住建部及相关部门发布相应通告之后，8月30日，广州与深圳两大一线城市率先实施首套房贷“认房不认贷”的新政，紧接着31日，武汉、惠州、中山等城市也纷纷效仿，陆续执行了这一政策。
8月31日夜晚，房地产市场迎来了一个重大喜讯。中国人民银行以及国家金融监督管理总局共同发布了《关于调整优化住房信贷政策差异化的通知》以及《关于降低现有首套房贷款利率相关事宜的通知》。在统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限的背景下，不再对实施“限购”的城市与未实施“限购”的城市进行区分，无论是首套住房还是二套住房，其商业性个人住房贷款的最低首付款比例政策下限均设定为不得低于20%和30%。
9月1日，各地纷纷宣布实施“认房不认贷”的新政。当天傍晚，包括北京和上海在内的最后两个一线城市也正式推出了这一政策。
资料图 图据视觉中国
易居研究院的研究总监严跃进在接受红星新闻记者的采访时指出，四大一线城市，特别是上海和北京这两座城市，作为行业发展的风向标，其重要性不言而喻。他认为，此次出台的政策符合市场预期，一线城市都在积极执行中央的政策指示。这一政策对于降低购房成本、满足合理的住房消费需求以及推动房地产市场的稳定发展等方面，都起到了积极的推动作用。
对于近期出台的优惠政策，红星新闻的记者不仅与北京、上海、广州、深圳等地的房地产经纪机构取得了联系，还就这些政策在实际操作中的具体效果进行了深入交流。
“认房不认贷”政策落地
有家庭利息总支出可减少近31万元
“该政策被称为‘认房又认贷’，意指无论购房者在城市中是否已拥有房产，一旦有贷款记录，即便是首次在该城市购置住房，所申请的房贷也需依照二套房贷的规定来办理。而‘认房不认贷’政策实施后，若购房者在城市内没有已登记的完整住房，不论其是否曾通过贷款方式购置过房产，均可按照首套房贷政策来操作。”
由此，很多人买“二套房”或将变成买“首套房”。
在划分首套房与二套房的界限时，关键在于你所在的城市是否已有房产。易居研究院的研究总监严跃进在接受红星新闻记者采访时指出，"认房不认贷"的方针使得更多的购房者和他们的需求得以被纳入首套房的认定范畴，这实际上有助于从首付比例和贷款利率两个方面有效降低购房者的负担。
北京某房产中介向红星新闻记者透露了一组数据：以昌平区一套总价约350万的住宅为例，在该区域首次贷款购房，最高可贷得182万元；若为第二套房产，最高贷款额度降至112万元，两者之间相差70万元。若将范围扩大至市区，例如六环、五环以内，这一差距将更为显著。该政策所带来的影响颇为显著，正因如此，近期不少业主纷纷急切地寻求出售自己的房产，毕竟他们担心政策一旦实施，自己在换房时将失去抢占先机的优势。
上海某房产经纪人向红星新闻的记者透露，他们正在对刚刚公布的“认房不认贷”新政策进行深入了解。据其介绍，上海目前的购房首付比例为一套35%，二套则是70%。新政策的出台使得众多购房者的首付负担减轻，从而带动了需求的显著释放。原先的规则下，二次购房者的购买上限是四五百万元，然而政策放宽后，同样的首付预算足以购买七八百万的房产，这样一来，众多购房者得以重新进入市场。因此，房价或许不会继续呈现当前的下调趋势，而是有可能保持稳定，甚至略有上升。
严跃进对房贷利率降低所带来的影响进行了详细计算：目前上海的二套房贷款利率为5.25%，以200万的贷款本金、30年期限的等额本息还款方式为例，其利息总支出大约为198万，每月还款金额约为11044元；而如果是首套房贷款，利率为4.55%，其利息总支出大约为167万，每月还款金额约为10193元。从对比数据中可以看出，总利息支出下降了大约三十万元，同时每月还款额也相应减少了大约八百五十一元。
深圳的一名房地产经纪人向红星新闻记者透露，他所掌握的信息显示，深圳地区的中国银行已开始执行“认房不认贷”的信贷政策。这项政策的主要目的是为了激发购房者的需求。
严跃进指出，那些进行换房或追求居住条件改善的家庭，是这一政策最直接的受益者。以往，若购房者打算换房且名下有贷款记录，即便房产已售出，或者在原籍地持有房产及贷款，他们仍可能被判定为拥有第二套房产。第二套房产的贷款条件较为严格，导致不少购房者面临无法满足贷款要求的困境。在一线城市，对于改善居住条件的购房需求依然旺盛，这其中包括拥有二孩或三孩的家庭。
资料图 图据图虫创意
一线城市全部跟进
专家：不分区执行，有风向标意义
严跃进指出，这四个一线城市在政策制定上高度一致，毫无保留地贯彻实施了住建部等三部委发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，这充分表明“认房不认贷”已成为当前政策工具箱中不可或缺的重要手段之一。
严跃进观察到，这四个城市的政策在市区与郊区并未实施有区别的措施，其政策表述与住建部的官方文件完全一致。由此可以推断，“认房不认贷”这一政策在执行过程中展现出了明确的指引作用，适用于市中心同样也适用于郊区。
严跃进强调，新出台的政策既精准又迅速高效，与市场的新动态高度契合，并且积极响应了购房者对合理住房消费需求的释放。目前，各种宽松政策正逐步释放，市场预期持续向好。因此，我们需要从宏观政策的针对性、组合性和协同性等方面入手，以充分发挥认房不认贷政策的积极作用。
严跃进指出，四大一线城市，尤其是上海和北京这两座城市，具有显著的指示作用，其重要性不言而喻。他强调，此次“认房不认贷”政策的出台具有深远影响，是自2017年以来一线城市政策放宽幅度最大的一次，这一举措充分反映了一线城市在供求关系上发生的显著变化，显示出一线城市在购房政策上采取了极为宽松、积极进行优化的调整方向。此类政策出台，客观上有助于稳定市场预期。
后续政策如何？
首付比例下调政策还待各地落地
一线城市二套房首付压力或大大减轻
在此之前，那些实行了“限购”政策的城市，对于首套房和二套房的最低首付比例分别设定在30%和40%的水平。众多城市在此基础上还实施了更为严格的措施。以北京为例，在此前，北京市规定购买普通住宅时，首套房的首付比例不得低于35%，而二套房的首付比例则需达到60%以上；至于非普通住宅的二套房，其首付比例更是不能低于80%。
中金公司的研报数据显示，以普通住宅为基准，在32个超高层级或高层级城市中，有24个城市在当前确定的首付比例最低标准下，还有一定幅度的下调余地。具体来看，北京、上海、深圳这三个超高层级城市，首套房和二套房的首付比例下调空间平均分别是13和30个百分点；而21个高层级城市，首套房和二套房的首付比例下调空间平均则是10和15个百分点。不过，各城市实际执行的首付比例仍需遵循“因城施策”的原则，并有权自行作出调整。
关于新出台的首付比例调整措施，广州的一名房产经纪人向红星新闻记者阐述，现阶段交易管理人员正需与银行对接此事，而城市官方尚未公布相关信息，甚至连具体细则都尚未确定。据预测，在“认房不认贷”的原则上，首付比例将再降低一个百分点。此外，深圳的房产中介也对记者透露，首付比例的调整政策尚未正式实施。
严跃进表示，这一政策为后续各地降低实际首付比例确定了方向。
此次政策对刚需住房和改善型住房需求均产生了正面影响。回顾以往，降低首付比例的举措往往更侧重于首套房或刚需购房者。然而，此次政策表明，二套房同样具备降低首付的潜力。因此，当前的政策充分体现了对各种合理住房消费需求的扶持态度。严跃进此前的研究指出，购房首付比例是决定购房成本的关键因素，其影响甚至超过了房贷利率本身。
北京吴女士，正计划购置第二套住宅，她对红星新闻记者透露，此次政策变动对她而言最大的益处在于首付款比例的降低。她原本计划购买一套价值上千万的改善型住房，原本需支付高达七八百万的现金作为首付款，这对她的家庭而言构成了不小的经济负担，因此她曾考虑出售现有的第一套房产。吴女士向记者透露，若首付款比例减少30个百分点，她的负担将显著减轻，无需出售目前满意的住宅。在首付款压力减轻之后，她计划升级至一套价值超过1000万的大三居室，亦或是位于五六环的别墅。此外，她对于房贷利率的降低也感到十分欣慰。
除此之外，在“认房不认贷”政策下，吴女士新增了一种选择，即先出售现有房产，然后再购置新居。这样一来，购买新房产时将视为首套房，从而显著降低首付款和贷款利率的负担。相对地，若在“认房又认贷”政策下操作，无论她是否出售房产，房贷记录都会导致她必须按照二套房的标准来支付房贷。
红星新闻记者 胡伊文 吴阳 实习生 蔡君安 北京报道
