部分上海地段在置产时，由于基础设施不完善、出行条件差、发展蓝图跟不上或历史遗留情况，或许会出现增值空间有限、生活感受不好或投资风险偏大的状况。接下来要说明的是几类需要慎重评估的地段，以及相关的实例。
一、远郊“孤岛型”板块
这些地方离市区太远，没有地铁经过，而且当地行业和商业服务跟不上，很容易变成只有价格没有销路的局面：
金山新城：地处市中心的五十公里之外，主要依靠金山铁路出行，单程需要一个小时左右，当地的经济活动以化工行业为主，居住环境相对不够理想，房价在过去很长一段时间内都没有明显上涨。
崇明岛绝大部分区域，不包括东滩指定的规划部分，过江主要依靠轮渡或者长江大桥，当地的生活服务设施多为乡镇级别，如果不是为了养老或者生态考察，不建议前往。
奉贤海湾地区，例如碧海金沙附近，主要突出海滨风光特色，然而就业岗位稀少，冬季居民很少，二手房交易很不活跃。
二、中心城区“老破小”密集区
部分内环地段由于房屋建设年代久远，或者不具备被拆除的条件，又或者受到教育区域划分调整的影响，有可能面临价格被大幅推高的情况。
虹口区四川北路附近，有很多年代早的旧式住宅，房间布局不合理，例如存在不透光的房间、没有电梯的情况，有些小区申请贷款很困难，主要依靠学校带来的额外价值，比如虹口四中心，不过这种做法存在政策上的不确定性。
杨浦区控江路这一带，城市景观显得比较老旧，有些过去的居民楼没有物业进行管理，停车变得十分不便，由于年轻人不断搬离，新住户难以找到，市场购买力因此受到限制。
黄浦区老西门附近，石库门区域具有历史意义，不过居住体验欠佳，搬迁可能已经影响了房价水平。
三、规划长期未落地的“概念区”
部分新城或新区因规划延迟或产业导入失败，配套多年未兑现：
浦东临港新城这边，虽然享有自贸区带来的诸多便利，不过它与人民广场相距甚远，超过了七十公里的路程，现阶段居民迁入的数量还比较少，商业配套和医疗设施都相当匮乏，二手房的上市时间普遍拖得很长。
嘉定北属于城北大型居住区，目前规划的14号线西段尚未动工，该区域聚集了众多大型动迁安置房，这些房屋的建筑质量参差不齐，整体房价的上涨幅度落后于市场平均水平。
青浦重固这个地方，曾经大肆宣传“长三角一体化”的利好消息，然而实际上的发展进度却相当迟缓，就连一家大型超市都无法正常经营下去。
四、硬伤明显的特殊区域
高压线经过，墓地邻近，高架围绕的社区：比如宝山顾村靠近殡仪馆的住宅区，又或者虹桥机场航线下的闵行华漕地段，声音干扰和地理方位的制约非常显著。
普陀桃浦智创城目前正处于转变阶段，不过其中一些区域依然受到过去土壤污染问题的困扰；松江车墩附近，生产设施与居民生活空间相互交织，空气环境质量有待考察。
商业与居住功能结合的搁浅风险案例：例如某些郊区的“产业与城市一体化”计划（比如奉贤肖塘），由于建设方财务出现问题，相关设施建设陷入停滞。
避雷建议
1. 通勤实测：早高峰试乘地铁或驾车，感受实际通勤时间。
核实规划底图：借助上海市规划土地管理局网站，查验详细规划内容，切勿轻信销售方面所述信息。
3. 夜间踩点：观察入住率、灯光率，警惕“鬼城”板块。
房屋年龄达到二十年以上时，申请贷款可能会遇到成数减少的情况，或者直接被拒绝放款。
上海房产市场出现明显分层现象，应当优先将目光投向内中环地带的成熟生活片区，例如长风和大宁，或者选择近郊区域中规划较为完善的地段，比如大虹桥周边的影响范围。如果资金状况比较紧张，可以留意外环附近配备地铁交通的房产，比如9号线沿线的九亭以及15号线顾村公园附近，这样可以在成本和房产的流通性之间找到一个合适的平衡点。
