大家好，我是火箭。
买房是一门学问，让我带你入门：火箭哥用科学的购房理念，帮助你买到适合的好房子。
以下为正文：
就在周末，浦东碧云别墅区新房源项目汤臣君品售楼处开业——
从1992年参与浦东新区开发建设到今天，汤臣一品深入参与张江科学城的初期建设，汤臣一品已成为全国豪宅的标签；
一个项目代表一个城市的故事，不仅因为它的滨江位置或陆家嘴的江景，还因为很多“中国第一”的历史记录都是由汤臣倍健创造的——
2005年，汤臣一品是中国第一个最高售价突破13万的新建住宅项目；
2006年，单户成交1.29亿元，创中国纪录；
2014年单户成交2.29亿元，创中国纪录；
2016年成交价突破30万/平方米
2017年成交价接近35万/平方米
如今上海单价20万+的亿元风格别墅和二手房的成交听起来可能很少见，但对于汤臣倍健来说，这些已经是司空见惯的事情，而且早在10多年前就已经实现了。
故事到这里，也算是圆满成功了，从汤臣一品赚到的资本，足以让汤臣一品在房地产行业留下自己的辉煌印记。
但汤臣本人似乎并不满足于此——
在老钱云集的东郊、碧云别墅区，容积率仅为0.7左右的超低密度项目“汤臣均品”将于11月向大家开放：
2024年，品质卷入之年，汤臣君品并非改善装饰、追求海派风格那么简单，而是在产品的根本设计结构上做出了巨大的创新；
从专业产品角度来看：
可以说，汤臣君品的创新力并不比当年的汤臣一品差，甚至可能更好。可以说是2024年底上海最值得期待的豪宅项目，或许没有之一。
火箭哥看完设计稿之后其实很兴奋。作为一名建筑专业的我，已经很久没有见过这样颠覆主流住宅设计的产品了；
今天我就按照我的观点向大家展示——
20年后，汤臣倍健又给我们带来了怎样的惊喜？
01《创新》
汤臣君品在产品的各个方面都做出了巨大的创新。首先让我印象深刻的是公寓类型本身。
汤臣君品此次主要推出4层平房别墅产品（后排为6层平房）。一般营销概念中的“平别墅”专指大平层，但君品的平别墅才是真正的平别墅——
无论您住在1楼还是4楼，每户都拥有独立的地下室空间，实现真正的别墅居住体验；
同时，地下室空间最大高度约为6.65米，相当于二层空间。这是一种非常奢华的尺度感。
汤臣君品地下空间高10米以上，地下建筑面积约109-187m²，地下起始层高4m，最高高度6.65m。要达到这样的规模感，需要巨大的人力、物力和施工难度。
更令人惊讶的是：
对于所有的地下室空间，汤臣倍健都主动补足了地价，这意味着每个地下室空间都可以获得产权证，并且会体现在未来每套房子的公布价格中。
根据设计规划，汤臣君品别墅最高建筑仅约13.95米（共4层），单层层高约3.3米，使得立体尺度更加开阔；
社区内建筑物之间的平均距离最小约23米，最大约40米。建筑物之间的距离大于建筑物的高度。 （数据为人工整理，可能存在偏差，仅供参考）
看完这个数据你可能没有太大感觉，但事实上：
很多18层的高层住宅楼间距只有30米左右，低处的采光必然有一定的影响；
建筑高度与建筑间距的比例超过1：1甚至达到1：2.5，这意味着即使是一楼也能享受到充足的日光。
在这样的规模下，汤臣俊品的户型实现了极大的朝南宽度。以建筑面积约365平方米的C户型为例——
朝南21米宽+五开间朝南区域不仅带来极致采光，还设有层高约6.65米的地下室。即使建造双层空间，单层高度仍可达3.3米。尺度感很奢华：
此次，建筑面积约189平方米的最小户型也能实现约13.8米的朝南宽度。在高层和超高层产品中，只有250甚至300平方米的面积才能实现这种朝南照明；
坚持在该区域做三居室，不为所谓的功能性四居室做出任何取舍，也是豪宅项目应有的底气。
户型A 建筑面积约189平米 3房2厅3卫
除了朝南的大宽度之外，汤臣俊品还追求极致，利用高窗墙比，最大化每个房间的阳光景观。外立面大量采用干挂石材和部分金属铝板。大面积的玻璃带来美观和采光的双重效果；
门窗全部采用世界著名的德国精密品牌旭格系统门窗。颜色以米白色和古铜色为主，整体风格现代简约。
不仅拥有极致的产品创新，汤臣君品仅0.7左右的超低容积率也是无法复制的——
根据经验，上海中心城区（外环以内）住宅用地面积率一般在2.5左右。低于这个数字的项目从某种角度可以称为低密度住宅；
容积率2.5及以上：18层及以上高层建筑
容积率2-2.5：14-18层小高层建筑
容积率1.5-2：5-14层平房或小高层
容积率1-1.5：平房+别墅
下1：别墅层密度
据火箭兄弟预测，2023年上海内环新建住宅平均容积率约为3.1，中环平均容积率约为2.9。这是汤臣均品0.7容积率的四倍多，土地资源极为稀缺。
看一个商品未来的价值是涨还是跌，本质上取决于它的供需关系——
供给少而需求多的东西，未来的价值只会不断上升，尤其是那些无法复制、从源头上断供的产品；
汤臣君品无论是建筑形态、单元设计还是社区指标，都是稀缺标杆。
02《地点》
相信大家已经感受到了汤臣君品产品的独特性和稀缺性，但与行业本身相比，产品优势似乎显得微不足道。
浦东是一个工业富足的地方——
只要附近有工业核心区，就必然出现高房价；
工业能级越强、密度越高，当地住宅的溢价能力越强。
从这个角度来看，碧云的地位确实是独一无二的。从某种程度上来说，可以说是“天道酬勤”——
碧云周边，从陆家嘴-世纪大道-嘉里城金融机构总部群，到张江药谷-建店港-双塔张江城市副中心，再到规划中的320米超高层建筑群金桥城市副中心北侧，这样的产业配套决定了碧云的上限：
周围环绕着浦东三大顶级工业区，区位决定了碧云拥有强大的溢价能力。这是碧云虽然建设了20多年，但房价依然坚挺的重要原因。
陆家嘴：金融机构总部
世纪大道：各大券商、保险机构总部所在地
科技馆：浦东新区主要市政机关所在地
凯里城：金融机构总部所在地
张江药谷：张江发展之源
张江双塔：320米双塔
张江电力港：研发集聚区
金桥副中心：320米超高层建筑群
碧云的区位价值不仅体现在产业水平上，还体现在出行交通方面；很多人可能不知道，碧云可能是整个浦东城区路网密度最发达的区域——
4条高速公路环绕碧云、东郊别墅区，意味着这里出行的容错率极高。无论您驾车前往浦西、浦东、陆家嘴还是张江，都非常方便：
工业、交通近乎满分的碧云，还拥有近乎绝版的绿地公园资源——
根据《上海浦东新区张家浜楔形绿地控制性详细规划修编》，碧云社区南侧纳入张家浜楔形绿地范畴。板块内规划绿地面积约505.19公顷，约相当于3.7个世纪公园。 ;
无独有偶，浦东天然河流张家浜自西向东贯穿碧云，增添了整个地区的生态氛围：
碧云拥有一流的产业结构、完美的交通成绩、绝版的自然资源，从行业角度来看是不可复制或替代的；
在上海中环、内环地区，任何部门不得建设容积率低于1的别墅小区；碧云是上海唯一的。
看到碧云板块，几乎都是容积率低于1的独栋别墅产品，平均总价在5000万甚至1亿；
碧云发展之初就规划包括一流的公立、私立和国际学校。三级医院和中欧商学院也坐落于此。无论是居住氛围还是配套密度都可以说是独一无二。
要知道这里在中环，你可能找不到和碧云配置一样的地段：
房子比碧云新，但位置不如碧云；
区位比碧云好，密度比碧云高；
密度比碧云低，社区氛围也不如碧云。
汤臣君品是这个亿级别墅区核心C位的最后一个新建住宅项目。
项目售楼处将于11月开业，销售团队已组建；有兴趣的同学可以长按下方小程序预约参观：
03《项目信息》
当当今市场上大多数项目只专注于为成年人打造一个生活圈时，汤臣倍健的理念是：
真正的关爱人，就连孩子的圈子、生活也照顾到。
借鉴汤臣一品俱乐部的经验，我们升级打造了上海少有的双会员俱乐部，兼顾“商务休闲”和“亲子休闲”主题，让0-100岁的孩子在这里可以找到与自己有相同精神和爱好的人。朋友们;
其中，西会所以“商务休闲”为主题，总建筑面积约13000平方米，聚集健身房、接待大厅、恒温泳池等功能空间；
东会以“亲子休闲”为主题，涵盖亲子书吧、篮球场等空间。它将成为一个寓教于乐的场所，让每个孩子都能在家的半径内找到一个兴趣的“社区”。
汤臣均品二期拥有内外五层花园系统，打通“家的边界”——
社区内部景观采用“一轴·五界”设计。一条景观轴营造出一种返乡仪式感。 5大景观空间涵盖室外休息区、萌宠乐园和“森林仙境”儿童活动区。他们巧妙地利用了丰富的地形。创建一个既有趣又互动的自然游戏公园。
汤臣俊品二期公寓产品包括别墅及平层产品共14栋，包括：
平别墅产品：总建筑面积约336-447m²，地上建筑面积约225-286m²，地下建筑面积约109-187m²，地上层高3.3m，地下层高4-6.65m，复式入户方式，享受购房一层两层平房居住。
平层产品：地上建筑面积约161-198m²，两楼梯两户，舒适三居室，两套房朝南，南临花园景观，北临体育公园。生活在四个季节的中心。
汤臣均品社区并不是一块普通的地块，而是被规划建设中的体育公园所包围：
1个棒球（垒）球场
1 个 11 人制足球（曲棍球）场
1 个 11 人制橄榄球场
8个室内羽毛球场
9个网球场
10个篮球场
这样的体育设施就在小区楼下。同时，公园内还设有极限运动、绿树成荫的岛屿和长廊。除了自然形成的张家浜支流外，整个社区被公园+河流包围——
与张家浜被楔形绿地包围的碧云社区类似，汤臣君品是一个真正建在公园里的新住宅项目。
04“写在最后”
在火箭哥看来，汤臣均品的产品力有点“过分”。
其实对于汤臣倍健来说，已经没有必要再证明自己了。靠着汤臣一品的成功，哪怕住的是平庸的房子，也不会影响什么。
汤臣均品的设计始于2017年之前，在此过程中经历了2020-2022年的疯狂抢房和畅销限价时代。但最终，它还是坚持做这样的产品。初衷并不容易；
如果是周转快的开发商，这块地早就变成了小面积、高单价的房子，减少了配置，还付了首付。
这是一种逐利的做法，但对购房者来说是最不利的，也不尊重土地先天的优质条件。
汤臣俊品向我们展示的是对品质的深层次追求和对精英群体需求的洞察。对于一块综合指标优秀的土地，汤臣倍健能得到它，我真的很感激。
看完桌上的一堆设计稿，Rocket最大的感受是：
珍惜这片土地，尽自己最大的努力。
项目中的细节实在是太多了，很难用如此华丽的言语来解释清楚。只有身临其境，才能真正体会到。
和汤臣一品一样，这是一部难以复制的作品；从某种角度来说，汤臣君品不应该仅仅被视为一个简单的住宅项目，因为：
买这样的房子不能称为购买，而是收藏。
碧云东郊别墅区C核心
低密度别墅
超高地下室空间，最高高度约6.6米
售楼处预计11月开业
