过年期间，我们陆续收到粉丝的好友请求，其中不少是询问上海购房政策等基础知识。
上海2021年限购限贷政策多处变化，多个漏洞被堵塞。 单纯参考以前的文章是不严谨的，甚至可能产生误导。
为此，有必要对2022年购房政策等相关信息进行重新梳理和总结，力争让有兴趣上海的朋友在一篇文章中了解购房的相关知识点。
目录
1. 限购政策 2. 贷款政策
3.普通住宅的认定
4. 销售税和财产税
5、二手房交易流程
6.新房摇号政策
七、限售政策
一
限购政策
1. 已婚人士
1）夫妻双方均在国外登记
至少一名非上海家庭的配偶必须在购买日之前连续缴纳5年及以上社保（还款不算）或个人所得税（也认可0税单），并可总共购买1上海住宅物业。
注：5年社保或5年个人所得税是指合同签订当月，向前推算正常缴纳社保或个人所得税的63个月60个月。
2）夫妻双方户口均在上海
A。 2011年1月30日前，夫妻双方与父母共同拥有不超过2套住房（含2套）的，可以购买第二套新房。
b. 一方配偶在2011年1月30日之前与父母拥有三套房子。另一方没有住房，可以购买新房。
C。 一方配偶在2011年1月30日前与父母合住三套住房，另一方与父母合住一套住房，可购买新房。
d. 2011年1月30日前，一方配偶与父母合住三套房子，另一方与父母合住两套房子，可购买新房。
e. 2011年1月30日前，配偶一方与父母共同拥有4套以上（含4套）的，限购。
3) 配偶一方为上海户籍，另一方为非上海户籍。
A。 如果购买第一张房产证，可以单独申领非上海户籍证明，但需要提供5年的社保证明或5年的个人所得税证明。
b. 上海户籍人士购买第二套房子必须提交出生证明，否则购买将受到限制。
2、单身人士
1）上海单身
A。 如果你自己名下有房子，购买是受到限制的。
b. 如果您本人名下没有房屋，且您与父母在2011年1月30日之前共有房屋不超过2套（含2套），则可以购买新房。
C。 如果您本人名下没有房屋，且您和父母在2011年1月30日之前拥有3套以上（含3套）的房屋，且限购。
2）非上海单身
除临港新城外，上海其他地区的非上海单身人士均受到限购。
临港新城的限购政策相对宽松。 在临港新城片区，外地居民购房资格由家庭调整为个人。 而社保或个人所得税则由原政策的5年缩短为3年。
3.特殊群体
1）本市集体户籍
遵循上海户籍政策，但需要注意户籍证明号码：例如90、98、97是上海户籍号码。 户籍证明号码：99是以上海户籍为准，并非上海户籍，受外地户籍政策约束。
2) 外国人或港澳台同胞
1、提供一年期上海劳动合同和一年期购房税单。 （要求劳动合同和税单公司必须一致）
2、购房者国籍所在使馆或地区办事处出具的居住、纳税、就业证明（需翻译但需公证）；
3.海外个人、华侨、港澳台居民（含同居配偶及未成年子女）名下在本市无住房，并出具书面购房承诺书他们自己的住所。
4、华侨（持有中国护照和外国人永久居留许可的居民）购房需提供注销户口证明。
对于不具备购房资格的境外个人、华侨和港澳台居民，交易中心不予签发购房结汇凭证。
注：境外结婚证等文件需经中国驻外使领馆认证和翻译，无需公证。
3）博士生和博士后
如果已婚并提供学校证明（学历证明）和学校所在地派出所出具的户口证明，购买房产无需提供五年社保或五年个人所得税房子。
4）军人购买住房
A。 原居住地为上海户籍，执行上海户籍政策。 单身人士可购买一套，已婚夫妇可购买两套。
b. 如果您的原居住地不在上海，则适用外国人户籍政策。 单身不能买，已婚可以买一套。
注：1、军队出具的证明需注明身份证号码、军官身份证号码、户口状况、婚姻状况、是否有未成年子女、出生证明号码。
2、军人是指非上海籍、不得购房的军官、士兵或士官。
5）以公司名义购买房屋
以公司名义上海购买新建或二手房，须符合以下条件：
1）企业成立已满5年；
2）本市企业累计缴纳税款达到100万元；
3）企业有职工10人以上，并已按规定在企业缴纳社保、公积金5年；
4）近年纳税额在500万元以上的企业不受上述限制；
5）企业购买的商品房重新挂牌期限由3年改为5年。
此外，海外注册公司还受到购买限制。
4. 离婚政策
1）婚姻存续期间出售的房屋不属于限购范围（房产证登记日期必须在离婚日期之前）
2）离婚后现家庭和原离婚家庭夫妇购买的新房必须计入套数。
3）如果离婚时房屋没有出售或赠与，则离婚后出售或赠与的房屋仍计算在内（离婚后赠与的房屋是否计入户数取决于每个人的具体口径）交易中心）。
4）离婚已完成3年，不受新政影响。
5）离婚后再婚按新政策执行
注：具体以各区房地产交易中心限购规定为准或拨打962269
5. 止赎、捐赠及其他
1）购房者必须具备购买止赎房屋的资格。
2）受赠人应具备购房资格，且房屋以赠与方式转让的，自过户登记之日起5年内，该房屋仍计入赠与人拥有的住房套数。
3）非上海户口家庭在限购前与父母共有的房屋，同时计入父母和子女名下。 （即：限购前非上海家庭与父母合住的住房需计入套数）
4）外地户口家庭和符合购房条件的家庭，须办理出生证明。 （即：A满足购房条件，B不满足，B不能单独办理出生证明）
5) 社保和税费不计入合同签订当月。 必须在签订合同前的 63 个月内的 60 个月内有效支付。 （即：如果11月签订合同，11月的社保/税单将不被认可，且必须截至10月才满足购房条件）
6）上海户籍与外地户籍为夫妻的家庭，以及具有外地户籍且具备首套房购房资格的家庭，可单独申领出生证明。 （注：如果限购前上海户籍人士与父母有房屋，外地户籍第一套住房不能单独开具出生证明，上海户籍人员必须开具出生证明）出生证明。）
二
贷款政策
1、贷款比例
1）商业贷款比例
自2016年11月29日起，家庭购买首套住房时，如果该家庭名下在本市无住房且在全国无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，首付比例申请商业性个人住房贷款≥35%
在本市已拥有房屋，或在本市无房但在境内有贷款记录（含商业贷款）的人员
有公积金住房贷款记录（公积金住房贷款记录）的家庭申请商业性个人住房贷款，
购买普通自住住房首付比例≥50%
购买非普通自住住房首付比例≥70%
2）公积金贷款比例
公积金贷款贷款限额为余额的30倍，补充公积金贷款限额为余额的10倍。
家庭有两次公积金贷款记录的，不能办理公积金贷款。
补充公积金可贷额度=补充账户余额*10，最高贷款额度为10万元。
总之，如果公积金余额充足的话，单人可以贷50万，如果有公积金补充的话，还要再加10万。 一个家庭可获得的最高贷款额为人民币120万元（100+20）。
2. 抵押贷款利率
1）商业抵押贷款
自2022年1月20日起，上海商业房贷利率为：
第一盘4.55%，第二盘5.25%
第一组为4.95%（此前为5%），第二组为5.65%（此前为5.7%）
2）公积金利率
第一套为3.25%，第二套增加10%至3.575%。
3. 抵押贷款期限
1) 商业贷款期限
商业贷款期限没有明确的标准，各家银行的实施原则也不同。
一般来说，商业贷款主要贷款人的年龄+年数
然而，一些银行在向拥有40年或以上房屋的家庭提供抵押贷款时，可以提供最长30年的抵押期限。 详情请咨询各银行。
2）公积金贷款期限
对于公积金贷款，期限是标准化的，通常根据房屋的年龄和主要贷款人的年龄来计算。
1）5年以下房屋：可提供30年贷款
2）房龄6-19岁：35房龄
3）20年以上房屋：可提供15年贷款
1）男性贷款期限=65-年龄
2）女性贷款期限=60岁-年龄
可贷款期限根据财产的年龄和主要贷款人的年龄（以较低者为准）计算。
4、贷款政策变化
银行信贷政策是动态变化的，因此无法准确预测未来的实施力度。
整个2021年，银行房贷政策都非常严厉。 银行严格审核客户首付款来源。 客户首付不能向非直系亲属借款（直系亲属仅指父母和配偶，兄弟姐妹不视为直系亲属），禁止P2P公司贷款、贷款、信用卡套现等用于首付。
2021年第三季度之前，贷款期限已延长。 一方面，二手房资质审查更加严格，贷款期限可能延长至4-6个月，甚至更长。
2021年四季度以来，银行信贷政策宽松，审批放款速度明显加快。 目前平均贷款审批时间为收集文件后3周左右，部分银行最快1周即可审批贷款。 但资金来源仍将受到严格审查，需提供当前3至6个月的首付资金来源卡。
另外，第三次价格下调后，由于交易中心给银行的二手房评估价普遍偏低，无论是首次置业还是二套房装修客户，都无法获得全额贷款。
目前，交易中心给予银行的评估值对于大多数社区来说是交易价格的55%至70%。 综合以上贷款比例，首套房客户首付一般要求60%，二套房客户首付则升至80%。
新房不受三价孰低政策影响，仍可按首套房65%、二套房50%、二套房30%申请按揭。
三
普通住宅认证
需要同时满足以下三点，才能认定为普通住宅：
不能同时满足上述条件的房屋视为非普通住房。
简单来说，对于大多数房子来说，常见的房子线是：内环以内450万以下； 内、外环之间小于310万； 外环外不足230万。 如果总价超过上述，则视为非普通住宅。
四
销售税和财产税
1、增值税
商品房增值税/附加与房龄、是否为普通住房有关，由卖方承担。
2. 个人税
个人所得税只与年龄、是否有共同居所有关。 卖家熊。
3.契税
契税与第一套房子和面积有关。 买家承担。
4、交易抵押登记费
买家付款。
以上是个人买卖商品房需要缴纳的税费类别。
5、一手动迁或售后公房税费
售后公有住房是指原用于出租给承租人的、产权属于公众或者单位的住房。
1994年房改后，只有承租人有使用权的房屋被出售给原承租人。这种出售的公房称为售后公房。
如果出售的房屋是一手搬迁后的公房，则可以享受税收优惠。
免征增值税。 如果超过五件独特商品，卖家可免征个人税。 如果独特物品不超过五件，则个人税为合同价格的1%。 买方契税仍按上述表格缴纳。
6. 房产税
有关房产税计算的详细信息，请参阅：。
2021年上海房产税税率划分线：73482元
新房单价≤73482元，税率0.4%
新房单价>73482元，税率0.6%
1）征税对象
1、非上海居民购买的新建住房；
2、上海居民新购二套以上住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）。
2）计算公式
上海房产税的计算公式为：
应纳税额=应税面积*新房购买单价*70%*税率
3）减免办法
本地户：第一套住房免征，第二套及以上按上述公式扣除人均60平方米后计算。
非本地家庭：若《上海居住证》有效期连续3年或积分达到120分，可直接申请本次购房免征房产税。
如果《上海居住证》未连续3年有效或积分未达到120分，可先全额缴纳房产税，3年后或积分达到120分后再申请免征和申请120分。 退还持有《上海居住证》期间缴纳的房产税；
境外个人《居住证》在本市连续满三年且在有效期内的，可在纳税申报当日直接申请免税。 如果不满三年，可以先缴纳房产税，三年后再申请退税，或者持有免税。 持有B类证件（引进海外人才居留许可）和中国绿卡的，可直接申请豁免；
在上海“居住签注”连续三年有效或连续三年持有个人税单/社会保险单/就业证明的台湾居民，可直接申请免税。 如果少于三年，可以先付款。 房产税，等待3年再申请免税，并申请退还该期间缴纳的房产税
港澳居民连续三年持有《港澳居民暂住证》/个人纳税申报表/社保保险/就业证明，可直接申请免税。 如果期限不足3年，可以先缴纳房产税，3年后再申请免税。 并申请退还该期间缴纳的财产税。
7. 以公司名义进行的交易税
1) 购房者
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购买的房屋，都需要按房价的3%缴纳契税，并且不征收契税。享受半税率优惠； 此外，还需缴纳0.05%的印花税。
财产税
根据1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产每年须缴纳房产税：每年房产原值×70 %×1.2%。
在具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予三年免征房产税优惠。
土地持有税
同时，土地使用税还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收。
未按时缴纳房产税、土地使用税的，需缴纳每天5万的滞纳金。
2) 卖家
交易过程中，您需要支付：
增值税及附加费
按（不含税收入-原购买价（不含税））×5.6%征收
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税实行四级累进税率。
1、增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值税额中超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值税额中超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值税额超过抵扣项目金额200%的，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
公司所得税
目前一般按房地产转让净利润的25%征收。 企业所得税一般按季预缴，年底汇算清缴。
吴
二手房交易流程
土地
新房摇号政策
新酒店采用积分制度。 购房者订阅后，将根据家庭、户籍、住房状况、五年内上海购房记录、上海社保缴纳等五项因素进行积分计算。
然后按照抽签人数大于房屋数量一定比例的原则，按积分排序，进入入围名单，并进行公证抽签，选出房屋。
步骤1.订阅
购房者在购买新房时，主要提交家庭成员、户口、房屋状况证明，以确认其购房资格。 根据项目要求，缴纳认购费并提供存款证明。
初步计算购房者/配偶评分，选择社保年限最长的配偶作为家庭单位代表。
详细内容请参见之前的文章：
其中，社保积分0.1~0.24分/月的具体数值根据不同的房产属性确定，有效计算月份从2003年1月开始。社保积分是乘以缴费月份得到的。
例如，假设某房产的社保系数达到0.24，按照规划房产认购的最长计算月份为200个月，则动态社保评分最高可达0.24*200=48分。
步骤2.点排序
当认购对象总数超过本次销售房屋数量一定比例时，将启动积分排序抽奖流程。
新房抽签入围比例分为四个等级：内环内2.5、内外环之间2、外环外热点楼盘1.8、外环外非热点楼盘1.3 。
例如：内外环某栋楼盘推出100套。 当申购单位数量超过200单位时，将启动积分抽奖。 按积分排序，选出前200名入围抽签，等待抽签。
若入围人数未超过上述比例，则不会启动积分排序抽奖，所有有效申购组均进入抽奖流程。
步骤 3. 抽奖
上海新上市的房源将在东方公证处通过电脑随机抽签。
理论上，电脑抽奖是完全随机的，与入围抽奖家庭/个人的分数无关。 也就是说，并不是说你的分数高就可以优先选房子。
这时候就完全靠运气了，会以电脑抽签作为后续选房的顺序。
第四步：选择房子并支付押金
选房当天，按照您选择的顺序选房。 如果您选择了合适的房子，就支付定金。
步骤5.初始化合约
步骤 6. 在线签署并申请贷款
第7步. 移交房屋
七
限制销售政策
自2021年3月3日起，按照优先购房政策购买的新建商品住房，须在购房合同签订网上备案满5年后方可转让。
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