这些年来，上海哪类楼盘涨得最快？
不再是上只角的黄浦、卢湾、静安……
也不再是小陆家嘴那“三炷香”……
地段、地段，还是地段？
过去的逻辑全部推翻，新的规则正在形成！
我提炼出了三条核心原则，并将其精炼为“高、中、低”的投资策略理论。
“高”：高薪产业+高尚教育
上海的城市定位是“5大中心”：
国际金融中心位于外滩与陆家嘴，毗邻临港新片区的滴水湖核心区105片区，该区域预计在2025年初展现出一定的规模。
临港新片区滴水湖核心区内的105金融集聚片区规划图展示，资料来源于临港楼市。
位于北外滩的吴淞邮轮港，与第一代28.78平方公里的上海自贸区紧密相连，构成了“四区三港”的格局。这四个海关特殊监管区域分别是外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区；而三个枢纽港则包括外高桥港、洋山港和浦东空港。
北外滩核心商务区规划图
国际贸易中心位于虹桥国际开放枢纽的151平方公里核心区域，特别是闵行区新虹街道的虹桥商务区核心区域以及青浦区徐泾镇的区域内，这里还是进博会长期举办地的虹桥主城片区。同时，这一区域还包括了第二代120平方公里的上海自贸区，即陆家嘴、张江、金桥、外高桥这四大重要区域。
虹桥国际开放枢纽151平方公里核心区范围图
4、上海浦西的老租界以及浦江两岸的核心商务区域共同构成了一个名为CAZ的中央活动区，该区域囊括了前滩、徐汇滨江、世博、杨浦滨江等新兴的滨江商务区；同时，这里还汇聚了先进的制造业基地，包括张江的中国芯产业、创新药物研发、临港的大飞机制造以及未来汽车产业等。
上海CAZ中央活动区范围图
国际科技创新中心位于220平方公里的张江国家科学城，毗邻紫竹高新区，G60科创走廊，松江拉斐尔云廊，以及青浦华为园区等地。
220平方公里张江国家科学城2021年下半年新房供应图
定位在“五大核心”范畴内，特别是那些以高新技术产业为主导而非传统制造业为主的地区，正是我们所说的“高薪产业”集中地。
高学历、高素质、高收入人群的引入，往往伴随着高薪产业的步伐，而高薪人才的聚集地，往往吸引着更多的资金注入，以及更完善的基建和配套设施，还有更优质的教育资源。教育领域亦步亦趋地跟随富裕阶层的发展。在上海，无论是公立学校、私立学校还是国际学校，都集中在那些高薪产业集中的区域周围。
近一年间，前滩、张江、紫竹、临港滴水湖等高档教育区域，房价上涨幅度达到了惊人的两倍，这一现象无疑充分印证了这一点！
“中”：中环地段+房价中上
上海在“十四五”规划中对未来城市发展的布局进行了阐述，描绘了“以中心为核，辐射四周；两翼同步推进，共同腾飞；新城区积极崛起，展现活力；南北区域实现转型，焕发新貌”的新格局。
在“中心辐射”的概念中，特别指出了“一江”（即黄浦江）、“一河”（即苏州河）以及“一环”（即中环）！
“中环地段”
中环新兴产业集聚带，对于上海的未来发展而言，已经成为一条至关重要的“金腰带”，同时也是新兴的富人聚居地。
新经济领域，拼多多与携程选址于长宁中环，饿了么则位于普陀中环，字节跳动、B站以及美团均聚集在杨浦中环，而58安居客则占据了中环前滩的地段。
中环周边分布着五角场、真如、张江、金桥这四个城市级的副中心；同时，还拥有虹桥、漕河泾这两个国家级的开发区；此外，还有新江湾、大宁、长风、古北、金虹桥、前滩、张江、碧云等多个国际社区。
近一年来，上海房价上涨幅度达到了一倍之多的前滩和张江地区，以及古美、金桥等地，新房摇号所需的积分需达到75分以上，这些区域均坐落在中环地带。
“房价中上”
若您期望获得较高的投资回报（即显著的增长），那么在上海这类城市中，购买位于“顶点”地带的房产，诸如浦东的陆家嘴、浦西的苏河湾、新天地等热门区域，就显得没有必要了。
以浦东小陆家嘴为案例，2002年世茂滨江花园的起售价格已经高达22000元每平方米，时至今日，其价格已攀升至127000元每平方米，短短20年间仅增长了5.77倍。相较之下，若在2002年购入宝山大华中环的玉华苑，当时的开盘价仅为3300元每平方米，而现在该价格已飙升至63000元每平方米，20年间涨幅高达19倍。
若回顾至一年半之前，张江地区每平米8-9万元、前滩区域每平米10万元、临港地区每平米3万元以上的房价，在全市内中环、滨江以及新城板块中，均属“价格较高”之列。加之国家战略的扶持、城市发展的主轴地位以及优质学区的优势，其房价涨幅自然十分显著！
然而，现阶段再购买张江汤臣豪园这样的顶豪，单价已高达14万+/平米，或是前滩区域的次新房，单价超过20万+/平米，显然不太适宜。毕竟，过去一年多房价翻倍的现象已经过度消耗了这些楼盘的市场潜力，它们已不再符合“价格中上”的标准。因此，您需要调整选房策略，转而寻找新的“价格中上”的房源。例如，可以考虑张江的科学城周边如唐镇、康桥、周浦等区域，这些地方随着大张江的扩容，新纳入了科学城范围；或者选择前滩周边的三林、高青路、芦恒路等地区的次新房。
张江国家科学城覆盖面积达220平方公里，其二手房分布图由地产热点观察提供图片资料。
“低”：低密度、国际范
这类低密度、具有国际风情的富人区，往往拥有优质住宅，它们通常具备三个显著特点：人口稀少、资金充裕以及房屋新颖。
在2002年之前，上海对住宅进行了内外销的区分，其中最早开发的外销住宅主要分布在了古北、打浦桥、碧云以及外高桥等几个知名的国际居住区。
在2000年代，上海曾获得国际社区的评选机会，其中古北、金汇、金丰（华漕）、徐泾、赵巷、新天地、联洋、碧云、小陆家嘴、张江、唐镇等地的东方国际社区均成功入围。
新江湾、北外滩、大宁、长风、森兰、徐汇滨江、前滩等地，以及宝山的美兰湖、南翔的菁英湖，因其优越的环境、上乘的品质以及独特的涉外居住氛围，同样被誉为国际社区。
一般而言，“国际社区”与其他大型居住区相比，往往拥有较低的居住密度，并展现出浓厚的国际化氛围。
国际学校与私校众多，品牌开发商聚集，这些特点使得该地区人口密度较低，居民数量较少；同时，这里的国际氛围使得居民社会地位较高，经济条件优越；加之品牌开发商的集中开发，住宅在更新度和品质上相对更优。
2、国际社区通常具有很好的区位优势、环境优势和产业优势
古北地区作为最早的国际社区，其周边紧邻当时上海的空中交通枢纽虹桥国际机场，而金汇、金丰、徐泾-赵巷等地，均受到了古北和虹桥的影响，形成了外溢效应。
联洋区域紧邻内环线内最大的世纪公园，而大宁地区则倚靠浦西市中心最大的大宁灵石公园；新江湾城则是源自那尘封了长达70年的江湾机场生态湿地。
陆家嘴、徐汇滨江、前滩、长风都是一线滨江、滨河；
张江、唐镇、碧云、森兰等地，拥有张江高科、金桥出口加工区、陆家嘴金融贸易区以及外高桥保税区等多个国家级产业园区作为支撑。
3、这些国际社区，占地面积都不大，有约定俗成的四至范围
小陆家嘴区域紧邻“三炷香”附近的汤臣一品、中粮海景壹号、盛大金磐、仁恒滨江以及财富海景等一线滨江楼盘，它们的价值尤为显著。
前滩地区，“金靴子”项目尤为珍贵，尤其是“前滩九宫格”中的地块，价值非凡；唐镇方面，绿城、仁恒、华侨城这“三兄弟”项目极具价值；森兰区域，仁恒、绿城、星河湾等项目同样备受推崇，极易产生“豪宅孤岛”现象；一旦被划入国际社区，其与未划入国际社区的房价差距便会显著扩大。
唐镇“三兄弟”中的绿城和仁恒，其售价已达到11-12万每平米，相比之下，位于圈子之外的保利御樽苑的售价仅为6.5万；在张江中轴核心的金科路沿线，汤臣和万科的售价更是高达13-14万，而圈子之外的广兰路次新房的售价却只能达到6万以上；同样，在新江湾城，圈子内的房价可以卖到10-17万，而圈子之外的价格则降至6-7万每平米，道理就是这样！
往期精彩回顾
欢迎入驻大虹桥产业园
请扫码进群
