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从交易成本方面、需求端方面、金融端方面，一起采取行动，像一盆盆冷水一样浇在头上。“房住不炒”这一理念，在上海是确实被认真对待的！
自 2021 年 7 月 24 日开始，若以赠与的方式转让住房，在住房限购政策的执行过程中，该住房从转移登记之日起的 5 年内，依旧会被记入赠与人拥有住房的套数；并且受赠人需要符合国家以及本市的住房限购政策。
2021 年 07 月 23 日开始网签的合同，在交易中心过户时会开始查验维修基金欠费情况。如果存在欠费，就需要先补交维修基金，之后才能进行过户。
01
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买房人要多掏多少钱？
我们从两个维度计算一下：
若贷款为 100 万，贷款年限是 30 年。在利率调整之后（假定之后房贷利率保持不变）：
首套房在利率未调整之前，假设贷款金额为 100 万，房贷利率是 4.65%，贷款年限为 30 年，那么房贷的月供情况如下：
按等额本金的方式计算，首月的还款金额是 6652.78 元，利息的总额为 69.94 万元。
按等额本息的方式来计算，首月需要偿还的房贷金额为 5156.37 元，而利息的总额是 85.63 万元。
利率进行调整后，倘若贷款金额为 100 万，且是首套房，房贷利率为 5%，贷款年限是 30 年，那么房贷的月供情况如下：
按等额本金的方式计算，首月的还款金额是 6944.44 元，利息的总额为 75.21 万元。
按等额本息的方式来计算，每个月需要偿还的房贷金额是 5368.22 元，而利息的总额为 93.26 万元。
二套房在利率未调整前，假如贷款金额为 100 万，房贷利率是 5.25%，贷款年限为 30 年，那么房贷的月供情况如下：
按等额本金的方式计算，首月的还款金额是 7152.78 元，利息的总额为 78.97 万元。
按等额本息的方式来计算，每个月需要偿还的房贷金额为 5522.04 元，而利息的总额是 98.79 万元。
利率进行调整后，假如贷款金额为 100 万，属于二套房，房贷利率是 5.7%，贷款年限为 30 年，那么房贷的月供情况是这样的：
按等额本金的方式计算，首月需要还款 7527.78 元，利息的总额是 85.74 万元。
按照等额本息的方式来计算，每个月需要偿还的房贷金额为 5804 元，而利息的总额是 108.94 万元。
总结一下：
办理首套房商业贷款的用户，若按等额本金计算，房贷利息总额会比其他情况多出 5.27 万元；若按等额本息计算，每个月要比其他情况多还款 211.85 元，总共要多还的利息为 7.63 万元。
办理二套房商业贷款的用户，若按等额本金计算，需多还 6.77 万元；若按等额本息计算，月供会多出 281.96 元，利息总额会多出 10.15 万元。
在贷款金额相同的情形下，一般而言，二套的首付成数要比其他情况更高。
所以，此次利率上调，对二套房客户影响最大！
02
上海房贷额度早就告急。
其实加息的迹象早就显现出来了。今年上海的房贷放款速度非常缓慢，通常情况下，能够在 6 到 8 个月内走完流程，就已经算是比较快的了。
一位买房人向笔者讲述，通常审批周期被称作 40 至 60 天，放款则被称作在 3 个月内。然而从 5 月初到现在都还没有额度，不要去询问，询问的话得到的回答可能就是要等到 11 月了。
哪怕上海这次房贷利率上调，全国来看，仍处于洼地！
二套房贷利率较 5 月上浮了 4 个基点。
北京作为一线城市，目前各银行的房贷利率执行的标准是：首套在 LPR 基础上上浮 55 个基点，具体为 5.2%；二套上浮 105 个基点，具体为 5.7%。
二套房贷利率直接上涨 110BP 到 120BP，最高可达 5.85%。
6 月时，以成都为例，其首套房的贷款利率是 6.13%，二套房的贷款利率是 6.27%，并且这两个利率都超过了 6%。
03
利率上调仅仅是开胃菜，上海限购再升级，打新热有望降温！
新规明确，从 2021 年 7 月 24 日开始。若通过赠与方式转让住房，在住房限购政策的执行方面，该住房自进行转移登记之日起的 5 年内，依旧会被记入赠与人拥有住房的套数。并且，受赠人需要符合国家以及本市的住房限购政策。
这个影响很大。从目前购房的实际情况来看，特别是为了买到新房，需要具备高积分。通常需要通过各种操作，腾出一张“房票”。赠与这种方式，如果是在直系亲属之间进行转让，其手续成本是最低的。
因此赠与是腾出房票打新的主要方式。
在实际操作里，部分热门楼盘的买家会采用赠与住房这种方式，通过这种方式来变相地躲避限购政策，并且还会以高积分的方式参与楼盘的摇号。
现在将赠与的通道堵住，并且在 5 年内依然将其记入赠与人拥有的住房套数。这样一来，新房买家的积分不会高，甚至可能没有买房资格。
因此需求端进一步收缩，“打新”热能够进一步降温。第四批新盘上市之后，预计触发积分制的项目数量会减少。
04
中央层面，八部委联合发文，政策再补刀！
上海楼市降温只是时间问题。
7 月 23 日，住房和城乡建设部等 8 个部委发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。整治重点集中在房地产开发这一方面，也集中在房屋买卖这一方面，还集中在住房租赁这一方面以及物业服务这一方面。核心内容有两条。
1、力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
房地产市场秩序问题较为突出，且未履行监管责任及时妥善处置的城市，将被进行约谈问责。
高层表示：我们要和有关部门一起行动。要进一步把城市政府的主体责任落实好。要强化省级政府的监督指导责任。对于调控工作做得不好、房价上涨速度过快的城市，必须坚决进行问责。
后面还有重要举措。要努力构建房地联动机制，借鉴北京市的做法，限定房价、控制地价、提升品质，设立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查与清退机制。
利率进行了上调，限购措施得到了升级，政策也给予了补刀。不要觉得调控就此停止了，或许这才刚刚拉开序幕呢！
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