首付六万六千元是起步价，恒大启东在2014年上海春季房展会上展出的海上威尼斯楼盘，引起了众多关注，这个楼盘简称海上威尼斯。
八千九百六十八顷土地被划为建设区域，四万七千个住房单元，目标服务十三万居民。二零零六年，借助填海扩展，在能看见上海的那个江对岸的江苏启东寅阳镇寅兴垦区，恒大集团打算建设一个综合性的大型沿海旅游城镇，这个城镇将包含居住、旅店、会务、餐饮、休闲、健身以及商业多种功能。
不过，这块地后来经历了六年起落，期间传出过用地不合规等负面消息。等到2012年上海五一房展会时，海上威尼斯首次公开，广告遍布各处。6月的开放仪式上，范冰冰、方中信、Angelababy等明星到场助阵。7月8日项目正式发售，据说当天有超过1.3万名购房者参与，卖出超过2500套房子，成交总额超过20亿元，非常火爆。
两年过去了，当初开盘时的轰动效应慢慢减弱，中国经贸聚焦杂志社的记者来到楼盘实地观察，发现距离2014年6月30日首批业主收房还差一个月，居民门前的水道还是泥泞一片，工人们正在处理淤泥，同时在入口处的绿地上铺设草皮。
现在，正处在关于“楼市转折点”的激烈讨论期间，庞大的建设规模会带来长期的销售难题，而旅游资源不足也导致后续商业活动难以维持，这使得人们忍不住思考“这会不会又变成一个空城”。
交通大难题
江南地区进入梅雨季节后，气候变得愈发潮湿炎热。工作日的上午九点整，一艘名为海上威尼斯的免费导览船，满载不足二十位访客，从上海科技馆启航，目标是启东的销售网点。
启东当地没有机场设施，也没有高铁站点，如果不是自己开车前往，只能选择乘坐这趟免费公共汽车。这辆巴士上乘客以年纪偏大的人居多。一位73岁的业主赵大爷对记者说，这是他第四次乘坐这辆车来查看房产情况，之前已经去过三次，最终决定付费购买。距离他的房子正式交付使用还剩三个月时间，所以这次特地过来看看工程进度。
近两年，班车班次数量有所削减，赵大爷这样表示。工作日从上海出发的看房巴士，仅在江湾体育场和上海科技馆设站，乘客可选9点和11点两个时段乘车。返回时最早15点30分发车，若误过需等到17点30分。销售中心公告栏显示，周末上下午均增设一趟班车。
公共汽车沿着G40沪陕高速公路行驶，穿过崇启大桥，慢慢远离了都市的嘈杂，阵阵海风迎面吹来。在启东南收费站附近，一个描绘海上城市的巨大海报十分引人注目，接着在后面27公里的路段上，沿途的每一盏路灯都贴有它的宣传：号称全球首个临海的国际海滨休闲区；拥有3.5公里多国风格的海滩；设有1.8公里风景优美的道路……
上午十一点整，公共汽车抵达圆陀角旅游度假区旁边的海上威尼斯。这个社区里，道路两旁生长着茂密挺拔的树木，值得注意的是，这些树木全被保护设施给围住了，“那是因为风力强劲，没有这些支撑物根本不行。”见多识广的赵大爷解释说。
看房巴士刚刚抵达销售中心，立即有众多销售人员出来相迎，他们身上佩戴着“易居地产”的标识，据了解，海上威尼斯项目由易居地产负责销售。
自己驾车前往，过江费用和油费合计，单程大约需要三四百元，这个开销实在高。赵大爷向旁人说明，他是去年上半年购置房产的，恒大当时有针对过江费和物业费的三年补助措施，若购房时间更早，则能享受长达十年的支持。不过，目前这些福利已经取消了。这种过江费补助，是指开车来的客户每周可以拿到交通方面的支持，而选择乘坐大巴士的话，可以申请领取公交卡作为补偿。
那个地方位置比较偏远，从海上威尼斯到启东市区，只有一条公交线路，一天只有八个车次，而且小区门口连一辆出租车都见不到。另外，楼盘还安排了去启东市区的看房专车，一天只跑一个来回，记者看到车上乘客很少，总共也就三四个，而且大部分都是楼盘的员工。
记者感到十分意外，这座规划可容纳13万人的新城区内，小区内部提供的停车位不足2000个，其中700个分配给洋房业主，1200个分配给别墅业主，而公寓业主无法在小区内部停车，这是销售顾问邵先生向记者说明的情况，他说这是为了维护小区的环境，小区入口处设有两个大型停车场，可供业主使用。然而，小区内的车主也不得在主要通道上行驶，必须到小区外迂回行驶，经由后门才能进入那里。那个宣传资料里提到的“1.8公里风景路”就是该小区的主干道，道路两旁分布着各种建筑。
邵先生谈到，往后会有公共汽车在苏州和启东之间穿梭，但是从上海出发的站点不多。对于需要跑动其他地方的人，他们还要克服交通衔接的困难。这是“北上海”理念
这家装潢华丽的白金七星海景酒店，同时也是海上威尼斯的销售总部，在酒店入口处，醒目的广告牌上写着“2014年4月不景气的市场却热销”和“南通（楼盘）可能被划入上海”的字样，十分引人注目。
2011年崇启大桥启用之后，南通“北上海”的说法受到热炒，上海19号线连接启东的消息迅速传开。2012年3月29日，江苏省启东市前市委书记孙建华透露，目前没有相关计划，过江方案需进一步技术评估。
邵先生对媒体表示，该楼盘总共分为四个阶段开发，现阶段销售的是第一阶段和第二阶段的项目。6月30日，第一阶段的首批建筑将完成交付，“目前还剩余15套房源在售”。在销售大厅，记者注意到大幅海报上清晰标明了这15套房屋的户型、面积以及“一次性付款”的优惠方案。例如，一套93万元的房子非常实惠，拥有三室两厅的布局，其中两间卧室朝南，设计合理，位于11层的小高层中的5层，面积为160平方米，每层有两部电梯。因为月底就交房了，所以一口价，全额付款。”
住宅销售情况以洋房最为理想，公寓房的销售状况也相当可观，这两种类型均配备完整装修，而别墅则是未装修的原始状态。他说明，建筑物的定价方式是每套独立计算。可选择的房产种类繁多，涵盖小高层、中高层、高层住宅、带花园的洋房、两户相连的别墅以及单户别墅。以装修过的公寓为例，其面积介于四十五至一百二十平方米之间，首付款项从六万六千元起步，平均每平方米的价格为六千元。这种双拼住宅占地182至245平方米，配套有庭院和地下空间，整体价格区间为200万到300万元每套，平均每平米售价大约1.1万元。而洋房户型面积介于136到206平方米之间，平均每平米价格约为9000元，总费用一般不超过200万元。购房时可挑选一次性付清或采用两年期无利息分期方式，前者会相对节省费用。
赵大爷告诉笔者，他去年购置的复式住宅，一次性付清了全部房款，最终每平方米的售价为八千二百元，到了今年，价格已经涨到了九千多元。虽然房价逐年攀升，但与寸土寸金的上海市区相比，乃至与奉贤海湾片区的海景住宅相比，这个价格确实要低廉许多。邵先生透露，百分之六十的购房客户都来自上海市。工作日每天大概有十几个客户来访，周末看房的人会显著增多，他们大多是上了年纪的人，这个情况比较明显。这个地方位置太偏了，我为什么要考虑在那里买房呢，小张作为启东市民的看法很有普遍性。
“二期销售情况相当不错。”尽管邵先生没有透露确切的成交比例，但在销售中心走廊，记者发现了摆放的售房记录板，售出的房源都用红色“已售”标签覆盖了价格信息。目光所及之处，十几个展板几乎全部呈现红色。然而，当记者尝试通过查阅合同备案来核实时，因为启东市房管局网站缺乏最新数据，因而无法掌握真实销售数据。
有记者在实地看到，许多上海居民是结伴前来的，他们自幼相识，如今希望共居海边颐养天年，平日可以时常走动，彼此照应，来自上海的卢女士就此说明，她是首批购房的顾客，属于老客户，领朋友来购房还能获得推荐新客户的奖励，享受相关优惠。
邵先生透露，老顾客引荐新顾客，能够获得四分之一的折扣让利，若是交易金额达到五十万元，则可额外减免两万元。办理房屋交付手续之际，须支付购房税费及公共维修费用，九十平方米以下的部分按房价百分之一缴纳契税，九十平方米以上的部分按百分之一点五缴纳税费，公共维修费用则按每平方米五十元的标准收取。
赵大爷跟记者讲，他还领了许多亲友一块儿来买，不少人觉得这里挺不错，环境宜人。他本人对潮湿不介意，买个除湿设备就能解决。可夏天蚊虫叮咬是个麻烦事。他坦言，因为现有房屋装修情况，目前只能采用磁吸式纱门来挡蚊子。
运营资金成谜
邵先生对记者说明，这个工程的主要特色是7.23平方公里的蓝色海域，以及3.5公里的专属海岸线，总共耗资大约6亿元。
最外边那条堤坝设置在项目东边那个围滩堤坝工程外侧两千米远的地方,水库围堤总长八千二百三十一米,坝底占地面积七百二十六亩,围起来的总面积是一万一千亩,把长江口混浊的海水蓄存在水库里面,通过过滤和消毒,并且定时进行引水和排水,以此来提升水质。而那条长长的、人工修建的海滩,则是从海南移植过来的(楼盘)沙滩那种柔软细腻的白沙。
邵先生表示，整个社区的环境美化工程，包含四十座国际知名桥梁的建设，总共耗费了大约两千六百个亿。其中，仅仅植物种植的费用就达到了将近二百个亿。街道两旁的树木都选用了直径三十厘米以上成年的高档树种，而构成区域景观的主体树木，其胸径更是介于七十到一百厘米之间。这片土地原先用作滩涂，是淡水和海水混合形成的盐碱地，不适合树木生长，如今几乎全部种植了移栽的园林植物，因此还进行了大量的土壤更换工作，邵先生这样表示。
然而，持续的修缮开销，涵盖夏季抵御风力、冬季抵御寒冷、周期性更换土壤以及海水处理等，毫无疑问是一大笔开销。
关于这个巨大实体的运作财力，向来是公众密切注视的目标。恒大公司除了声称“资金充裕”之外，其他时候大多保持沉默。
应当指出的是，今年，杭州（楼盘）工商信托股份有限公司接连进行了两次发行，涉及“恒大集团启东海上威尼斯贷款项目集合资金信托计划”。该信托计划旨在筹集资金，总体目标金额达到五亿元。
实际上，不只是那个水上名城的计划，根据已发布的信息，今年信托公司为恒大地产以及它的所有附属公司设立了十七条信托方案，在这其中，有十二个方案公布了融资额度，它们计划筹措的金额总共是五十一亿八千七百五十万。
有位券商非银领域的专家指出，恒大采取迅猛的扩张模式，使得其负债水平持续处于较高位置，同时，在房地产价格下跌的背景下，信贷方面的风险也在增加，银行加强了对房地产领域的贷款管理，因此恒大才会不断寻求信托机构进行融资。
关于这个项目的利润率，摩根大通在楼盘发售之前就明确表示，为了打造类似水都威尼斯的景象，必须修建大量运河，导致每平方米的开发费用可能达到5000到6000元。所以，这个项目的利润率或许只能在30%到35%之间。在海上建造高楼
开盘之际，项目面临困境，既有历史遗留问题，也存在用地合规争议，具体而言，2008年曝出恒大地产申报的某地块，名为海上威尼斯，当时标称估值344亿元，计划投资75亿元，却涉嫌在获取土地过程中存在违规行为。
有新闻报道，启东海洋局的一份文件披露，当地行政机构将恒大参与的多项规模宏大的造陆工程整合为区域海洋利用方案，在流程上合规地获得了核准。依据《中华人民共和国海域使用管理法规》，任何超过五十公顷（约合七百五十亩）的造陆工程，都须提交至国务院进行批准。
接着把那8968亩土地分成13块，每块都不到50公顷，这样绕过了国务院和国家的海洋局，只在省海洋与渔业局就拿到了13个海域许可证明。
那个时期，启东鑫华娱乐有限公司、启东勤盛游乐有限公司等共十三家企业，分别于2006年岁末及2007年初完成注册手续，其最终控制权均由一家外资实体安基（BVI）有限公司独家持有，该信息源自恒大集团的上市招股文件，文件显示安基实为恒大集团为实施资本操作而设立的法律主体。
2007年岁末，恒大集团即将公开募股之时，有十几家企业顺利将海域使用权转变为“划拨用地许可凭证”。该地块尚不具备成熟的开发资质，却出现在了恒大集团的首次公开募股说明书里。
本刊记者得到一份研究报告，其中揭示，该地块不仅在规划许可环节存在违规，还涉嫌违反法规，提前实施了海域的圈围工程，并且是通过违规划拨的方式获得了土地使用权限，但记者多次尝试联系该资料的提供者，均未收到任何回应。
质量隐忧
海上的城市正承受诸多关于土地的困扰，建筑稳固性也成了购房人士心头的重大忧虑。
这些围海建成的建筑究竟可以经受多长时间的考验？一位在工地上观察了很久的老人家私下告诉笔者，这地基能够支撑起这么高的建筑吗？她对此表示怀疑。
先前，南京（楼盘）师范大学地理科学学院的一位教师表示，启东的海岸和海南省没法相比，海南岛的地壳比较稳固，大多是花岗岩构造，海边是岩石构成的海滩，地质状况相当稳固，恒大这个项目的基础处在流沙之上，难以抵挡海水长期的冲刷。一旦发生海啸、台风等灾害，没有任何遮挡物能够抵挡灾害的冲击和损害，财产与人身安全都令人十分忧虑。
邵先生反复强调，恒大拥有众多开发项目，此项目对集团具有关键意义，工程品质绝对令人放心。另一位销售代表郭先生同样向媒体保证，楼盘选址于腹地地区。恒大作为资深房地产开发商，这方面经验丰富，毋庸置疑。
另有一面，赵大爷对“全屋整装”的品质感到十分困扰。他先前去自己的住处察看，却遭到保安阻拦。赵大爷很不高兴，与对方发生了口角，结果保安一直尾随他。
这次，记者陪同赵大爷，悄悄进入了赵大爷购置的住宅，立刻感受到浓烈的漆料气味，室内墙壁全被胶水重新粉刷过。“我猜，他们此刻正忧虑房屋受潮的状况，因而用胶水做些表面功夫。然而，我最烦恼的是渗水的情况。先前到访时，已经向他们指出了，但他们并未理会。我通常在上海，哪有闲暇时刻刻关注这些事？还有三个月就要交房了，以后就麻烦了。”
赵大爷过去长期在建筑行业工作，有二十多年的经验，他断定“是伸缩缝渗水，当初规划时没做好，结构上存在不足，如今要彻底处理相当困难”，他随手拿硬币碰了碰墙面的瓷砖，“很多都发空，接下来会被撬下来的”。
2013年期间，该项目因桩基材料缺陷遭到新闻界披露。匿名人士提交了相关证据，指出工程不仅存在盘条分布不均的情况，而且板端厚度不足、内部出现预留凹槽，属于更为隐蔽的以次充好做法。
接下来，启东质监局进行了桩基检测，结果显示，钢筋骨架的间距存在偏差，但并未发现其他重大缺陷，造成钢筋间距偏差的原因是“海钢管桩的扎笼机（编笼机）设备已经老化”，目前已经责令制造企业进行整改。
本刊记者联系启东质监局，冒充购房人想了解相关检测情况，可工作人员以非委托人不能查看报告为由，予以了拒绝。
邵先生对此毫不在意，说是恶意中伤。二期工程招标时，一家管桩企业未能中标，因此出现了这则报道。地基方面完全没出状况。
养老适宜性存疑
根据现场记者的观察，购房群体主要是40岁到70岁的上海居民，他们大多是中老年男性或女性，多数人表示购买房产是为了自己居住，并非用于投资目的。一个迫切需要面对的议题是，如果这些老年人出现健康问题，应该怎么办？
社区内的服务设施包含医疗保健站点，但仅能提供基础健康服务，无法替代正规医疗机构的功能。距离该社区最近的大医院位于五六公里外的启东市寅阳医院。赵大爷表示，他现在盼望南通市和上海市的医疗保险可以实现互通。上海地区的居民目前无法在本地医院使用医保卡就医。老年人领取退休金时，还必须支付跨区域取款的额外费用。
邵先生谈到，昆山（楼盘）与上海的医保系统已经连通，他说，论级别相同的南通，实现医保联网还有多远？然而，记者未能查到昆山和上海医保联网的相关信息。
王大伯是上海海上威尼斯的业主，他觉得那里环境很好，很适合养老。不过，王大伯的哥哥却有些担忧，觉得离家太远，探望不方便。他还担心房子交付后，那些配套设施能不能立刻用上，万一生病了，这里的医疗条件肯定比不上上海。
紧接着，他对媒体表明，他弟弟确实很为难，因为儿子结婚需要房子，他只能处置自己在市中心的房产，用来为儿子购置新房，但卖房所得的剩余资金，仅能在这片区域勉强置办一处养老居所。
不少购房人忧虑夏日虽觉清爽，却不知严冬是否严寒，邵先生回应说，那里温度仅比上海略低两三度，却有人持不同看法，王大伯的兄长认为，将长者独居在孤寂的海滨，光是思量就令人心酸。
生活设施方面，虽然有国际会议中心和网球中心这类设施，不过对老年人来说，这些设施显得过于气派了。缺少菜市场、饭店，小超市的货品也不够丰富，交通方面也不方便。项目周边非常荒凉，吃饭是个大难题。要是开车去20多公里外的启东市区解决吃饭问题，终究不是个可行的办法。
有权威人士认为，定位模糊，缺少明确的目标群体，是海上威尼斯面临的严重缺陷。
这个以“养老旅游度假”为对外宣传重点的社区，其内部设施考虑周全，设有幼儿园、小学以及中学。幼儿园由北大集团负责运营，而小学和中学则是启东试验小学与启东中学的恒大分校，这两者均由启东市教育局负责管理。报道显示，原先打算用作幼教机构的建筑，此刻正被用作职工及安保人员的住所，原定用于校园建设的建筑和运动场地，现已显现出基本轮廓，各个教室的门口，都用纸条标注了“信息技术教室”之类的名称。
邵先生向记者表示，恒大同北大、教育局达成的合作协议属于内部资料，即便在房产交易凭证中也不会列出相关保证内容，他们对外会这样进行说明，不过恒大开发的项目完全可以让人放心。
前景堪忧
这个项目最吸引人的地方是海边，但这并不具备特别之处。这样的沙滩能比得上三亚（楼盘）吗？富人度假首选马尔代夫和泰国，根本不会考虑这里。普通人也无力购买这里的房产。一位经常出行的客户向笔者透露。启东和上海距离不远，但气候差异明显，不像海南那样全年适宜海滨活动。
事实上，邻近上海的地方有很多“人工海岸住宅”，奉贤区碧海金沙景区和金山区城市沙滩项目就是通过人工筑堤围海、筛选沙粒净化水系而建成的海滨景观。
这类由地方当局牵头、耗资惊人的官方人造海岸开发，即便如此也难以为继，导致项目体量急剧压缩，恒大集团又凭借什么来维持更广阔的人造海岸建设？复旦大学地产经营研究中心负责人蔡为民强调，长久保持人造海岸的高水准，必须投入大量的人力资源、物质资源以及财政支持，倘若遭遇挫折，将给项目带来难以预料的损害。
在海景稀少的区域，刻意打造出一片蔚蓝的沙滩，这样的行为不过是编织一个幻想，最终难免会迎来幻想破灭的时刻。蔡为民对于海上威尼斯的将来同样心存忧虑。
中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受本刊记者采访时谈到，购买房产用于投资的想法不可取，因为项目缺乏人气就意味着没有增值潜力，如果打算通过买卖房产获利，几年后抛售的预期也并不可靠。房产空置无人居住，连出租都困难，却仍需每月支付物业费用来维持。等到几年后，市场预期达到高点时，大量房产集中抛售，届时又有谁能承接这些房源呢？那样的话，可能又会形成另一座空荡荡的城市。
启东这个地方平常得很，不清楚恒大看上哪儿了，要在那儿建这么个庞然大物。那儿既没有名山，也没有好风景，更缺文化底蕴，没什么特别吸引人的地方，再说跟崇明的方向也差不多。宋会雍觉得。宋会雍坦白说，恒大威尼斯碰上不少竞争，特别是崇明在空间上把它给挤了。崇明岛在恒大建设海上威尼斯项目之前，并未得到充分的开发与利用，而如今崇明岛正在积极进行生态建设，这对于上海市民而言，具备极为有利的条件，这是显而易见的。
可能恒大发售房产的时机不太恰当，倘若是在前几年全国房地产市场的价格高涨时期，或许就能取得显著成功，然而如今面对市场调控，到处都是降价的消息，恒大现在发售房产，未来如何难以预料，他忧虑地说明。
