一、市场现状：房价结构性回调特征显著
2025年上海的房价比2021年的最高点降低了大约18%，中心地带的一些房产价格已经下降到了2015到2016年的程度，这种变化主要有三个表现。
区域差异显著，黄浦、静安等中心地带下跌幅度超过百分之二十，临港等新区域受政策推动影响，跌幅压缩到十个百分点以下；租赁市场有所改善，租金回报率由二零二三年的百分之壹点伍提升到百分之壹点陆，但依然没有达到国际上的正常范围（百分之三到百分之五）；买卖双方力量发生转变，保障性住房的建设数量猛增了十四倍达到二百六十处，同时有十五万八千名外来居民离开，造成了"供应增加而需求减少"的局面。
二、下跌原因：各种因素交织影响，政策调整不断，上海房产税自2011年起一直推行，税率在0.4%到0.6%之间较为缓和，却逐渐塑造了长期的稳定预期；资金环境发生转变，房贷利率降至3.05%依然无法提振购买欲望，显示出市场信心缺失；人口格局出现变化，2024年常住人口减少7.2万人，导致住房需求整体下降；税收制度调整的预期，2026年可能推行的房地产税扩大试点计划，进一步加深了市场持币观望的心态。
三、房产税政策：十年试点的启示与展望
上海试点经验显示：
未来可能的调整方向包括：
税收分级：借鉴重庆做法，针对高档房产采用0.5至1.2不等的税率；计税依据动态调整：依据市场价值计算，而非交易金额，增强征管精确性；免税条件调整：或提高人均面积标准，或设定房产数量上限。
四、趋势预判：2025-2026年关键节点短期（6-12个月）：闵行区不动产购置支持措施或减缓价格下滑，但年度降幅料在5%-8%区间；中期（2-3年）：若房产税推行范围扩大，或促使市场加速去库存，部分地段房价或跌至2014年水准；长期稳定：税收措施与住房保障机制结合实施，或将建立"高端市场调节税负、中端市场维持稳定、低端市场提供保障"的全新市场结构。
