2023年可以说是全国房地产市场调控最为密集的一年。
截至2023年12月25日，全国276个省市共计发布约630项调控政策。
上海作为超一线城市，也出台了不少与房地产市场相关的政策。
2023年上海楼市主要调控政策概览
3月31日，上海宣布，本市购买第二套改善型住房公积金贷款的家庭现行人均住房面积增加0.06平方米，至不超过37.46平方米。
6月份，应届毕业生上海落户政策进行调整，符合相关条件的应届毕业生可直接来沪落户，无需打分。
9月2日，上海四部门联合宣布，实施“认房不认贷”政策。
10月7日，上海调整住房公积金贷款期限标准：对购房房龄6年以上20年以下的，住房公积金贷款期限最高由“不超过35年减去房龄”调整为“不超过30年”；对购房房龄20年以上35年以下的，住房公积金贷款期限最高由“不超过15年”调整为“不超过50年减去房龄”。
10月24日，金山区调整住房购买政策，非本市户籍、在本市无住房、符合相关条件的个人，凭本市3年以上纳税证明或缴纳社会保险证明，可在金山区指定区域购买一套住房。
10月30日，公积金贷款明确开始实行认房不认贷政策。
12月14日，上海调整普通住宅认定标准，降低首付比例，下调房贷利率，刺激刚性需求和改善性需求。
注：具体政策详情请向相关院校咨询。
回顾2023年的上海豪宅市场，从云锦东方事件，到12批单价过10万元新房的出现，高端房地产市场的韧性愈发明显。
从23年全国各大城市千万级房地产交易量来看，无论在哪个层面，上海一手、二手交易都远高于其他城市，领跑全国。
高端新房
1.1-12.31
2023年上海新房市场正式公布12个批次、315个项目，共计83638套房源，供应面积977.8万平方米。
相较于2022年的8批304个项目的93403套房源，2023年虽然供应速度和频率有所提升，但整体供应量较2022年明显减少，总供应面积也减少了约64万平方米。
尽管如此，23年通过审核的12批房地产项目中，单价超过10万的仍有50个，占比15.87%。
其中单价最高的为徐汇滨江板块的云锦东方三期，挂牌均价为164907元/平方米，均价总价约3000万-9000万元。
其次为闵行浦江板块的上海桃花源和黄浦区人民广场板块的海悦黄浦源，挂牌均价分别为15.6万元/平方米、14.3万元/平方米。
与此同时，2023年上海共出让土地275幅，总建筑面积2142万平方米，总土地面积988.54万平方米，总成交金额约2412.23亿元。
预计未来一段时间新建商品住宅供应仍将维持这一节奏，其中豪宅市场新增供应主要来自后期销售的释放以及旧城区改造。
据统计，2023年上海成交2000万元以上新建住宅3409套，环比下降4.48%，平均每套总价2924万元，环比上涨4.28%，成交均价环比上涨4.83%。
作为新房供应频率较高的一年，不少热门新盘广受追捧，如建发景苑项目首期512套房源，有效意向认购量达2522户，认购率达493%，也是近两年来首个认购率突破2500户大关的项目。
认购率最高的项目为徐汇滨江区域的云锦东方三期，共计105套，意向成交948组，认购率达902.9%。
同时，该楼盘也是整个23年以来认购积分最高的楼盘，积分高达118.32分，在12批楼盘中共触发积分78次，虽然积分超过100分的项目仅有3个，但整体仍处于供不应求的状态。
65个楼盘当日共实现95笔销售，其中香域招商园、理想之家等楼盘实现全部销售。
从成交区域来看，高端新房成交主要来自浦东、杨浦、静安、徐汇、黄浦等区域，其中浦东成交面积最多，总成交面积达22.93万平方米，总成交金额达292亿元。
从供给量来看，2023年长宁区基本不会有新增供应，成交量也非常少。
浦西中心城区供应主要集中在杨浦、普陀、徐汇三个区域，三区共计有42个新增住宅项目供应。
而浦东新区作为成交主力，全年共计有59个项目、16998套房源入市，如此庞大的供应量自然成为TOP1成交的主要支撑。
成交量方面，杨浦东外滩占据领先地位，全年共成交2000万元以上住宅444套，均价约12.14万元/平方米。
第二是浦东前滩、三林区域，凭借“第二陆家嘴”的气势、三线交通、各大知名企业总部入驻，该区域近年来热门项目纷纷入市，供不应求。
供给量也是和成交量挂钩的，上海高端新房市场也最终验证了一句话：供给决定成交量！
2023年热销楼盘榜首为东外滩区域曼云上海，作为23年来四大亿元热销楼盘之首，今年共推出四次，共销售697套，销售额122.33亿元。
大量的供应、强劲的销售速度是该类型房产交易量高的主要原因。
从成交面积来看，高端新房起步标准为140平米，几乎没有上限！
53%的成交来自内环至中环之间拿地的新建项目，25%的成交来自内环以内的城市更新项目，仍有少量成交位于郊区环路以外。
2024年伊始，新年首批新房已正式公布，共计22个项目4335套新房即将入市。
虽然近期房源处于低位，但首批房源中已经有4处单价在10万元以上的房源，而曼云上海还推出了更多房源。
二手豪宅
1.1-12.31
与限价的新房不同，二手豪宅往往数量较少，价格较高。
据统计，2023年上海全年共成交2000万元以上二手房1429套，环比增长10.95%，其中总成交金额约473.24亿元，总成交面积约40.79万平方米，均呈上涨趋势。
平均总价、平均套数面积双双提升，豪宅定义扩大，全年成交8000万元以上二手房51套，亿元以上豪宅26套。
其中，单价30万元/平方米以上的房源有20套房源成交，九间堂别墅成交总价高达2.12亿元。
位于徐汇中心的Sino Villa成交价高达61万元每平方米，与去年火爆的永嘉路别墅相当。
从区域来看，浦东新区遥遥领先，总成交金额134.57亿元，总成交面积11.26万平方米，成交均价11.95万元/平方米，均高于年均水平。
成交主要集中于浦东陆家嘴、徐汇中心、青浦徐泾。
黄浦老西门、淮海中路、黄浦江滨等次级新盘继续占据榜单首位。
主要包括中海建国里、融创滨江1号院、翠湖天地系列、绿城黄埔湾等房地产项目。
在浦东，连续多年斩获年度豪宅销售冠军的是陆家嘴区域的世茂滨江花园。
该楼盘全年共销售86套房源，其中成交总价在2000万元以上的套数50套，成交户型集中在85-347平方米范围内。
与新房不同，二手豪宅主力面积较高，主要成交面积在200平米以上。
但同时也显得包容性更强，70-90平米成交区间，表现最好的当属徐汇中心的华山公寓，其中89平米成交总价3000万元，单价33.66万元/平米。
90-140㎡之间仍有少量成交。
从环线分布来看，70%的成交来自于中环以内，而外环以外的成交仍占22%，且多为别墅。
主要集中于徐汇华泾、青浦徐泾、松江新城以及松江的佘山、泗泾、九亭、新桥等地区。
总结与分析
从四个季度的成交分布来看，豪宅成交似乎并未受到春季短暂、九、十黄金季的影响。
豪宅之所以被称为豪宅，并不单单是因为其价格昂贵，而是因为其稀缺性和极高的持有成本：位置、装修、物业管理、商业设施等。
豪宅市场从来都不缺购买力，只要有热门新盘供应，就会有成交，即便有抽签、积分、质押等限制，也几乎总是供不应求。
当前氛围下，二手市场多呈理性态势，成交量增加、价格下跌，但这并不影响上海作为豪宅市场第一城市的地位。
与此同时，上海楼市也正在经历由新建商品房市场向二手房市场的转变，新房与二手房价格出现倒挂，新房固然抢手，但一房难求，未来顶级房的需求最终还是会逐渐向二手房转移。
注：文中显示的“豪宅”定义是指网签总价2000万元及以上的房产；文中显示的“成交”均指网签；文中数据不包括安置房和配套商品房。
往期
