欲知上海最真实的楼市行情
请关注一房一万
原本预期卖6w、8w的板块，现在只让销售4w、5w。
预期落空让价格之锚发生了错位，二手面临巨大下行压力
不了解这个行情，下家不要出去买房，上家也做不到急抛
我们怎么洞察当下行情？
一、我们比你多1个观察维度----时间
只知道用价格了解市场的是非常原始和滞后的认知
若将时间与价格综合分析，便能迅速了解当前市场状况是极差，还是异常热烈。
当有时间这个维度后，我们就可以用上方法论
二、一个方法论---木桶理论
木桶的承水量受限于最薄弱的木板,这个短板决定了整体能装多少东西。木板越短,容量就越小。这个理论说明,整体水平取决于最差的环节。在评估整体实力时,必须关注最弱的那个部分。
一个社区价格偏低的房产，往往滞销很久，这类房产的定价，会限制整个社区在市场上能获得的价格高度，详细情况后面会说明
当方法论确立后，我们就创新出一套算法
三、一套黑科技算法
依据数万份实际交易记录中的价格与时间数据，同时参考链家网当前挂牌的房源售价及其上市时长，我们能够评估出某套房产在当日市场环境下成功售出的可能性
我会用下图作为案例和大家解析当前市场
下面，我们用以上方法和工具解析市场了
我选一些能体现各区域最高价位的实例，这样就能迅速掌握当前市场低迷状况
青浦最贵的公寓--徐泾 仁恒西郊花园
它的市场接受价格 ≠ 63617
它的最高可接受价位低于五万六千六百零三，这相当于一个中等规模的中间楼层房屋，面积属于中等范围
在售≤中位数价格的房源情况
徐泾区域容纳不了6万人口了，表明青浦区域的二手房价格上限被定在56000元
松江最贵的公寓--九亭 贝尚湾
它的市场接受价格 ≠ 56941
它的最高可接受价位不超过四万四千八百八十六元，这相当于中间楼层、中等面积房屋的价格水准
在售≤中位数价格的房源情况
九亭板块最贵的贝尚湾价格滑坡到这个程度，仍未售出，令人唏嘘
宝山最贵的公寓--淞南 盛世宝邸一期
它的市场接受价格 ≠ 69139
它的最高可接受价位不超过六万四千一百七十元，这相当于中间楼层、中等面积房屋的价格水准
在售≤中位数价格的房源情况
宝山价值最高的淞南区域，原先料想能达到7万，如今却要跌出6万的价位层级，这种情况发生。
嘉定最贵的公寓--江桥 嘉城香馥湾
它的市场接受价格 ≠ 60469
它的最高可接受价位不超过五万五千零五十一元，这相当于中间楼层、中等面积房屋的价格水准
在售≤中位数价格的房源情况
闵行中南部最贵的公寓--古美 万源城尚郡
它的市场接受价格 ≠ 86314
最高可接受价位不超84969元，这相当于一个中型楼层、面积适中的房屋价位
在售≤中位数价格的房源情况
相对于主城区外的板块，万源城价格表现尚属可以
当然，更坚挺的是市区豪宅
它的市场接受价格 ≠ 138504
它的最高可接受价位低于132409元，这相当于中间楼层、中等面积房屋的价格水准
在售≤中位数价格的房源情况
上海的公开标价，不管是平均价格还是中间值，都不能表现真实的二手房市场状况，必须同时考虑时间与价格这两个方面，才能了解真实的房价信息
结合上述算法，我们把上海一些板块做了相应的梳理，见下表
上海主要板块二手房可接受最高价格列表
各区域现房交易信息显示，除中心城区外其他区域现房交易面临较大下行压力，例如九亭等地区
根据先前表格里的信息，我们接着把新住宅方面的资料加进去，然后算出各个区域二手房价格下降的承受程度指标
2018年上海主要板块二手房价下行压力预测
该表格可以清楚表明上海市各区二手房价的下滑态势，二手房价格降低的指标颜色越深，意味着市场下行压力越强
观点阐述：
倘若该区域存量房交易成本持续走低，同时新发售的平价新建商品房形成价格参照基准，
那么，该板块的二手房下行压力指数就会偏高，颜色偏红
部分区域存在特殊情况，例如张江，它已被规划为创新产业集聚地，因此当前价格保持平稳
另有部分位于核心区域的内环内部地带，因其后续土地资源获取难度较高，故该区域整体二手房市场价格受到的下行冲击相对有限
编者有话要说：
这半年来，我们搜集了数万套具备实际交易记录的房产信息，经过进一步研究，已将这些成果应用于链家网房产的分析工作中，现在能够借助计算方法，为所有这些房源提供量化分析。
那就是我们能预估它在当天市场里能卖出去的可能性。根据可能性的大小，我们能明确分辨这七十万套房产的好坏和价格合理性。
从今往后我们变成了基于算法的人工智能，老实讲我们比链家网的管理者更明白当前房地产市场的动态。
因此这边不存在所谓“上海房产长久看好”的说法，仅有“即时上海房产市场动态”。
后续将进行再次升级，采用更新的资讯来公布上海房产市场动态，敬请留意。
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