2000年以前的房子，今起排队坐等改造！
2025年最魔幻的剧情上演了！
那些一度被轻视的破旧住宅，如今却成为了住建部重点关注的“幸运儿”。它们如同抖音上突然爆红的过气艺人，那些在2000年之前建成的老房子，终于迎来了属于自己的“翻身传奇”！
近期，我国住房和城乡建设部部长倪虹明确提出，计划推行一系列旨在改善民生、推动发展、防范风险的改革措施。在这些民生相关项目中，重点将致力于推进以下三个方面的工作：
首先，要将2000年之前建成的老旧小区全部涵盖在城市更新改造的规划之中；其次，根据不同地区的实际情况，有针对性地进行改造；同时，也积极倡导和支持居民自行探索和实施老旧住宅的更新与改造。
二是针对城中村的改造工程，目前其覆盖范围已拓展至全国的地级及以上城市；在此前新增的100万套改造住房的基础上，计划进一步增大改造的规模。
第三，应积极推动社区整体建设的深入发展，尤其是要关注老年人和儿童的特定需求，加强无障碍设施的老龄化适应性改造，同时完善政府提供的托育服务设施以及儿童活动的场所。
特大利好来了，对于老破小房子来说，意味着改造升值！
老破小未来会如何？是回光返照？还是暴涨开始？
首先：什么算老破小？
老破小这类住宅主要分布在城市中心区域，其建筑年代相对久远，普遍超过25年，有的甚至达到30至50年。这类房屋的面积通常不大，大多在80平米以下，其中以约60平米的两居室为主。由于年代较久，这些房屋的设施相对陈旧，可能无法满足现代生活的各种需求。
值得注意的是，尽管学区房大多属于老旧房屋，但人们通常习惯于将它们与那些不属于优质学区的老房区分开来。
因此，所谓的“老破小”通常指的是那些缺乏优质学区的住宅，然而这些住宅大多为2000年之前建造的六层红砖结构，其中也夹杂着一些90年代建成的高层大型塔楼。
以北京为参照，目前市场上的二手房挂牌量约为16.3万套，其中无电梯房源约5万套，这些大多为老旧、设施简陋的小户型。若排除约1万套的学区房，再加上约1万套的老式塔楼小户型，综合来看，北京市场上在售的老破小大约在5至6万套之间，这一数量占到了市场总房源的大约三分之一。
此外，偏远区域的旧有大型住宅等房源亦占有一定比例，而20年以上的二手房在整体市场中占据了大约一半的份额。
其次：最近老破小成交如何？
值得注意的是，目前性价比较高的二手房资源已基本售罄。若未来政策无变动，房地产市场恐将再次陷入竞争与对抗的局势。
老破小的交易速度明显加快，已成为近期二手房市场的主力。在诸如北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等众多城市，近期老破小的成交都呈现出加速的趋势。
第三：老破小最近活跃的原因
老破小近期交易活动明显增多，其背后原因众多，其中最为关键的首要因素，无疑是
1：价格跌到位，租售比合适了。
在上海中环线以内的长宁天山、徐汇长桥、普陀曹杨、浦东世博等区域，确实能在所谓的“老破小”住宅中找到总价在“1字头”的房源，这些大多为30至40平方米的一室户或一室一厅。若预算充足，甚至可以找到单价低于5万元每平方米的房源。在中环内，以200至300万元的价格购买一套老式住宅，可供选择的房源数量颇多。
在北京，过去半年多，众多老旧小区的房价普遍下跌了30%，其中一些房源的价格甚至回落至2016年的水平，售价不足400万元，而租金则大致在6500元左右。
仔细核算租金后，我们发现众多房源的租售比已显著超过2，加之门槛较低，选择这些房源的人自然也日益增多。
2：老破小的政策利好不断出现
多地开始频繁提及“原拆原建”这一概念，即拆除老旧房屋后重新建设新居，居民得以返回原址居住，而非搬迁至他处，这一做法已逐渐成为激活老旧小区活力的重要途径。
经过“原拆原建”的劲松一区114号楼
北京住房公积金管理中心颁布了《关于改进老旧小区改造后住房公积金贷款期限认定标准的通告》（简称“通告”），针对借款人购置改造完毕的老旧小区住宅，在公积金贷款期限方面给予了相应的政策扶持。该通告自2024年4月17日开始正式实施。
依据通知内容，针对那些购置了旧有住宅小区房产，并且已经完成了包括“节能综合改造”、“抗震节能综合改造”、“单项改造和环境整治”以及“危旧楼改建”在内的综合整治项目的借款人，在贷款申请过程中将得到相应的扶持。对已实施老旧小区改造的住宅，贷款期限将调整为不超过剩余土地使用权年限减去3年，即砖混结构房屋为50年减去房屋使用年限减去3年，钢混结构房屋为60年减去房屋使用年限减去3年。
3：买老破小的是什么人
过去年轻人普遍期待通过购房成家，他们倾向于选择新房或二手房，但随着观念的演变，越来越多的人开始倾向于先购买价格低廉且贷款较少的旧小区，再者，许多人开始重视租金与售价的比例，对价格下跌后性价比高的投资需求也呈现显著增长。
那么老破小到底能不能买？
伟哥认为，这类老旧小区主要分布在我国各大热门城市，尤其是那些一线城市。这些老破小往往位于优越的地理位置，尤其是在房价下跌之后，其性价比显得尤为突出。
然而，必须留意的是，所谓的“老破小”并非所有房产都适宜购买；目前来看，若房产原本属于有明确产权单位的公房，那么物业管理和改造通常较为简便；然而，一旦先前公房所属单位已倒闭或破产，这类房产的物业管理状况往往相当糟糕。
老旧的房屋尽量避免接触，尤其是那些建于80年代之前的，它们大多已接近成为危房的状态。目前，大部分即将进行改造的房屋都始建于70年代之前。
老破小通常要么拥有优质的学区资源，要么地理位置优越，若这两者都不具备，即便价格低廉，也最好不要购买。尤其是那些学区一般的老破小，更是要避免接触，因为随着入学人数的减少，这类房产受到的影响最为显著。
此外，这类老旧小区的一层住宅中，不少都增设了搭建物或拥有小院，非常适合老年人居住。然而，对于顶层住宅，则建议慎重考虑，因为电梯安装难度较大，同时存在较高的渗漏风险。
综合来看，那些老旧小区的频繁交易预示着北京、上海等地的二手房市场短期已触底。目前市场普遍认为，只要房价与2016年9月相比有所下降或已跌破，投资者就可以考虑入手了。
综合来说，随着政策的春风，老破小的春天的确到了！
