说到买房，尤其是在上海总是绕不开限购政策和买房所花的税费。上海本地人能买多少套房子？非本地人如何买房？最新的政策是离婚后是否还有资格买房，什么情况下公司可以买房，等等令人头疼的问题。今天，小编为大家整理了2022年上海限购和购房税的最新解读，让您真正了解上海的限购和税收政策。快来看看有没有你感兴趣的问题吧。
在解读政策之前，我们先来谈一下两个概念：“普通住房的区分”与“家庭的含义”。
首先普通住房这个概念很重要，不区分普通住房和非普通住房，税费就没法算。
税费语境中的普通住房与社会生活中理解的普通住房是不一样的，不要用常识去想象，官方对普通住房和非普通住房的定义比较复杂，有三种规定。在税费计算实践中，可以用总价作为区分普通住房和非普通住房的指标。普通住房现行标准是2014年11月20日开始执行的，截至目前，该标准已经执行了8年，这期间房价变化很大。从税收角度来说，现在上海的普通住房很少，面积可以忽略，只需要区分住房的位置和价格。位于内环以内的房屋在450万以下，内外环之间在310万以下，外环以外在230万以下。用一张图来表示就是这么回事：
只要记住面积与总价的对应关系即可，另外注意普通住房是不包含临界点值的。
家庭这个概念是“隐性的”，不像“普通住房”这个概念那么显性，这里的“家庭”是隐性的，所以很多人都不知道它的存在，普通人很容易忽略或者误解，从而导致失误。首套的独占税或者契税、限购等，从来都是以家庭为单位，从来不考虑个人。
二手房交易税费中家庭的含义比较具体：“家庭成员包括买房人、配偶和未成年子女”（见财税[2010]94号文件第一条）。
上海限购政策
上海居民购房指南
单一状态分析
来自上海的单身人士
1、如果你自己名下有房子，是有购买限制的。
2、如果您个人无房产，且【2011.1.30】前您与父母共拥有的房产不超过2套（含2套），您可以购买新房。
3.若您个人无房产，且您与父母在[2011.1.30]前共拥有3套房产以上，则有购房限制。
婚姻状况分析
上海已婚人士
1.夫妻双方均为上海户籍
a.2011年1月30日前夫妻双方与其父母共同拥有2套（含2套）以下住房的，可以购买第二套住房。
b. 夫妻一方在2011.1.30前已与其父母共同拥有三套住房，另一方无房的，可以购买新房。
c. 如果夫妻一方在2011.1.30前与其父母共同拥有三套住房，另一方与其父母共同拥有一套住房，则可以购买一套新房。
d.如果夫妻一方在2011年1月30日前与其父母共同拥有三套住房，另一方与其父母共同拥有两套住房，则可以购买新房。
e. 如果配偶一方及其父母在2011年1月30日前拥有超过4套房产，则将受到购买限制。
2. 夫妻一方为上海户籍，另一方不为上海户籍
a.非上海户籍居民办理首套房证可单独办理，但须提供5年社会保险证明或5年个人所得税证明。
b. 购买第二套房，须为上海户籍居民，并取得房产证，否则将受到限购。
笔记：
五年社保或者五年个税，是指签订合同的月份不算，之前63个月内已经正常缴纳了60个月的社保或者个税，拖欠缴纳的社保或者个税将不予承认。
非本地人购房建议
外地人在上海买房需要什么条件？
1、外地人每次只能在上海购买一套住宅（商业）。
2、非上海市家庭限上海购买一套住房，但配偶至少一方须缴纳社保或个税，且自购房之日起连续缴纳五年及以上（补缴款项不计算在内）。
3.外地人在外地的房产不算，只要你上海没有房产，都可以买！
4、办理居住证3年后，可免征房产税。
特殊客户
1.本市集体户口
走上海户籍政策，但要注意户口证号码：90、98、97是上海户籍。户口证号码：99是上海户籍，不是上海户籍，按非上海户籍政策执行。
2.外籍人士及港澳台同胞
提供全年劳动合同及全年税单（劳动合同与税单必须一致）即可购房。
3. 博士研究生及博士后
要求结婚，提供学校证明（学历证明），买房不需要提供五年社保或者五年个人所得税。
四、军队人员购买住房
a. 如原居住地为上海，则适用上海户籍政策，单身人士可购买一套，夫妻可购买两套。
b. 原居住地非上海，实行非上海市户籍政策，未婚者不可购买，已婚者可以购买。
笔记：
一、军队单位应出具证明，载明身分证号码、军官证号码、户籍状况、婚姻状况、有无未成年子女及出生证号码。
2、军人是指非上海户籍的军官、士兵和士官，不得购买住房。
5. 外地父母及未满18周岁的子女为上海户籍
若父母双方均为外地人，子女为上海户籍未成年人，且家庭在上海无房产，可以以家庭为单位购买两套房产，未成年子女可分别办理房产证。（具体购房限制请咨询所在区交易中心政策）
看到这里你可能会有疑问：按照上海的落户政策，如果父母是外地户口，其子女如何才能取得上海户口呢？
有这样一种情况，如果夫妻一方是上海户籍，另一方不是上海户籍，那么孩子就是上海户籍，如果夫妻离婚，非上海户籍一方获得孩子抚养权，然后与非上海户籍一方重新组建家庭，就是上面说的情况。
6.户口所在地购买房屋三年内有离婚记录
a.具有上海户籍的夫妻离婚，一方自离婚之日起三年内购买商品住房的，其拥有的住房套数以离婚前家庭总住房套数计算。
B.离婚时未出售或赠与房屋的，离婚后出售或赠与的房屋仍计入计算。（离婚后赠与的房屋是否计入单位数以具体交易中心为准）
7. 港口政策
外地居民购房资格由家庭调整为个人，社保年限由5年缩短为3年。也就是说，临港地区单身人士在临港工作满1年、在上海缴纳社保满3年，即可在细则规定的范围内购房。人才“落户”年限也缩短，由7年缩短为5年，核心人才进一步缩短为3年。
2022年8月21日，临港宣布针对性优化临港新片区人才购房政策：在上海临港新片区工作且已缴纳个人所得税或社保1年以上的外地人才，可在临港新片区购买有限量住房，所购住房网上签约备案满7年后可过户。
“人才”解读
1.人才符合以下个人条件之一：
❶ 具有全日制大学本科以上学历或学士以上学历；
❷ 具有中级以上专业技术职务职称；
❸ 取得国家三级职业资格证书（高级工）及以上，岗位类型与证书相符、与本单位主导行业、领域相适应的高技能人才；
❹近3年累计缴纳社会保险费24个月，保险基数为本市上年度在岗职工社会平均工资的3倍的人才；
❺ 用人单位推荐、经管委会批准，新区经济社会发展急需紧缺或为新区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。
只要满足以上个人条件之一，同时在新地区工作一年以上、与符合条件的用人单位签订两年以上劳动合同、按规定在上海市缴纳职工社会保险，即可认定为“人才”。
2.人才：在新区工作1年以上，与符合条件的用人单位签订2年以上劳动合同，按规定在上海市缴纳职工社会保险。
*上海房产税政策*
1. 房地产税征收对象
1.上海常住家庭在上海新购买第二套及以上住房，人均住房建筑面积60平方米以上（包括新购买的二手存量住房、新建商品住房）；
2.非上海户籍居民家庭在上海新购住房。
二、房产税的免征和部分免征
1、上海家庭（夫妻及未满18周岁的未成年子女，其中一人有上海户口）在上海无房产，且为首次购房。
2、上海家庭第二次购买住房，人均住房建筑面积不超过60平方米的，免征房产税（人均住房建筑面积包含新购住房面积）。
3、拥有人才引进居住证（最低分120分），无时间要求，在上海无房产，本次购房视为首次购房（以各区交易中心为准）。
4、申请人已连续三年持有其他类型居住证且在上海无房产，本次购房视为首次购房（以各区交易中心为准）。
5、持有其他类型居留证未满3年的，应全额缴纳房产税。但居留证到位3年后，可申请退还3年内已缴纳的全部房产税，并申请免除后续房产税手续。
6、持有护照、台胞证的客户，如果签注是居住证或者连续三年居留签注，需要提供婚姻状况，结婚证需要认证、翻译，还需要提供上海籍证明（如日本人、台湾人等）。对于港澳地区就比较麻烦，必须提供B类人才引进居留证（以各个交易中心为准，部分交易中心可以提供暂住证）。
3. 如何计算房产税
根据上海统计局最新公布的数据，2022年上海房产税率定义如下：分界线单价81948元
所购住房单价≤81948元的，房产税税率为0.4%。
若所购房屋单价高于81948元，房产税税率为0.6%。
（注：房产税界定标准每年调整，以当年公布的数据为准）
房产税计算公式如下：
全额房产税计算方法：应纳税额=计税价格÷1.05×70%×（0.4%或0.6%）
上海家庭第二套住房房产税计算方法为：应纳税额=（家庭名下原有住房面积-家庭优惠住房面积+家庭新购住房面积）×新购住房计税单价÷1.05×70%×（0.4%或0.6%）。
（注：缴纳房产税的面积不得超过新购房屋的面积）
二手房税费
二手房的税费主要有以下几种：
1.增值税及附加；
2.个人所得税；
3、交易登记费（取消交易手续费，只收取交易登记费和抵押登记费）；
4.契税。
我们按照普通客房和非普通客房分别解读：
小贴士：上海普通住宅与非普通住宅的区别
普通住房应当在房型、成交价格、建筑面积等方面符合下列标准，不同时满足条件的，为非普通住房。
（一）房屋类型：五层以上（含五层）的多层住宅；旧式里弄、新式里弄、五层以下的旧式里弄。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；中环以内：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单一单元建筑面积≤140平方米。
1.增值税税率为5%，增值税及附加费由卖家支付，属于卖家税费。当然实际操作中卖家基本都是按实付价支付，过户费由买家承担。
2、增值税的计算依据是：货物价格，扣除增值税后的价格，即不含税价格。征收差额时，是不含税差额，即差额减去增值税。
3.附加税的组成：附加税由三项税种组成：
1）城市维护建设税：税率：市区（内环以内有行政区划的区域，即黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、浦东新区）为7%，郊区（内环以内无行政区划的区域，即其余8个区）为5%。计税依据为增值税，城市维护建设税税额为增值税的7%（郊区为5%）。
2）教育费附加，税率为3%，计税依据也是增值税，金额为增值税的3%。
3）地方教育费附加，税率为2%，计缴依据也是增值税，金额为增值税的2%。
4）三项附加税合计为市区增值税12%，郊区增值税10%。 按照现行税收政策附加税减半征收，因此市区附加税为增值税6%，郊区附加税为增值税5%。
免征安置房和公有住房出售后的增值税及附加。
个人所得税由卖方缴纳。无论是普通房屋还是非普通房屋，计税方式有两种：全价模式（不含税价格的1%或2%）和利润模式（利润的20%）。原则上，卖方可以自由选择两种模式。只有在特定情况下，卖方才会失去选择权，必须按利润的20%缴纳个人所得税。
如果通过继承或者赠与获得一套房屋（或者股份），然后出售，那么这套房屋（或者对应的股份）要按照收益的20%缴纳所得税。
公房、安置房、经济适用房出售后还有优惠税率，无论是普通住房还是非普通住房，都可以按合同价（不含增值税）的1%缴纳个税，如果拥有该房产五年以上，且是家庭中唯一的一套，则可以免税。
9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民住房交换个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，纳税人将自有住房出售后一年内又在市场上购置新住房的，对其出售现住房所缴纳的个人所得税予以退还。
自2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，其新购住房金额大于或者等于现住房转让金额的，全部退还其已缴纳的个人所得税；其新购住房金额小于现住房转让金额的，按照新购住房金额与现住房转让金额的比例退还其已缴纳的个人所得税。
计算公式为：
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税额等于现住房转让时缴纳的个人所得税。
2、新购房金额小于现房转让金额的，退税额=（新购房金额÷现房转让金额）×现房转让时缴纳的个人所得税。
纳税人出售多人共同所有的住房或者购买多人共同所有的新购住房，应当按照纳税人享有的产权份额确定纳税人现住房的转让金额或者新购住房的金额。
例：张三与李四共同拥有一套房屋，各自持有50%的产权。2023年1月，二人以400万元转让该套房子，各自缴纳4万元的个人所得税。同年3月，张三又以250万元购置了同城一套房屋。张三申请退税时，其现房转让金额为200万元（400×50%=200），新房金额为250万元。其退税金额=现房转让时缴纳的个人所得税=4万元。
同年5月，李四与他人共同购买了一套位于同城的房产，价格为200万元，小马持有40%的产权。李四申请退税时，其现房转让金额为200万元（400×50%=200），新购房转让金额为120万元（300×40%=120）。退税金额=（新购房转让金额÷现房转让金额）×现房转让时缴纳的个人所得税=120/200×4=2.4万元。（假设以上价格均为不含增值税的价格）
纳税人申请居民房屋换新退还个人所得税时，除向主管税务机关报送《居民房屋换新退还个人所得税申请表》外，还需提供以下资料：（一）纳税人身份证明；（二）现住房买卖合同、个人所得税完税发票原件；（三）新购住房为二手房的，提供住房买卖合同、房产证及其复印件；（四）新购住房为新房的，提供已在住房和建设部门备案（网络签约）的房屋交易合同及其复印件。
契税是买房人应承担的税种。契税的计算依据是商品价格，即合同价格减去增值税，当合同价格明显低于市场价格时，按照税务机关核定的价格计算。契税法规定，契税税率为3%-5%。上海规定，房地产交易的契税税率为3%。但对于个人购买住房，国家提供了税收优惠政策。对于一个家庭的唯一一套住房，面积不超过90平方米的，税率为1%；面积超过90平方米的，税率为1.5%。对于一个家庭的第二套住房，税率为3%。
例外：赠与的房地产，受赠人按3%的税率缴纳契税；继承的房地产免征契税。增加、删除、更改配偶姓名，免征契税。买卖合同被撤销、终止或者被确认无效的，税务机关应当退还已缴纳的契税。搬迁安置，采取货币补偿。购买新房，房价在补偿额（拆迁面积×评估单价，不含各项奖励）以内的，免征契税。房价超过补偿额的，超过原补偿额的部分，应按照契税政策缴纳相应的契税。
注：1、以上限购政策及税收征收标准均针对住宅产权。
2、通过继承或赠与获得的住宅再次出售时，须按收益的20%征收个人所得税，除非该住宅购买五年，且是家庭唯一的住宅。
3、部分限购政策及税收政策略有不同，请以各区交易中心限购政策及税收征收标准为准或拨打962269咨询。
售后公有住房是指将原用于出租的公有住房按照国家有关住房销售政策，以成本价、标准价或优惠价出售给原承租人的行为，即按照国家政策以成本价或标准价购买单位建设的住房项目和集体融资、合作建设的住房。
公营住宅出售后，分为中央公营住宅和非中央公营住宅两种产权类型。目前如果挂牌出售，需要到中央公营住宅管理处查询是否获准，即使获准，也必须与原产权单位签订产权协议后才能出售。后者没有交易限制，但也分为两种情况：按成本价出售的公营住宅可直接交易；按标准价或优惠价出售的公营住宅，需支付成本价。
动迁房（简称安置房）是指因城市规划、土地开发等原因，为被拆迁人或承租人安置居住的房屋。动迁房出售，须符合以下条件之一，方可交易：1、该房屋房产证登记之日起已满三年；2、开发商的房产证和动迁协议已满三年。房产证是指房屋竣工验收交付业主前，房地产开发商向房地产管理部门提出的首次登记申请。对符合规定的申请，房地产管理部门应当发给房地产证。房产证登记日期可到房屋所在区的交易中心查询。
笔记：
公有住房出售前后一年内，卖方家属、卖方父母或者卖方成年子女均可申请契税减免政策。（仅对出售后所售公有住房网络签约价部分可减免，若新购房价格超过出售后所售公有住房网络签约价，则超过的部分需缴纳上述税费。）
以上信息仅供参考，实际纳税情况以各区税务部门清算结果为准。
以公司名义购房相关政策及交易税费
（一）注册地在中国境内（不含港澳台地区）的企业购买商品住房需满足的条件（购买时间以网上签约备案时间为准）。
1.近年来，税款低于500万元（包括）的企业：
答：企业已经建立了5年或更长时间；
B：该公司总共支付了这座城市的100万元人民币税；
C：企业有10名或更多员工，并按照法规向社会保险和公积金支付了5年。
2.如果近年来企业缴纳的税款为500万元或以上，则不受上述条件的约束，例如企业的建立时间和购买房屋时的雇员人数。
同时，企业购买的商业住房的重新列入交易的期限已从“ 3年”增加到“ 5年”。
注意：目前，响应于该法规上海各个地区的交易中心实施的操作范围仅限于购买新建造的商业住房的企业。
（ii）在海外注册的公司不能在上海购买商业住房。
房屋采购文章
契约税，印花税
无论是以公司的名义购买房屋的非住宅，普通的住宅还是非平民住宅物业，必须支付房屋价格的3％的契约，并且不可支付一半的优先税率，必须支付0.05％的印花税税。
财产税
根据1986年10月生效的“中华人民共和国房地产税的临时法规”，以公司名义的房地产必须每年缴纳房地产税：该物业的年度原始价值×70％×1.2％。
在特定的运营过程中，不同的地区可以向不同自然的企业（例如高科技企业，贫困部队等）提供三年的财产税免税。
土地持有税
同时，根据“建筑面积×30元/年/平方米”的土地利用税也将征收。
如果未按时缴纳财产税和土地利用税，则每天需要延迟付款费为0.05％。
房屋销售
增值税及附加费
税率为（收入不包括税收 - 原始购买价格不包括税款）×5.6％；
土地增值税
根据《中华人民共和国临时法规》第7条，1993年颁布了土地增值税税收：
土地增值税采用了四级进步税率：
不超过可扣除额的50％的附加值部分的税率为30％。
增加值超过50％但不超过扣除额的100％的税率为40％。
增加值超过100％但不超过扣除额的200％的税率为50％。
超过扣除额的200％的附加值部分征税为60％。
印花税
以交易价格×0.05％征收税款。
公司所得税
目前，税收通常是从房地产转让中征收净利润的25％。
相关政策问题和答案
问：
纳税人在出售或购买新住房时退款个人所得税的时间要求是多少？
答案：在2022年10月1日至2023年12月31日之间，纳税人在出售目前的房屋后的一年内在市场上购买新房屋，可以享受退税政策，即纳税人出售和购买新房屋的时间必须在10月1日和2022年12月31日和20223年之间，并且不超过2023年的新房屋。
问：
如果纳税人在不同城市出售和购买新房子，他可以享受个人退税政策吗？
答：不，您不能根据该政策享受退税政策，纳税人出售和回购的住房应在同一市政当局，次值城市，县级城市（地区，州，州，联盟）的行政区域内。
问：
哪个税务机关应申请个人税退款？
答案：如果纳税人享受交换住房的个人所得税退款政策，则应向主管税务机构征收对当前住房转移的个人所得税，换句话说。大厅或房地产交易大厅，如果地方税务机构有其他法规，则应按照法规进行处理。
问：
如何确定上海出售的房屋是否已有5年以上的历史？
答：“获得财产所有权证书的时间”或“契约付款证书的时间”，交易过程是首先支付税款，然后转移所有权，然后在一段时间后发布财产所有权证书，并在范围内获得税款，因此可以按照范围的范围销售。
当出售继承的财产时，可以追溯到以前的所有者获得财产权的时间，而先前所有者将财产权作为起点时，五年开始，从当前所有者获得财产权并不能追溯到上一个所有者。
问：
如果一个离婚的人一无所有，他们会被视为无家可归者吗？
答：对于离婚，我们需要回去三年才能在离婚前查看家庭的住房购买情况，如果离婚是去年发生的，而家人在离婚之前拥有两所房屋，即使离婚后，他们仍然会受到限制。
问：
我是上海，并在2008年与父母拥有一家财产。
答案：2011年1月30日之前，您被认为是单身人士的非所有者。
问：
我来自另一个地方。
答案：从2021年7月24日起，您不能在五年内购买另一座房屋，如果房屋被转让，则将房屋算作捐赠者在实施住房购买限制政策期间转移登记之日起五年内的捐赠者的数量；
问：
购买新房子已在线签名，但仅在一年之后才能获得财产证书。
答：对于已在线签名的房屋，有一份购买记录，因此被认为是拥有的房屋。
问：
我的名字有一个40年的财产，我有一个商业和住宅。
答：不。不，只有在拥有房屋的财产权的情况下，您才拥有房屋。
问：
可以计算从其他地方转移到上海社会保障吗？
答：仅确认上海支付的社会保险。
问：
继承将有哪些税？
直接亲戚之间的继承免于契约，增值税和个人所得税。
问：
房屋继承的顺序是什么？
继承顺序：遗赠和支持协议（第一），遗嘱继承（第二），法定继承（第三）
问：
房屋继承的过程是什么？
答案：首先要去公证办公室来处理继承权，在收到公证人后，请访问房屋的现场税务办公室，在收到税收证书后，请转到交易中心。
问：
直系亲属之间的礼物支出是什么？
答案：契约税：总房价的3％，豁免增值税，个人所得税免税
您认为，当您收到的财产作为礼物时，赠品比出售的成本效益更高？
问：
向非Immediate亲戚添加了什么费用？
答：如果房屋是向非直接亲戚的天赋，如果出售房屋，则将支付总房价的3％。
待续
