一般我不看什么楼市预测，因为一些专家学者的意见往往是有偏见的，就是人们说的支持某个团体或者组织。 比如，开发商聘请专家来谈论楼市，肯定是为了卖自己的房子。 股市专家谈楼市时，大多是想打压对方，让资金流入股市，获得更多标的。
但从中央媒体，或者官方媒体的角度来看，他们是国家的喉舌，他们做出的预测是政策导向的，或者说他们希望未来能够这样做。 进入2024年以来，中央媒体今年首次对大家关心的房地产走势做出预测。 从各方面来看，都感觉有理有据。 如果不出意外（包括所有政策落实到位），可能性很大。 是正确的。
中国房地产报1月21日发表题为《房地产扶持政策密集出台效果如何？ 》一文，文章客观评价了2023年10月中央金融工作会议以来自上而下出台的楼市优化政策，并对未来如何提高政策实施效果给出了方向。 中国房地产报作为住房和城乡建设部主管的首席房地产财经人文新闻报纸，其观点值得花时间读一读。 由于时间有限，我们挑几个主要方面来讲解一下。 希望对我们有所帮助。
全文分为5大方面。
在第一、二、三方面，都说当前房地产下行压力依然不小，以及造成这一趋势的原因。
总体来看，当前房地产市场的支持政策已经很多。 比如，平等地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。 多家国有银行、城商行已精准对接房地产企业。 证监会也表示将稳步解决房地产企业面临的问题。 为降低债务风险，自然部还建议地方政府取消现行土地拍卖价格政策，实行价高者得。 那么本地呢？ 在发放购房补贴、提高公积金贷款限额、降低房贷利率等方面也不断发力。
但结果大家都看到了。 统计部门给出的数据显示，在最能反映楼市真实状况的二手房市场中，2023年12月监测的70个大中城市无一上涨，全部下跌，而100个城市则无一上涨。中指院监测的重点城市也出现下跌。 12月份二手房价格下跌印证了这一现状。 大城市都是这样。 说白了，即使放眼全国600多个城市，也找不到哪个城市房价上涨。 这应该是我国自1998年房改以来从未见过的情况。这还是均价数据。 我们实际的感受应该比这更深。 2023 年下降 10% 的社区将被认为具有很强的弹性。 下降200%至30%较为常见，下降40%至50%也相当常见。
文章还给出了楼市下行的原因。 短期来看，受三年疫情影响，居民可支配收入增速仅为5%（含证券、理财等财产性收入下降），远低于前期全年增速率8-15%。 这是一个非常重要的原因。 。 中长期来看，购房潜在需求萎缩、城镇化进程放缓、老龄化加速将制约房地产投资。 所有这些都导致购房者明显缺乏信心。 即使有需求，他们也不急于出售。
不过，文章并不认为住房需求已经枯竭。 主要问题仍然在于开发商。
文章对比了2023年下半年期房销售面积和现房销售面积发现，前者按年化计算下降了22.6%，但后者却增长了7.4%，说明购房者对送货问题很担心。 一旦是现房或者房地产公司资金实力雄厚，不是烂尾的话，购房者就敢于选择。 由此看来，不少房企的债务危机导致购房者不敢买房，市场上可供购房者看的房子数量有限。 事实上，正是房地产企业自身的问题，抑制了部分购房需求。 这也是2023年新房销量下降的重要原因之一。
第四，一旦找到原因，就要对症治疗。
文章分析，虽然我们对房地产企业的金融支持已经喊了快两年了，但雷声大雨小。 A股上市房地产公司平均负债率在80%左右。 2023年，房企提供的资金有15%用于支付利息，债务压力很大。 这也难怪房地产企业在土地拍卖市场和房地产开发投资上动作甚少。 总之一句话，巧妇难为无米之炊，没有资金，难成一餐。 因此，现在解决问题最关键的一点就是加大对开发者的支持力度。 文章提出了5项支持开发者的措施：
1、保持对优质房地产企业合理的融资支持； 2、扩大“保交房”专项贷款、并购贷款和再贷款规模； 3、加大力度为房地产企业营造宽松的非银行金融环境并创新运用。 制定好“住房金融支持政策第二支、第三支箭”； 4、探索设立中国房地产企业债务减免基金，用于处理房地产企业中长期现有资产处置； 5.加强和完善商品房预售资金监管制度。 关键是地方监管及时有效到位。
可以看出，这些措施很实用，也很专业，针对房地产企业的短板进行扶持。 说白了，优质房企需要借钱，就借给他们，不用担心他们不还。 对于确实很差的房地产企业，应该进行重组、关闭，并给予处置渠道。 加强资金监管不应该理解为控制房地产企业，而是为了防止烂尾楼再次出现，给市场和购房者信心。
以这些基本措施为保障，文章进一步预测了2024年房地产市场的走势。总体而言，“2024年房地产市场下行压力可能减弱”，具体包括三个方面：
1、总体来看，2024年的房地产市场机遇与挑战并存。
2、2024年房地产销售或将逐步企稳，投资降幅收窄。
3、房价持续下跌动力或减弱。
那么，如何根据文章内容来理解这三句话呢？ 第一个是文章比较客观，说人民币升值预期和政策会给资本市场提供有力支撑，经济会好转。 这是一个总体背景。 说到机遇，就意味着上述政策必须落实。 具体表现是房地产企业流动性明显改善。 所谓挑战，如果支持达不到预期，后面可能会更加困难。
还有一点是我们需要面对的客观现实是，2024年销售只能说是逐渐稳定，投资降幅收窄。 全年销售面积和销售额将分别下降1个点和5个点左右。 也就是说，比2023年的绝对数量要低，但降幅较小。
另外一个就是大家最关心的房价。 整体销售面积和销量的下降并不意味着房价会下跌。 因此，文章指出，在上海、合肥、杭州等大城市，由于地价坚挺，新建商品房库存较低（销售时间不足1年），可能会比其他城市更早反弹。 那么二手房呢？ 2024年二季度进入底部后，将呈现“V”型反转。 综上所述，上半年楼市可能仍会经历惯性下行冲刺，但随后会逐渐回暖，不同城市会出现分化。
这里需要说明的是，这些判断是基于相关政策支持楼市的总体落实情况。 但话虽如此，从年初的政策动向来看，一些城市已经在紧锣密鼓地推出更多优化政策。 例如，北京制定了三年城市更新行动计划，入库项目达1100个，郑州、南京、上海等地也纷纷效仿。 目前业界对于优化楼市政策支持的意见较为一致。 一二线核心城市政策有望持续优化。 目的很明确，就是促进楼市稳定和复苏。 为此，建议做好两方面的准备。
首先，一二线城市很可能率先企稳复苏。 因此，如果你有住房需求，可以利用市场的无知，多看看性价比好的房产或者二手房，到时候再出手； 二是政策落地、见效需要时间。 热度从大城市蔓延到中小城市也需要时间。 因此，一些中小城市的购房者还是可以先观望一下，但不要急于做出决定。 等待一二线大城市复苏的具体信息后再做出决定。
当然，笔者在这里也补充两点个人观点。 即使在一个城市内，不同板块、不同地点的房屋差异其实也是相当大的。 这一轮楼市给了我们很多教训。 即使在马路对面，A社区也下跌了30-40%，但B社区只出现了10%左右的调整。 为什么差距这么大？ 事实上，住宅区的品质是有差别的。 这种品质是由开发商因素和后期特性决定的。 无论是买房还是卖房，我们都要检查自己购买或持有的房子是否是优质房子。
这里还应该提到一点。 过去几年，许多城市在“大跃进”时期计划建设新区。 现在他们突然发现土地财政不能继续下去了。 新区不少基础设施遭到破坏，前期冲进来的炒房客根本无法逃脱。 业内有一种说法，近五年规划建设的新区，随着人口萎缩、土地财政结束，未来建起来的可能性很小。 这对我们购房者的启示是，除非工作已经在那里，需要住在那里，否则，如果这些地方的房子可以不动，那就不要动。
