智通财经APP得到消息，克而瑞地产研究公布了2025中国房地产投资前景排行榜，该榜单显示，上海、北京凭借明显优势继续位列前两位，这两个城市在供应端和需求端都展现出非常突出的优势。人口数量超过两千万人，产生了庞大的自然住房更新需求，外来人口众多，形成了巨大的刚性住房需求，同时多数家庭的人均居住面积不到三十八平方米，意味着还有很大的住房条件提升空间。[id_278525078]
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中国城市房地产投资前景排行榜
榜单整体解读
格局方面，上海和北京持续领先，位居前列，全国前五十位城市的新建房屋销售业绩与地区生产总值在全国总量中的比例，均已超过百分之五十。
从2025年排名前五的变动情况分析，上海和北京凭借明显优势稳居前两位，这两座城市在供应和需求两端都展现出非常突出的实力。常住人口超过两千万人，形成了庞大的自然住房更新市场，同时大量流动人口带来了巨大的刚性住房需求，而大多数家庭人均居住面积不到三十八平方米的现状，也意味着它们拥有更广阔的住房升级潜力。此外，两个地区在世纪之交时已经历了新房买卖数量的大规模高峰期，并且比全国房地产市场更早实现了供需平衡的新发展，比如北京每年大约有1000万平方米的交易量，按照当前北京现存的房屋总量来计算，房屋更新的时间长达八十年以上。这座城市已经连续十一年稳居全国房地产投资前景排行榜前两位，最近一次有其他城市试图撼动它的位置，是在2015年房地产市场交易量迅猛增长的年份，当时广州依靠更大的交易量超越了北京，取得了第二名的位置。
深圳的位次得以提升至第三位，这得益于其更为旺盛的经济动力与对人口的强大吸引力，自疫情管控放开后的两年间，其GDP年均增幅达到了百分之六，从二零二三年起，常住人口增加了三十三万之众，在十强城市里均名列前茅，加之众多卓越公司汇聚于此，并且靠近香港形成了人才聚集的有利条件，因此其需求端的支撑力量始终位列全国顶尖行列。此外，深圳近些年在供应端实施了有效管理，同时，建造优质住房也充分释放了本地现有住房升级的需求，深圳房地产市场展现出更佳的适应能力，根据CRIC的统计，2024年深圳普通商品房销售额为3216亿元，较上年增长23%，在排名前五的城市中是唯一实现销售额增加的。
杭州和成都是二线城市的佼佼者，近些年始终位于第4名和第5名的水平上，这两个城市的特点十分接近，首先体现在需求方面的较强弹性，不像许多城市那样在2021年之后交易量就开始下滑，这两个地方的商品住宅成交总额到2024年才转为减少，并且成交总额一直保持在2500亿元以上；其次表现在库存风险的易于管理，两个城市的广义消化时间和狭义消化时间都维持在三年以内和十八个月以内的正常区间；再者是企业投资意愿的旺盛，常常出现高价的住宅用地竞拍，2024年杭州和成都的经营性用地平均溢价率分别达到了14%和7%，显著超过了二线城市4%的平均数值。
从资源分布状况来看，排名前五十的城市中，三线城镇数量为十八个，比前一年少一个。根据2024年的资料，这五十座城市占全国总人口的百分之三十四，聚集了百分之五十的国内生产总值，并且商品房交易面积也占全国的百分之五十。由于经济发达程度高，加上流动人口超过1.3亿，这些城市购房需求一直排在全国前列。排名前二十的城市在调整生产要素配置、打造优质居住环境等方面都展现出更显著的成效，预计到二零二五年下半年，房地产市场将呈现更为清晰的触底回升态势。
需求端推动部分沿海城市位次提升,在封闭管理政策优势影响下,海南省表现最为显著
根据投资潜力排序，本报告将城市基础条件纳入考量范围，包括市场体量、供需关系以及居民购买力等指标，并将高校学生规模、房产开发投入、土地财政依赖程度、公共设施建设力度、教育经费投入、五星级宾馆数量等外部条件作为重要参考，通过评分方式加以运用，最终形成排名结果
根据不同层级城市的整体排序分析，各层级城市内部的名次发生了显著变化，例如部分二等城市如天津、济南、南宁等的位置大幅提升，这主要是因为它们在库存数据方面表现突出，同时三等城市中温州、中山、珠海、三亚、儋州等靠海城市也明显进步，这主要归功于消费端政策的扶持，加上外来居民数量大，住房升级需求旺盛，特别是海南岛上的三亚和儋州，因为2025年自贸港建设带来的预期，消费端迎来了新的发展机遇，比如三亚在2024年交易量保持高水平运行后，2025年上半年商品住宅买卖量增长了将近五成。
在主要都市，2025年出现了更加突出的市场活跃度，前六个月新建房产的交易总量实现了比去年增长百分之十三，而旧房交易量也增加了百分之二十二，一二手房的交易体量同比提升幅度均明显超过其他普通城市。当前行业正积极推动优质住宅建设，高净值家庭聚集的一线城市，近些年高端住宅需求显著增加，成为新的市场热点，主城区核心地带的房产销售情况，明显好于城市边缘区域。土地交易市场上，大都市中心地带屡次出现价格极高且增值幅度大的土地出让情况，其中北京、上海、广州三地的优质住宅地块成交案例十分普遍，并且这些城市在2025年都已经刷新了各自通过公开招拍挂方式出让的住宅地块的最低起拍单价记录。从实际情况来看，现在超级大都市的房产运作方式跟其他地方不一样，这些城市是国内城镇化程度最高、经济实力最强、房屋剩余需求最足的，在供应、需求、库存、投资等各方面都表现得特别突出，其中发展空间更广阔、卫星城建设更完善的上海和北京尤为明显。
二线城市的位置较去年上升了两级，是区域里人口汇聚的核心地带，在需求端的支持力度上更为突出，同时凭借省会的身份或是独立的二级财政资格，在供给端和资金调控上能调动更多可用资源，从城市排名的变动情况分析，最引人注目的是天津，它的位次提升了十二级，来到了第七位。天津位列中国四大直辖市，在教育领域具备明显优势，同时，近些年实施的购房限制放宽、首付款比例下调以及跨区域公积金贷款等举措，有效激发了外来居民购房意愿，促使二手房和新房交易活跃度持续增强，2025年上半年，天津市新建房屋销售率稳定在百分之六十以上，远超其他多数城市百分之三十左右的常规水平。济南排名前进六个位次来到第十七位，南宁排名上升八个位次至第二十三位，这两个城市的显著长处体现在库存管理更为出色，比如济南的狭义消化期不足十五个月，南宁近年来显著减小土地供应量，土地的消化时间只有一年零一个季度。相比之下，苏州、宁波、福州等城市则受到房价较高水平的制约，市场需求基础不够稳固，排名均较2024年有所下降。
三线城市整体排名较去年下滑两个名次，温州、中山、珠海、三亚、惠州等城市进步明显，从2024年的基础上跃升五名以上，全部进入前五十强。这些城市都属于东南沿海的经济强镇，吸纳了大量外来移民，近年来地方政府及时出台了一系列稳定市场的新政策，导致房屋库存数据、市场交易量等关键指标不断向好。三亚地处海南岛，是该岛领先的人居房产优选地，近年来海南岛购房限制逐步放宽，同时2025年末的封关构想日益清晰，自2024年起，三亚新建住宅市场态势不断向好，2025年上半年保利在三亚的项目更是售出超过1200套房产。
PART 03 需求：人口聚集+提升需求推动 TOP20城未来每年仍有3亿平方米增量需求
当前阶段，区域发展差距变得越来越明显，产业领域的资金投入和交易体量正加速向少数核心城市汇聚。因此，我们将把注意力更多地放在排名前二十的城市上，通过比较各地城镇化进程速度、城乡居民居住空间扩张幅度等参数，来评估需求扩大的具体数值。分析显示，这二十个城市未来的市场需求依然稳固，每年新增的住宅需求量依然能够维持在三亿平方米左右。这一规模既源于人口持续集聚，也得益于存量住房改善动力。
从人口构成分析，前二十名城市的居民总数达到三亿，这个数字已经超过了全国居民总数的百分之二十一，上海、北京、重庆这些特大城市的人口数量都超过了两千万人，人口分布的密集程度非常突出。许多城市城镇化比例已经达到70%以上，但人口集中现象依然存在，部分城镇化比例不高的城市，例如重庆和济南，还有户籍人口转变的潜力，可以成为需求增长的来源，同时北京和上海等地的常住城镇居民里，仍有大量外来工作人群，就像7月份中央城市工作会议所强调的，常住人口融入城市生活方面，还有很大的提升空间。
居住条件提升的愿望非常强烈，二十座城市每年新增的居住升级需求总计达到一亿四千万平方米。根据过去人均住房空间增长趋势的审慎推算，武汉、合肥两地居民的人均居住面积每年仍增加零点六平方米或更多，对生活空间品质的改善欲望十分高涨。从各个城市来看，成都、重庆的改善型住房需求增长量超过一千万平方米，上海、武汉、天津的增量也都在八百万平方米以上，显示出居住条件改善的需求依然旺盛。
总体而言，民众不断涌入主要都市，并且家庭居住环境逐步改善，这两方面因素将一起为前二十名城市每年带来三亿平方米的额外住房需求，这构成了当前房地产市场需求方面稳定的关键依据。除了厦门和济南，其余前二十名城市的每年新增住房需求依然能够维持在千万平方米以上。当前各级管理机构仍须着力推动库存下降，等到供需格局出现新稳定，伴随市场看法逐步转好，二十座核心都市所展现的房地产闲置需求，会和政策导向产生共鸣，促使各地房产产业新路径的形成更加迅速。
大城市：需要牢固、积压物品容易管理 首次展现许多稳定迹象
近些年行业经历了剧烈变化，一线城市商品房销售量也受到影响而起伏不定，2024年住宅销售总额达到1.4万亿元，与2021年峰值相比减少了21个百分点，这个成绩明显好于其他城市级别，国家统计部门公布的信息显示，从2021到2024这三年间，全国住宅销售总额的下滑幅度达到了44%。当前顶级都市市场在波动阶段展现出显著稳固性，显著超越其他层级城市。深圳2024年商品住宅交易额达3216亿元，更创下同比增长23%的佳绩，相较于2021年最高点仅回落12%，市场显示出极为强劲的适应能力。
需求构成需要深入剖析，与众多二三线城市不同，城镇化进程推动住房需求总量增长，已非一二线城市新建房产需求增长的核心动力，首先一线城市城镇化程度已非常高，继续提升空间有限，北京、上海、广州、深圳的城镇化比例分别是88%、90%、87%和99.8%，无论从保障城市农产品供应的基本要求考虑，还是参照国际成熟城市城镇化发展轨迹，城镇化进程均进入末端缓慢增长阶段；其次近年来北京、上海常住人口增速明显减缓，广州、深圳2024年常住人口增幅虽达20万和26万，重回全国领先位置，但2022至2023年连续两年增幅均较小，实事求是地说，不论从城市自身发展体量，还是全国区域协调发展角度分析，一线城市人口规模增长已进入低速度发展时期。
大城市人口构成的稳定，部分源于数量可观的流动人群，在常住的8300万居民里，有3700万没有本地身份证件，他们为了医疗、养老、子女上学、照顾长辈等目的，多数家庭都表现出很强的买房冲动，随着这些年大城市取消购房和贷款限制等措施的实施，这些人的购房行动显著提速。由于迫切需要解决自住房问题，同时经济承受能力有限，这些人大量进入二手房交易领域，促使一线城市二手房交易总额自2023年起稳步增长，2024年该总额达到1.8万亿元，比2022年增加了41%，其中深圳增幅更是高达146%，成交额达到3112亿元。二手房交易促成的资金周转，持续引发连锁反应，带动了核心都市品质升级市场的活跃，同时激发了高档产品的市场吸纳。
另一面是促进更新性需求的发展，近些年各地提升、加速优质住房供应的力度，进一步推动了大都市顶级、豪华房产的售卖。二零二四年北京、上海、深圳出现了十个交易额超百亿的房产，这八个楼盘的均价达到了每平米十万元人民币以上。高价房产的销售额在显著增长，并且已经成为近年来一线城市新建房屋交易总量稳定的关键支撑，例如上海2024年成交价在2000万元以上的商品住宅达5407套，同比增加60%，创下了历史记录。广州和深圳在2024年也经历了高端房产交易的高峰期，2024年成交价超过2000万元的商品住宅套数分别比2021年城市交易量的峰值增长了53%和76%。
二类城市：需求增长仍有空间，杭州、成都、天津市场运行良好，表现较为稳定
目前许多二线城市的城镇化程度已达到或超过了发达国家80%的整体标准，然而从2020年开始，城镇人口数量持续稳定增长，多数二线城市的年度城镇化率提升幅度依然维持在0.3个百分点以上。对于居住人口超千万的杭州、成都这类城市来说，即便人口数量不再增加，0.3个百分点的城镇化进程，也意味着城镇人口将新增三万以上，随之而来的住房需求也会增长超过一百万平方米。
2020至2024年间，成都、合肥、重庆的城镇化率提升促使城镇人口增加超过十万，杭州、长春、石家庄、郑州、青岛、宁波等地的城镇人口增长也超过五万。根据2025年中发改委的工作部署，当前正值城镇化发展势头旺盛的关键阶段，需着力提升新型城镇化建设水平，积极吸纳符合标准的流动人口融入城市生活。当前楼市稳定是首要任务，二线城市需关注城镇化率提升带来的住房需求增长，重视新增人口的居住需求。
确实存在一些城市近年来的城镇化进程放缓现象，例如南京、贵阳、太原、武汉、大连等，这些城市的年度城镇化率提升幅度都低于0.2个百分点，要确保房地产市场的需求稳定，地方管理部门需要在其他方面继续加大工作力度。
根据2020年到现在的常住人口数量变动情况分析，二线城市之中，武汉每年增加47万人，在所有城市里数量最多，但这主要是因为疫情期间人口流动造成的，从2022年开始，武汉常住人口每年的增长数量降低到了大约3万人。相比之下，杭州和成都的情况更值得关注，这两个城市在这段时间里，常住人口每年增加18万人，给当地带来了持续增长的住房需求。根据最近楼市状况分析，杭州与成都作为二线城市，市场稳定程度表现最为突出。重庆和天津的常住人口数量呈现减少趋势，但形成原因并不相同，天津主要是受到先前经济发展阶段性调整影响，造成部分产业人员迁移离开，然而自2023年起，该市常住人口不再持续下滑，下降势头得到遏制。重庆主要是由于郊外县镇乡村居民迁移出去，其市区人口还在不断增加，2024年重庆市区人口2301万，比2023年多了14万。
从狭义消化周期的角度分析，杭州、合肥、南昌等城市依靠高效的供给端管理，确保该指标一直保持在一年以下的较低水平，短期供需状况一直良好，杭州尤其凭借显著的交易量优势，近些年多次竞得高价高溢价的土地，已作为二线地市稳定市场的标杆。成都的房屋销售周期大约需要十八个月，不过主要是因为市中心区域各类房产的供应管理得当，所以新房销售量、土地拍卖活跃程度等数据依然表现良好，自二零二五年起，住宅用地平均增值幅度达到了百分之二十一，在二线都市中仅次于杭州的百分之三十四。
至于长春狭义消化周期则处于相对高位，在30个月以上。近些年长春严格限制新增房产供应，导致狭义库存规模比2021年峰值降低了583万平方米，减幅高达385,不过由于成交速度放缓，去化时长依然维持在36个月以上，整体市场面临显著库存挑战，土地拍卖活跃度持续处于低迷状态，2024年长春出让的41块住宅用地里，仅1宗以1%的加价比例售出，其他全部按底价成交。
当前地级市阶段，整体城镇化进程尚存显著提升潜力，迫切需要加快实施不动产回购计划，以此调节市场供需关系，构建新的稳定格局
2024年中国的城镇化水平已经抵达67%。根据发达经济体的城镇化进程特点，城镇化率一旦超过70%，通常会步入增长放缓的时期。不过中国的国土面积非常宽广，各地城镇化进程呈现出明显的不均衡性，特别是三四线地级市，多数城市的城镇化比例依然在快速提升。最新披露的官方数据表明，目前有132座三线城市的城镇化水平未超过六成，这些城市居住的人口数量高达五亿，其中从事农业的人口超过两亿三千万，参照中高收入国家城镇化率在六到六点五之间的增长速度进行估算，这些城市未来每年仍有望实现城镇化率增加九个基点，每年将新增四百五十万城镇居民。
2025年中央城市工作会议已经明确，接下来将分门别类地推动以县城为基础的城镇化发展，同时会继续帮助农村人口融入城市生活，使得不同规模的城市和乡镇能够共同进步，还会加强城市和乡村之间的联系，实现共同繁荣。与人口高度集聚的一二线城市形成对比，众多三线都市及乡镇地区尚存巨大的城镇化提升潜力，庞大的人口数量支撑下的城镇化进程快速推进，将继续催生大量基础性需求增长。中央城市工作会议提出要优质实施城市更新计划，有序推动城中村改造和老旧小区修缮等工作，这有助于促进住房保障事业的进步，通过配售型住房、保障性租赁房等多种途径，更好地满足不同人群的居住需要，给三线城市的住房需求端带来更多积极影响。
2025年土地拍卖的新趋势显示，许多三四线城市保障性住房用地十分抢手，也获得了开发商的普遍重视。泉州、温州、台州、东莞、嘉兴等地都有这类地块以高价成交，主要是因为政府承诺回购提供了保障，这确保了项目的稳定收益和资金回收时间，大大减少了开发商的运营风险。2025年至今，地方专项债对相关资金的支持作用持续增强，这意味着未来将有更多城市能够开展类似住宅用地的建设和销售活动，从而为三四线城市的库存消化提供有效帮助。根据2025年以来各地专项债计划收储住宅用地的方向分析，三四类城市获得了更多的政策扶持，它们计划收储的住宅用地面积共计7128公顷，这一数字占据了所有计划收储用地总面积的百分之七十二。
2025年前六个月，国内针对城市改造的专项债券发行总额突破两千亿元，其中位于第三梯队的城市累计发行资金达到九百九十五亿元，这一数额在总发行量中仍不足半数，仅占比较小。按照年中城市工作会议提出的要求，由于第三线城市是城镇化推进的关键地带，为了有效激发这些城市的市场需求增长动能，预计在后半年会加大对第三线城市的专项债券投放，同时也会为这些城市创造更多切实的市场利好条件。
棚户区改造类的专项债在各个城市的投向中表现不同,三线城市的这类债券发行了533亿元,占了三四线城市发行总额的54%。一二线城市中,棚改专项债在增量资金中的占比分别为47%和45%。无论看发行规模还是比例高低,棚改在三线城市的重要性都超过了北京上海等发达城市。三线城市的城市面貌较之高等级城市，还有相当大的提升潜力，持续开展三线城市的旧区更新工程，一方面能够提升居民的居住环境，另一方面也能为房地产市场注入新的活力，产生更多的住房改善需求，并且增加优质住宅用地的供给量。住建部部长之前曾指出，我国城镇地区还有超过三百亿平方米的存量住宅需要重新建设或改造，这表明房地产行业依然具备显著的成长空间和发展前景。由于许多核心区域已完成拆迁任务，现已转向以老旧小区改造和住房保障为特征的城市发展新阶段，因此，接下来的三线城市城市更新将把棚户区改造放在首要位置。
