文：任泽平团队
在持续的政策刺激下，11月的一二线楼市延续了10月的复苏迹象。
11月，深圳二手房网上签约7125套，创近四年新高；上海二手房（含商业）成交量达2.7万套，创44个月新高；北京二手房网上签约量超过1.8万套，创20个月历史新高；新一线城市杭州的二手房也时隔19个月再次接近“万套时代”，达到1.05万套。
房地产已经到了拐点吗？我可以买房子吗？
近期救市政策力度空前，11月政策力度再次加大。 9月26日，中共中央首次提到“推动房地产市场止跌企稳”。 10月17日，住房城乡建设部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展情况，明确“组合拳”促进房地产市场稳定。 11月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》，明确了多项契税、土地增值税等税收优惠政策，先后取消北京、上海、广州、深圳普通住房标准。城中村改造的支持范围从最初的35个特大城市扩大到近300个地级及以上城市。
我们的总体判断：当前楼市量价平稳，是前期政策组合打击下的信心有所恢复的结果。但考虑到主要城市库存仍处于高位，居民购买力和信心不足，且政策效应正在减弱，楼市政策需加码，市场整体呈现我们判断的大分化格局前。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
短期来看，三项措施可以拯救房地产：
1）建立规模超过5万亿元的住房银行，筹集和储备资金。利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储商品房库存用于保障性住房一举多得，缓解地方财政压力，为开发商打开现金流，防止居民烂尾楼，为老百姓提供保障性住房。
2）继续降低利率，并降低相关税费、中介费等，降低购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚性需求和改善性需求。广州已经全面放开，未来其他一线城市应该会逐步放开。
长远来看，以“城市群战略、金融稳定、人地联动、房产税、租购”为核心，可以加快构建房地产新模式。
我们对房地产未来走势有三大判断：
第一个重大判断是，如果货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底反弹，带动就业和收入改善，房地产有望逐步止跌企稳。否则会像517新政一样，短暂反弹，然后再次下跌，打击市场信心；
第二个大判断是，未来将以差异化为主导。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口流入的一线和强二线城市有望好转，而人口流出、库存严重过剩的低能城市则面临较长时间的去中心化。 ;
第三大判断是，政策层面，短期内无需担心房价暴涨。房地产开发阶段发生了变化，供需关系发生了变化。当前房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”。如果未来局部地区出现大幅上涨，可以通过人地联动的市场化方式来控制上涨。
我们期待这一次大力提振信心，真正实现从政策到情绪到市场到经济探底的底线，推动房地产市场止跌企稳，助力中国经济复苏继续。
1、房产税新政策加大契税优惠，取消普通房标准，降低购房者置业成本。
11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》，国家税务总局税务总局发布《关于降低土地增值税暂行征收率下限的公告》，明确多项税收优惠政策支持房地产市场发展。各项政策具体执行时间为2024年12月1日。2024年12月1日前，个人买卖住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，可执行新政策。
加大契税优惠力度，降低购房者的购房成本。
《公告》提到：“个人购买家庭唯一住房，面积在140平方米以下的，减按1%征收契税；面积在140平方米以上的，减按1%征收契税。”平方米，减按1.5%征收契税；个人购买第二套住房，面积在140平方米及以下的，减按1.5%征收契税。减按1%征收契税；面积在140平方米以上的，减按2%征收契税。
解读：此次新政策将1%契税优惠面积标准从90㎡提高到140㎡。全国个人购房者，无论是购买家庭唯一住房还是第二套住房，只要房产面积不超过140平方米，均可统一享受1%的契税优惠税率。面积超过140平方米的房屋，第一套房按1.5%征收契税，第二套房按2%征收契税。
此次政策调整，将税收优惠的受益对象从原来的刚需购房者扩大到想要改善住房的购房者，大幅减轻了购房者的税收负担，大幅降低了购房交易成本。特别是对于在一线城市购买二套房的购房者来说，根据此前的政策，四个一线城市的二套房契税按3%的税率征收。新政策实施后，购房者可享受最高2%的契税减免。以在一线城市购买第二套房（面积不超过140平方米）为例，如果房产总价600万，契税3%，即18万元，按照旧政策需要。新政策下，契税将降低至1%，即6万元，从而为购房者节省契税费用12万元。
取消普通住房标准，销售持有两年及以上的房屋免征增值税，有效降低二手房市场交易成本。
《公告》提到：“北京、上海、广州、深圳等取消普通住宅和非普通住宅标准的，执行与全国其他地区相同的个人销售住房标准。 ——增值税政策，本市个人购买住房2年以上（含2年）的，免征增值税。
“在已取消普通、非普通住宅标准的城市，纳税人建造用于销售的普通标准住宅且增值额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税——附加税。”
解读：近期，北京、上海已明确宣布取消普通住宅标准，而广州、深圳尚未出台相关政策。普通住宅标准主要涉及增值税和土地增值税。此次政策调整，明确对个人销售持有2年以上（含2年）以上的房屋免征增值税。这一举措将有效降低二手房市场的交易成本，一定程度上刺激市场活跃度。以上海市场为例，政策优化前，非普通住宅即使持有两年，仍需缴纳增值税。假设该房产现价为800万元，购买时原值为500万元。按照此前政策，应缴纳增值税约为14.3万元。但新政后，持有2年以上的原有非普通住宅可以免征增值税，这意味着本来应该缴纳的增值税可以完全省下来。
二、五部门联手发力，房地产“组合拳”威力空前。
10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展 明确“促进房地产市场稳定”。住房和城乡建设部的相关政策可以概括为“四取消、四减少、两增加”。
1）四取消：取消限购、限售、限价等限制性政策。充分赋予城市政府监管自主权，城市政府要落实因城施策，调整或取消各类购房限制措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准等。一线城市政策放松具有风向标意义。这是对中央精神的响应和落实，体现了当前稳定楼市的必要性。我们认为，未来的关键是一线城市能否继续加大政策力度，直至楼市“止跌企稳”。
2）四降：包括首付下调、利率下调、存量房贷利率下调等，住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；降低住房贷款首付比例，首套房、二套房贷款最低首付比例统一为15%；降低现有贷款利率；降低“卖旧买新”住房的税收。费用负担。我们认为，落实好这些降低居民购房成本、缓解还贷压力的政策，是善治，支持了居民刚性和改善性住房需求。
3）两个增量：一是通过货币安置等方式，新增100万套城中村改造和危房改造。城中村安全隐患多、居住条件差，群众改造迫切。据调查，仅全国35个大城市就有170万个城中村需要改造。这次主要采取货币安置方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要选择合适的住房，减少外出过渡，直接搬进新家。同时，也有利于消化现有商品房。
二是年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿。城市房地产融资协调机制要力争将所有符合条件的房地产项目纳入“白名单”，做到项目全部推进、贷款全部借用，满足项目合理融资需求。我们认为，“白名单”规模的扩大和分配方式的完善，有利于保障楼宇交付，有效保证所有符合条件的项目得到合理的融资支持，惠及民生。
在促进房地产行业止跌企稳的财政政策方面，2024年10月11日，财政部在新闻发布会上提到了房地产金融支持政策。 10月17日，财政部解释了支持土地储备和保障性住房收购现房专项债券的政策细节。
一是利用专项债券+专项借款支持地方政府回购存量土地。优先回购公司无法开发或不愿继续开发且尚未开工建设的住宅、商业用地，并及时配套专项债券等资金。研究设立存量土地收购专项贷款作为专项债券的补充，人民银行将提供专项再贷款支持。
二是支持地方政府用好专项债券收购现有商品房用于保障性住房。该措施主要由地方政府自主决定、自愿实施，遵循法治原则，按照市场化运作。在保证项目融资收入平衡的情况下，地方政府可以安排专项债券购买现有商品房作为保障性住房。我们分析，支持使用地方专项债券收储，可以拓宽地方资金来源，解决保障性住房再融资资金有限、收储进度缓慢的问题。推进就地收储进度，不仅有效消化了现有住房存量，也为保障性住房建设做好了准备，一举多得。
3、当前楼市两大制约：收入就业预期、房价预期。
当前，制约房地产市场回落企稳的主要因素是收入预期和房价预期。
一是外部环境变化带来的不利影响加大，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢固，居民就业收入预期不稳定。三季度中国经济增长略超预期，但复苏基础仍需稳定。三季度我国实际GDP同比4.6%，比二季度回落0.1个百分点；环比增长0.9%，比二季度提高0.2个百分点。居民对未来的就业和收入预期存在不确定性。
央行城镇储户调查显示，2024年第二季度，居民未来收入感受指数、收入信心指数比上季度分别下降1.3和1.4个百分点。就业感受指数比一季度下降1.4个百分点，有48.1%的居民认为“形势严峻，就业困难”或“不确定”。由于就业和收入预期下降，居民倾向于减少投资和消费，增加存款，减少负债，从而选择提前偿还现有贷款。
2）资产价格下跌预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产的比重较高。 2023年，中国家庭房地产占总资产的比例将达到60%左右，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。近三年楼市持续下滑，一二线城市房价平均下跌30%左右，远郊和三四线城市房价近一半下跌。一方面，房价下跌导致家庭资产缩水，限制居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，目前大部分需求处于观望阶段。
4、房地产是周期之母，第一支柱产业。房地产稳定意味着经济稳定、就业稳定、金融稳定。
房地产作为第一大支柱产业，关联着50多个上下游产业，关系着数千万人的就业。房地产投资下降影响了居民和企业部门的资产负债表修复和“信心”问题。
从房地产业GDP增加值来看，一般来说，占经济比重5%以上的产业即可成为经济的支柱产业。 2023年，受房地产行业下行周期和市场供需变化影响，房地产业占GDP比重将下降至5.9%，但仍与2014年持平。
从房地产开发投资来看，2000年至2023年，房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%上升到22.0%，这意味着全国每年有1/5以上的资金用于固定资产投资。年均投资于房地产行业。
从上下游产业驱动来看，房地产带动了数十条上下游产业链的产值。房地产通过投资和消费，直接带动建材、家具、批发等与住房相关的制造业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们测算广义的房地产业已全面拉动上下游产业链GDP 10万亿元，直接拉动2020年GDP上下游产业链2.4万亿元。
从对金融的影响来看，房地产是促进信贷扩张和经济发展的重要渠道。
一是房地产资产质量较高，是最重要的抵押品，为信贷扩张创造基础条件。 2008年至2023年，我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，各类贷款余额占比从17.4%增至22.2%。近年来房地产贷款占比有所下降，主要是由于政策引导住房回归住宅。
2）房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长。房地产企业拿地开工会拉动投资，需要信贷支持，这就是信贷扩张。 2023年，房地产开发贷款余额占全部贷款余额的6.1%。
3）住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。 2023年，我国居民住房贷款余额占居民部门负债的47.7%，占金融机构贷款余额的16.1%。
5、中国房地产市场仍有巨大潜力
目前我国城镇化率为66.2%，加上改善性需求，房地产市场仍有很大空间。我们连续六年对《中国住房存量报告》系列跟踪研究发现，考虑到城镇化进程、改善需求、城市更新等因素，未来我国房地产市场需求将有所下降，但仍有中长期发展空间。根据我们测算，2024年至2030年，我国住房总需求约为65亿平方米，年均新增住房需求约为9.3亿平方米，不会大幅下降至较低水平。
我们预计，2024年，我国每年新增城镇住宅需求约为9.4亿平方米，其中刚性需求3.4亿平方米，改善需求3.6亿平方米，更新需求2.4亿平方米；预计到2030年，我国住房需求将缓慢下降至9.1亿平方米，其中刚性需求2.5亿平方米，改善性需求3.7亿平方米，更新需求2.9亿平方米。从结构上看，2024年至2030年刚性需求、改善型需求、更新型需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%。改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
6、三招救房地产：建立5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购。
短期来看，三项措施可以拯救房地产。
1）设立规模化住房银行，征收和准备金规模超过5万亿元。利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。租赁房、经济适用房必须收购开发商的土地和商品房库存。地方政府从商业银行获取资金支付给房地产企业，缓解房地产企业的资金压力。可以一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”等问题，同时解决新公民的住房保障制度，将产生的效果是受到各界人士的一致好评。央行设立3000亿元保障性住房再融资方向是对的，但3000亿元资金规模较小。 1.75%的资金利率叠加支持融资和运营维护成本。整体成本较高，本地收购动力不足。您可以从以下四个方面入手进行改进。
利率方面，目前保障性住房再融资年利率为1.75%，建议下调至1.5%或以下，让国企购储收入覆盖成本；
方面而言，目前规定的保障性住房再融资期限为1年，可延长4次。考虑到保障性安居工程项目周期较长，缴款期限为15-30年，相关资金归集和储存期限必须与项目回收期限一致。匹配;
从规模上看，3000亿元可能是一个初步尝试。政府购买和储备模式是解决房地产困境的有效途径。未来还需要继续增加。我们认为所需资金总量是将全国住房枯竭周期压缩到18个月以内。将这个数字增加到5万亿；
监管方面，收储的商品房定位为廉租住房和经济适用住房。要强化公平分配和保险作用，保障住房困难家庭的生活需求。 （参见《论建立住房银行征收和储备的必要性》）
2）继续降息，包括降低现有房贷利率，配合降低相关税费，降低购房成本，减轻居民负担，通过降低存款准备金率来降低银行负债成本。 LPR的下降和点数的下降，导致此前的房贷利率与新房购房利率存在较大差距。随着各城市陆续取消或降低房贷利率下限，加上LPR下调，新增房贷利率进入“3时代”，新增贷款与存量贷款利差拉大无形中增加了居民的贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降低存款准备金率、持续降低存款利率等方式进行配合。
降息方面，上一轮现有抵押贷款利率平均降幅为73bp。 924新政提到，本次存量房贷利率平均下调50bp；
至于降级方式，上一轮降级是改变合同条款，降级加分。此轮降级能否跨行“转贷”，仍需具体方案发布；
从下调范围来看，上一轮下调仅影响首套房贷款，二套房贷款利率没有调整。未来可以考虑降低现有的第二套住房抵押贷款利率。 （参考《是时候降低现有抵押贷款利率了》）
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚性需求和改善性需求。二线城市已经基本全面放开，一线城市也应该逐步放开。广州已经全面放开，深圳、上海未来也可以全面放开限购。北京可以首先放宽五环线以外和大户型公寓的限购。支持刚性需求和改善需求，推动房地产市场止跌企稳。房地产发展阶段发生变化，应尽快调整前期紧缩措施，防止资产负债表衰退。当前，房地产正从“防过热”转向“防过冷”。无需担心限购解除导致市场过热。现在正是放宽限购的好时机。
长远来看，以“城市群战略、金融稳定、人地联动、房产税、租购”为核心，可以加快构建房地产新模式。
