跨度较大，从4800万至8700万韩元每平方米不等，换算成人民币约为27.8万至50.5万元每平方米。考虑到韩国的换算标准，一平方米约合3.3057平方米，因此人民币价格在8.4万至15.3万元每平方米之间。至于最实惠的道峰区，其平均价格约为1100万韩元，换算成人民币不足2万元每平方米。
首尔作为韩国的首都，而釜山，这座韩国第二大城市，其房价自2017年5月起，已从2.9亿韩元攀升至2.95亿韩元。同样，人们所熟知的仁川，其房价也由2.6亿韩元增至2.93亿韩元……无需具体计算，这些数字本身就足以令人动容。
02
从这一对比来看，韩国的房地产市场显得异常奇幻，更令人称奇的是，即便文在寅政府正竭尽全力进行调控，房价却依然在疯狂攀升！
讲几个比较关键的点：
2020年7月10日，韩国总统文在寅宣布实施交易暴利税，并上调了综合房地产税。具体措施包括：对持有税进行调整，首都圈核心区域二套及以上房产的税率将从0.6%至3.2%提升至1.2%至6%；此外，交易税率也有所变动，一年内买卖的利差税率为70%，而1至2年买卖的利差税率则为60%。
如此高额的税费，尽管尚无明确的实施措施，但与媒体报道中的“恐慌性购房”现象联系起来，确实有其合理性。
在首尔郊区大规模建设住宅以扩充供应，然而，此举触及了财阀的利益，因而在此过程中也遭遇了不少挑战。
提及其他话题，韩国乃一财阀主导政治之国，尽管文总统掌握了国会及政府大权，却始终未能对中央银行、商业银行以及地产商施加有效控制。实际上，只需稍作搜索，韩国地产商的排名一览便知，韩国的主要地产企业几乎都源自那几大家族企业的后代。自50年代起，首尔都市圈的土地便大量集中在财阀以及众多社会名流手中。如此一来，无论总统如何出台调控政策，这些人依旧紧握土地资源不予以供应，房价又怎能有所下降呢？这些开发商的积极性由此可见一斑。
韩国的朋友告诉我，在那儿，对现任总统的批评和对前任总统的夸赞如同家常，仿佛餐桌上每个人都能指点江山，口才了得，却似乎忘了总统是他们亲手选出的。这种情形让人不禁呵呵一笑……文在寅总统的改革措施虽出于善意，但旁观者看来，推动这些变革实在是困难重重。
在限贷政策上，对于房产总价超出15亿韩元的住宅，是不允许进行贷款的；以江南区和瑞草区为例，若购买一套100平方米的房产，通常需要支付全额房款。
在租房领域同样实施了规定，韩国的租赁市场倾向于采用类似于我国租金贷的机制，即租户首先获得租赁房屋的贷款，银行将款项一次性支付给房东，此后租户每月租金为零，只需按月偿还贷款即可。
新出台的政策明确指出，对于价值超过9亿韩元的住宅，将无法获得租赁资金贷款支持。一旦获得此类贷款，若再次购置价值超过9亿韩元的房产，则必须退还所借贷款。
例如，提倡官员出售个人房产这类主张，实际上不过是空喊口号，因为政府实施了众多调控房价的措施，篇幅所限，此处不予详述。
03
韩国经济在很大程度上依赖于国际市场需求。今年，全球范围内爆发了新冠疫情，韩国央行应势而动，连续两次下调利率，将基准利率从疫情前的1.25%降至0.5%，创下了历史新低。在这样的背景下，为了保障自己的财产安全，韩国民众纷纷效仿中国人的做法，选择投资房地产市场。
同步进行的各种规模的经济刺激措施中，其中相当一部分资金流入了财阀的囊中。韩国作为制造业强国，疫情导致了产能的下滑，这些资金自然无法用于生产投入。因此，旗下的地产公司也就没有必要下调土地价格，因为无论哪个口袋赚得的钱，归根结底都是自己的。
众多国人高呼降低房价，然而那些手中握有多套房产的人，实则并无真心期待房价的下跌。
利率是关键驱动力之一，加之文在寅持续下滑的支持率，不难看出，财阀和左翼政党正联手较量。文在寅竭力调控的房价，实则是在削弱自身地位。韩国众多执政者，实则也是房地产繁荣的受益者，这种矛盾显而易见。
首尔房价的急剧上升并不仅仅是因为利率的变动，它还与社会形态的转变以及政体结构的调整密切相关，这些因素相互作用，共同导致了这一现象。最终，承受这一后果的依然是普通民众，而社会的分层和贫富差距的扩大也将进一步加剧。
回顾过去，若将此类方法逐一引入我国房地产市场调控机制，每一项都具备极大的破坏力。
我今天在朋友圈写了这么一句话，
当前我国实行的财政和货币政策极为宽松，诸多措施实属被动应对，国家正处于减速前行阶段，然而，踏板始终置于加速位置。
我国位居全球第二大经济体之列，尽管在探索中不断前行，发达国家的诸多经验虽具借鉴价值，却并非全然契合我国实际情况。过去二十余年间，我国经济实现了空前的繁荣与增长，许多人抱怨房产对国人生活的影响，然而，若没有房地产业的支持，我国今日的成就从何而来？对于那些只会空谈而不付诸实践的键盘侠，我们感到不齿。
我们目前着重于推动“内循环”与“外循环”两个阶段，这同时也是在寻求构建一个更加健全的发展框架。从“大湾区”逐步扩展至“城市群”，进而深入到“都市圈”，诸如广为人知的长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中下游等地，它们构成了这一发展进程中的关键节点和支撑。展望未来，中国将涌现出众多类似于“首尔都市圈”的崭新都市圈。
若效仿韩国模式，将所有资源汇聚并偏向于首尔，譬如若将资源悉数投注于深圳，那么随着这些生产要素的融合与激增，深圳的房价必然与当前截然不同，这正是我国智慧之所在。
以都市圈和城市群的建设取代过往的极点式发展模式，精准调控发展步伐，促使城市间实现协调发展，从点到面逐步推进，依据不同阶段采取各异的发展策略。
普通人所能努力的方向，在于抓住机遇，在人口密集、资源汇聚、社会分化的过程中，努力确保自己不被淘汰，将资产转移到那些优质城市的怀抱中，紧密跟随国家的政策和发展的步伐，投资于国家重点推进的都市圈，以及这些都市圈中那些高速发展的城市。
风起于青萍之末，浪成于微澜之间！
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