农村宅基地的奋斗者
一、市场现状：房价结构性回调特征显著
2025年，上海房产市场正在承受着根本性的变化，价格动向显现出显著的下滑态势。同2021年的最高点算起，整体价格降低了大概18个百分点，这个降低程度在各个地方并不一致。中心地带例如黄浦、静安，价格降低了超过20个百分点，一些高档楼盘的售价已经跌回到2015至2016年的状态。某高级住宅区位于黄浦区，2021 年最高价格曾达到每平米十五万元，现在价格已经跌到每平米十二万元上下。相比之下，像临港这样的新区域，由于得到政策上的帮助，价格下降的幅度不大，收缩在百分之十以内。临港地区依靠自贸区的政策好处，招徕了许多企业前来，这对当地房地产市场形成了一定程度的支撑作用。
房价出现变动，租赁与购买的比例也在慢慢恢复正常，2023年，上海的租金回报率只有1.5%，比国际上公认的合适范围（3%到5%）要低很多，到了2025年，这个比例增加到了1.6%，不过距离理想状态还有很长的路要走。以一套价值 500 万元的房产来说明，2023 年每年的租金收入为 7.5 万元，到了 2025 年，租金收入提升至 8 万元，尽管收益有所增加，但参照国际惯例，投资房产的租赁收益比率依然不高。
市场供需状况发生了显著变化。上海积极增加保障性租赁住房的建设规模，导致这类住房的供应量大幅增长，增幅高达十四倍，总数达到了二百六十个项目。另一方面，外来人口数量净减少了十五万八千，居民住房需求整体下降，由此造成了供应过剩需求不足的情况。在金山、奉贤等一些郊县区域，新建的房地产项目销售速度明显减缓，市场积压的房产数量有所增加。
二、暴跌动因：多重因素叠加效应政策调控延续
上海从 2011 年起推行房产税试点，税率介于 0.4% 到 0.6% 之间，虽然数值不高，不过长期实施产生了显著的预期引导作用。对于持有多套房产的投资人来说，每年必须缴纳一定数量的房产税，这样就提高了资产保存的费用。以一处价值千万的房产为例，假如征收比例是千分之六，每年就要付出六万元税款，这降低了房产买卖的收益预期，一些购买者决定卖出房产，导致市场房源增多。
金融环境变化
房贷利率已经降低到 3.05%，达到了历史上的最低水平，然而市场购买意愿并没有因此得到充分激发。这种情况表明市场信心比较薄弱，潜在买家对于未来的经济状况和房价变化感到担忧。由于经济发展承受着一定压力，人们的收入预期变得不稳定，因此他们不愿意轻易承担高额的贷款负担。此外，部分买家预期房价会继续下跌，所以选择暂时观望，希望等到价格再低一些才做决定。
人口结构转型
二零二四年，上海市居民数量缩减了七万二千，这是该市多年以来首次遭遇人口下降的情况。居民数量下降直接造成住房需求整体降低，尤其是首次置业者数量减少。伴随年龄增长问题突出，家庭规模趋向小型化，对大面积住宅的需求随之降低，而市场上大面积住宅供应较为充裕，进一步加大了买卖双方之间的不平衡。
税制改革预期
2026年，房产税试点范围或进一步扩大，这种可能性让市场情绪变得谨慎。潜在买家忧虑未来房产持有开销会显著上升，因而犹豫不决，不敢轻易下单。与此同时，投资者也在重新审视房产的投资前景，一些资金正逐步离开房地产领域，另寻投资机会。
三、房产税政策：十年试点的启示与展望税收规模递增
自 2011 年开始试行之后，上海房产税的征收金额呈现逐年上升的态势。到了 2020 年，房产税的征收总额增加到了 198.7 亿元。尽管如此，个人名下的住房在房产税中所占的比重并不大。这主要是因为人均 60 平方米的免税标准，让大多数首次购房的家庭可以不用缴纳房产税。比如，一个三口之家的居住总面积如果不超过 180 平方米，就能够免除房产税的缴纳义务。
调节机制特点
这项规定保障了基本住房需求者的权益，使人均六十平方米以下的部分无需缴税。对于拥有多套房产的人，持有费用因此提高了百分之零点六。该措施有助于减少非自住购房行为，推动房产市场朝着更健康的方向发展。比如一个家庭有两处房产，总面积超过了人均六十平方米的界限，必须对超出面积按百分之零点六的税率交纳税款，这增加了他们保留房产的开支。
市场影响滞后
政策启动阶段，房产税对房价的调控作用并不显著，这主要是由于房地产市场的运行具备很强惯性，房价的变动需要经历一段过程。然而从长远角度分析，房产税调整了房产的投资思路，促使投资者更加看重房产的实际应用价值和长远回报，不再仅仅着眼于房价增长所形成的投资收益。
未来可能的调整方向税率梯度化
借鉴重庆的做法，针对高档房产征收 0.5% 到 1.2% 的差异化税负。此举有助于强化对奢侈房产买卖的监管，推动房地产市场走向更公正。比如，若房产每平米价格突破十万元，便需承担 1.2% 的偏高税费。
税基动态评估
从成交价格转向市场价值衡量，增强税收征收的准确性。房地产市场持续演进，房产实际价格与交易价格之间常存在显著差异，采用动态评估方式确定应税依据，有助于更精确体现房产的真实价格，保障税负分配的公正性。
免征标准优化
或许会提高人均免税面积标准或划定房产数量上限，比如把人均免税居住面积由六十平方米改成五十平方米，又或者规定每户家庭最多允许拥有一处房产享有免税待遇，从而更有效地运用房产税进行市场调控。
四、未来走向预估：2025至2026年重要时段的即时阶段（六至十二个月）
闵行区推行了针对商品房的收购等举措，目的是控制市场价位，减缓房价往下走的趋势。不过，因为整体市场状况的制约，估计全年房价的降低幅度大概会在五个百分点到八个百分点之间。一些位置偏远的楼盘为了能够迅速卖掉房子，也许会运用降低售价的办法来吸引顾客，而市中心地带的房价保持得比较稳固，不过也承受着一定的向下滑落的挑战。
中期（2-3 年）
如果 2026 年房产税的扩大试验计划得以推行，可能会促使市场更快地完成调整。一些地方的房价或许会继续走低，甚至跌到 2014 年时的最低点。购买者也许会更快地卖掉房产，导致市场上的房产数量急剧上升，但另一方面，因为持有房产的成本提高了，买家可能会更加犹豫不决，这会让房价承受很大的下降风险。
长期平衡
税收政策与保障性住房制度相互配合，预计能够构建起“高档房产征收税费，中等房产维持稳定，经济适用房提供支持”的全新模式，运用税收手段控制高端房产交易，平抑中档房产价格波动，增加廉租房和公租房的建设力度，确保困难家庭获得居住条件，推动房地产产业持续健康地发展。
上海房产市场当前处在重大修正阶段，价格下行与房产税前景相互影响，波及市场所有环节。买房人、投资商和政府相关人员都要密切留意市场情况，抓住市场变动中出现的各种可能性和困难。
