在购房方面，一个普遍的错误观念或许存在于信贷方面，掌握了信贷知识，便能明白诸多事项。
很多人常常疑惑，一套住宅价值三百万，我目前月薪一万元，若每年极度节俭，能存下十万元，那么需要三十个年头才能凑够购房资金。此外，究竟是什么样的人能够负担得起六七百万元的房产呢？
事实上这个问题如果没搞明白，就很难理解现在房价为啥那么高。
此事项的要点在于，未来你购置房产的三百万元，绝大部分将源于借贷，而个人仅需承担少量资金即可。
为了便于分析，暂且设定首付款比例为三成，即百分之三十，当然在现实交易中，购置新房的首付通常为三成，而二手房由于评估价值较低，还需额外考虑税费和中介费用，实际所需比例往往超过四成，部分城市因限购政策实施，购买第二套房产的首付比例可能需要达到六成或以上，不过在此我们仅按三成进行推算，举例来说，若计划购买一套价值三百万的房产，则需准备一百万的资金。
每年能够积攒一万，大约经过九到十年时间，就能积累出这笔钱，同时考虑到个人薪资水平会逐步提升，并且需要筹备婚姻相关事宜，你的伴侣也可能提供部分资金支持，加上婚礼所需的彩礼费用也能共同承担，而你的双亲也会给予一定的经济援助，这样或许在六到七年之内，就有能力购置房产了。
通常情况下，许多上班族购置房产，集中在这个时段，也就是他们离开学校工作后六七年，新婚不久，孩子出生之前。
大城市房价更贵，相应地回报也更丰厚；小城市收益相对较低，同时房价也明显更低。通常情况下，大多数人的财富积累周期差不多都在六七年左右，这个现象在日常生活中很常见。
不过这是房地产的第一层，关键是后续这几层。
就是你购置房产之后，又过了若干岁月，你的经济状况逐步改善，偿还贷款不再构成负担，家中也积累了一定积蓄，由此萌生了一些新的打算。
这时候你看上了一套700万的房。
人们不应轻易认为北京房价达到十万元，实际上七万元便可购置相当优质的小区，若浏览房产信息平台，截取部分内容，可见网络中提及的“朝阳群众”，多数对应七万元左右的价位，就连使馆周边区域的价格也大致在此范围附近
硬要购置这套价值七百万的房产，就必须准备两三百万的初始资金，这实在令人难以承受。即便每月能储蓄三万元，也需要积累七八年的时间。考虑到你之前已拥有一处房产，出售后手头会获得一笔款项，并且这些年你也可能有所储蓄。若这些资金仍显不足，可以向同事寻求借款，倘若依然不够，动用几张信用卡或许就能顺利筹措到这两百万。
换言之，你处置掉自己的那处小住宅，再筹措一些资金，用以购置一处面积更宽敞且品质更优越的房产，与此同时，先前购买你那处房产的，恰是工作已满六七年光阴的年轻群体
这样就形成了一种循环，年轻人购买经济实惠的房产，他们转手后可以购置更舒适的住房，而卖出房产的人手头充裕，接着又能投资购买更高级的住宅。
都是“卖掉手里房子，贷款买更好的”。
人们都明白了，表面上价格高昂的房产，实际上只需先付三分之一的钱，其余部分由银行承担，其余部分由银行承担。有钱人更懂得运用银行的资金杠杆，而普通人通常对银行不感兴趣，也不愿意花时间去弄清楚银行的机制和操作方式。
更极端的模型下，如果按照30%首付购房：
一个工作没多久的年轻人，花费了100万元，购置了价值300万元的房产，其余200万元由金融机构提供贷款。
你用300万买了900万的房，银行出了600万；
卖你房的那个人可以去买2700万的房，银行出了1800万；
看明白了，金融机构深度介入财富膨胀，三处房产经其操作获得两千六百万元，从这个角度讲：不动产根本算不上货币储存器，实为货币增值的催化剂。
说到这里，大家也就明白了那个最关键的问题了吧？
房产市场的波动，关键在于“信贷方针”和“后续购买者”。当有人购置你的房产，并且获得贷款十分便利，房价便会显著攀升；倘若贷款困难或者缺乏买家，你就难以购入他人房产，交易活跃度降低，房价便无法上涨。
2016年房价增长迅猛，北京在2017年推出了“二套购房首付比例不低于60%”的规定，目的是防止夫妻离婚后房产转移到另一方名下，从而让一方无房可住，伪装成首套房购买者，为此又设立了“离婚一年内若曾购房即算二套”的条款，这就是所谓的“以贷定离”政策，完全针对贷款行为。这项政策实施后，当年异常火爆的房地产市场立刻降温。
如果打算出售价值三百万的房产，转而购置七百万的房产，首付款额会骤增至四百二十万，这比原先的两百多万要高得多，因此可能无法完成房屋置换。实际上，面临同样困境的不止你一个，有许许多多和你情况相似的人都遭遇了同样的难题。
当前情形下，市场交易额会急剧下滑，房价上涨势头也将受到抑制，需要补充的是，北京房地产领域存在一个显著特点，当某月房产成交数量突破九千套，便预示着价格将上涨，倘若低于这个数值，则表明交易活动处于常规状态。
因此信贷方针是房产行业的重要方针，人们无时无刻不在讨论房价的起伏，说到底核心就是当局是否调整信贷方针，一旦稍稍调整信贷方针，房价马上就会出现明显变化。
在都市核心区，一个普遍现象是，还款额并非主要障碍，核心在于购房首付款，首付款越少，加入购房行列的人就越多，房价上涨的速度也就越快。
打个比方就明白了，一套价值七百万的房产，若首期支付十分之一，即七十万，剩余六百三十万申请抵押贷款，每月还款额超过三万元，那么能够负担得起这样条件的群体数量惊人，房价自然就会持续攀升。
同是那套价值700万的房产，若首付款为总额的六成，即420万，每月需偿还15000元，房屋总价值维持不变，那么能够负担得起的人数量会骤然锐减，既然多数人无力购买，房价自然难以继续攀升。
财富积累到更高层次的人，对于借贷手段运用得更加娴熟，有许多普通人难以想到的技巧，他们日常就能轻松运用。
深圳之谜
当前存在一个疑问，深圳近期发生了什么情况？为何会急剧上涨？在那个时候，我与深圳的众多中介人员进行了频繁交流，从中归纳出几个可能的原因，具体如下：
首先是涨价预期，或者说涨价共识。
我在以前的某篇文章中就讲过这个情况，美国为了应对疫情，已经进行了大规模的现金发放，其中一部分资金会流入中国，并兑换成人民币，可以肯定的是，这些资金将会促使资产价格上涨。
货币增加时，资产价值通常会上涨。资产在不同地区有不同的含义，例如在美国，主要是指股票，其次是房产。在欧洲，人们更倾向于债券。但在中国，主要就是房产，几乎别无其他，尤其是近二十年形成的这种观念，使全国民众形成了共识。世间最为重要的要素在于彼此认同，各国不动产或多或少都经历过危机，因此，中国独有此“不动产传奇”。
当前情况下，普遍认为房价会上涨，基本上不是北京就是上海，或者深圳，又或者像2016年那样，出现大面积上涨的行情。
其次贷款容易。
一般说金融发达，其实就是可以低利率地借到钱。
我们之前提到，对房产市场起决定性影响的，是信贷政策，要是首付款门槛不高，那么任何人都有可能进行购房。
四月份左右，深圳方面为了帮助小型企业克服困难，解除了贷款审核的严格限制，部分贷款的利率甚至跌破了百分之二，这实际上等于废除了“限贷”政策，同时，也能够通过抵押贷款的方式绕开购房的约束，这个情况比较敏感，不在此详细说明，各位可以私下咨询深圳的房产中介，他们都很清楚。
最近与深圳的房产中介人员交流，了解到他们能够将一套房产的首付款比例降至两成。以价值八百万元的房子为例，运用过桥等手段，最终仅需支付一百六十万元作为首付款，无形中扩大了购房者的参与范围。
而且全国接盘。
深圳和北京存在显著差异，北京房产的购置并非随心所欲，必须满足持续缴纳社保满60个月的条件。相比之下，深圳对此没有硬性要求，因此许多人能够较为容易地获得购房资格。在落户方面，北京的门槛远高于深圳，难度提升幅度超过百倍。中国拥有众多隐形财富人士，他们掌握巨额资金，持续寻找具有增值潜力的投资标的。每当深圳房价上涨，便如同向水中投入一滴血，迅速吸引大量逐利资本涌入。
很多人争相抢购，供不应求的状况出现，房价确实开始攀升了。这种“房价将涨”的普遍看法更加深入人心，从而吸引了更多投资者加入市场。
这也是因为时常出现“深圳办公场所闲置比例持续攀升”的现象，与此同时，深圳的房产价格却不断上涨，这两件事从常理来看似乎相互抵触，人们把办公场所解约了，表示工作机会减少了，那支撑房价的又是什么力量呢？
当然来自全国的富豪嘛。
这也是原因，深圳购房政策调整为需缴满三年社保，房价马上就稳定了，由于本地居民无力负担房价，外地富裕人群也必须等待三年才能购买。
现在大家可能有个疑问了，那些买房子的人借了那么多钱，怎么还能那么从容，似乎完全没把还钱的事放在心上呢
此事务必冷静，多数人认为房价持续攀升，若届时无力承担月供，便选择出售房产，反而可能获利，这类高风险借贷者，在限购措施实施时通常受损最为严重。换言之，只要“房价必定上涨”的普遍认知不改变，人们便会采取任何行动。
这里就有个问题，为啥中国人觉得房价一直会涨？
房价一直涨？
我们先前撰写的文章梳理了历史上多次市场崩盘，涉及美国英国日本德国等国家，倘若读者不是随波逐流之辈，早已察觉到后面这段论述极不靠谱，基本上是在蒙骗稚童：
中国政府肯定不会让房价下跌。
此事并非能否决定，一旦出现急速下滑，无人能够阻止。人们回想2015年股市危机便能知晓，当时政府力量全力干预市场，依然未能阻止连续不断的急跌，最终价格回落至3000点附近，这么多年以来，至今未能恢复上涨。
也就是说，政府只能做一些防范措施，一旦真的出现大幅下跌，任何人都无法阻止。
我国家庭房产持有比例堪称全球顶尖，根据中央银行披露的数据，全国居民自有房产比例高达96%，位居世界首位，理论上民众对于房价暴涨应当最为淡然，参照邻国德国的国情，仅有5%的人口掌握了全国房产的一半，其余多数人则安于租赁居住方式
中国人买房其实是为了追求资产增值，而非实用价值，这一点已经形成普遍认知，因此开发商只要建设多少就能售出多少，而拥有更多房产的人也会继续购买。
那为啥中国房价一直这么坚挺呢？似乎好像只涨不跌。
因为下边的这个模型：
若缺乏约束，多数备受瞩目的资产价位会遵循相似轨迹，先是急剧上涨，继而高位遇冷，最终价格回落。
人类历史上屡见不鲜的现象是，荷兰的郁金香曾引发狂热，英国的南海股票也曾暴涨，法国的国债一度被追捧，美国的股票多次经历泡沫，日本的房地产也多次价格飙升，这些情况都反复上演过。
众所周知牛顿这个人，牛顿投资股票的时候亏损了，他曾表示“我能推算出天体的运行轨迹，却无法预测人类行为的极端性”。
你只需审视他当时的所作所为，便明白此言何等无耻，当时英国有支异动股名“南海股票”，其价飙升猛烈。
牛顿先生在股价攀升时获利颇丰，但认为其涨幅过分，于是迅速清仓离场，并暗自等待价格暴跌，还四处向人宣称该股即将下跌。不料南海股票持续飙升，周遭投资者皆大获其利，天天让牛顿先生难堪，他因而心生嫉妒，未能克制，再度满仓买入，结果在高位被套，亏损超过两万英镑，如今该股市值已逾千万英镑。
他并非不清楚众人的非理性，而是未曾料到自身有多么贪图便宜，嫉妒之心损害了他，他竟然把过错推给旁人，竟然厚颜无耻地指责他人狂热。
世间所有的投机性资产都遵循这个轨迹，起初在质疑声中攀升，当所有人认定它会持续上涨时急速飙升，最终在市场认定其价格永不回落时，因买方枯竭而轰然崩盘。
若对国内房价听之任之，其必将重蹈覆辙，在众目睽睽之下急速攀升，最终和日本房价相似，猛烈跌落至谷底。
如果发生这种事，既有好处又有毛病。
优势在于实现“普遍去神秘化”，人们今后也不再轻信房价必然持续上涨的谣言了，能够适度将部分资金用于消费方面，毕竟时常提及“国内循环”，“促进内需”，全体参与房产投机无法构建一个健全的内部经济循环。
问题相当突出，一旦出现急剧下滑，后果将与日本相似，巨额资产会烟消云散，很多人背负沉重债务，终其一生都可能陷入情绪低落的状态。
人们或许难以明白巨额财富为何会突然消失，大家的心情为何会骤然跌落。这其实并不复杂，很容易明白。
你名下价值八百万的房产可以作抵押向银行申请四百万的贷款周转经营。万一房产市值缩水，假如跌到两百万，那能贷到的金额就减至一百万，损失相当严重。
而且八百万的房产你承担四百万的贷款也接受了，倘若房产最终仅值二百万，你却仍需偿还四百万的贷款，你会有怎样感受？
这并非虚言，早在二十世纪，日本、香港地区以及台湾省都曾出现类似情况，房产价格下跌幅度超过借款数额，许多人每日工作如同送葬般煎熬，即便如此，依旧按时偿还了房屋贷款。
我国是如何防范了所有这些问题的呢？现在我们重新展示一下刚才那个图像：
看到上图加的那个“调控线”了吧。
每当房价急剧上涨显现风险苗头时，政府部门就会迅速实施购房限制措施，二零一七年实施的“三一七新政”便是典型范例，该政策显著强化了信贷控制，导致多数人难以获得房贷，房价因此受到有效遏制，从此呈现水平延伸的走势，如同工字结构，进入长期停滞状态，随后的三年期间，主要城市房价虽然波动微小，但销售过程异常艰难，交易活跃度持续低迷。
也就是说，我国总是在房价上涨过快时进行调控，防止市场出现风险，因此民众对于房地产市场的信心一直很稳定，始终认为房子是值得投资的资产，有钱就应该购买。
我们反复强调，社会认同是当前全球最具决定性作用的力量，倘若“房价稳定”这一社会认同消失，中国房产将出现全面抛售，即便卖房款足以购置美国全部领土，也会迅速因无人问津而沦为废纸，正如1949年上海解放前夕的房地产状况，众多洪门青帮头目的房产以半价促销，却无人问津，因为潜在的购买者大多身负罪责急于逃亡。
接下来会发生啥？
深圳这事其实说的很清楚了，今年政府的态度就是摁住房价。
其实也很好理解，我给大家举个例子大家就知道了。
他的公司规模不大，大约有几十号人手。有一次他向我透露，他们这些人为此付出了巨大努力，每年赚到的钱有很大一部分都用在了支付房租上，这些年周围不少人建议他干脆把公司注销，让员工都离开，然后拿钱去购买几处房产。
他感觉这些年房价总体在慢慢下跌，公司经营所得也不多，而房产这些年同样在缓慢下滑，倘若未来房价再次猛涨，他干脆会放弃公司，选择隐居生活。
这些年深圳确实有很多小老板，因为实业经营不善，选择遣散员工，然后把剩余资金投入到房地产市场。
人们已经注意到了，房价过高、上涨过速，这会损害经济，还可能引发大规模的失业现象，其他问题相对容易处理，唯独失业是极为棘手的情况。
而且是一种双向伤害：
买房的白领们都把钱都拿去还房贷，没钱消费，必然内需不振；
房价居高不下，导致租赁费用相应增加，从事商业活动者的收入几乎全部用于支付房租，他们若无法盈利，便可能解散企业转而投资房产，进而对实体经济发展造成阻碍，而企业家才是社会中最宝贵的财富创造者和就业机会提供者。
所以政府后续要做一个非常复杂的操作：
务必确保不动产市场持续稳固，毕竟破坏“房价稳定”这一普遍认知所带来的影响极为严重。
又要让大家觉得房价不会暴涨，安安心心地去做买卖去消费。
具体实施方式是什么？需要逐步提升，一旦出现急剧上涨就要立刻控制住，这就像口袋里突然掉出钱来要迅速收回去，既显示了自己经济宽裕，又比较内敛地暗示自己不是那种炫耀的人。房价调控也是如此，既要维持大家的信心，又不能助长投机行为。毕竟政府既要通过卖地获取收入，又不能让房地产行业侵蚀市场秩序。
因此，未来数年整体将呈现稳步攀升的格局，其增速或将不及金融体系的利率水平，即不动产价值的增长可能持续跑输银行储蓄收益。
这也就向我们揭示了三件事：
如果是刚需，或者改善，买了也没啥问题。
长期持有情况下，影响不大，只要普遍看法没有瓦解，多数人有钱就会继续购买。
近期若为购房而借贷，意图从中获利，最终结局将如同深圳近期那些投机房产的买家的遭遇，他们刚参与进去，便被牢牢困住。
至于城市选择，毫无疑问，一直都在说：
人类文明的发展过程，伴随着城市规模的不断扩大，工业化时代以来，更是涌现出拥有数千万居民的城市性巨型聚居区。
英国一位早期学者拉文斯坦，是提出人口流动学说的人，他探讨的是十九世纪的东西方议题，但观点至今仍有价值，其理论包含三个要点：
1、迁徙主要是经济因素；
2、交通会刺激迁徙；
3、对外迁徙主要是发生在20-35岁。
整体而言，就是经济水平较高的地方，未来人口数量会持续增长，而且新增的都是处于工作年龄段的年轻人，我国大力开展公共工程建设，会使得这一现象更加明显。
特别是高铁线路启用之后，居民会更快地涌向都市圈，未来会有许多像鹤岗那样的城市，在这些地方，房产供应会变得非常充裕，幸好国内没有房产持有税，否则也可能出现像底特律那样一美元甩卖房产的景象。相反，巨型城市中心区域的价格会持续飙升，土地资源变得越来越昂贵。
拉文斯坦早在十九世纪就指出，每次人口流动过后，都会出现一次“反向人口流动”，这种现象近年来也很显著，比如我毕业时，有十几个同伴来到北京，如今留下的人并不多，多数人都返回了二三线城市，像成都、武汉、南京等地方，他们在一线城市积累的钱财也带回了其他城市。
这种情形究竟能维持多久，实在难以预料，诸多物品的身价，深受大众看法的影响，譬如，同样的署名，倘若出自NBA名宿之手，或许能拍出数十万的价格，而若是寻常之人的笔迹，则可能毫无价值，随着时间的推移，了解这位球星的受众逐渐稀少，即便同一位球星的签名，最终也可能变得毫无价值。
住宅同样存在这样的情况，后续年轻群体的看法是否会有所不同，这一点尚不明朗。但是房产市场的波动通常是以二十年为周期计算的，因此暂时为这种转变感到忧虑，其实并没有太大的必要。
文末再说几句股市。
多数人都认为股市前景不佳，坦白讲我本人对股市也并无喜爱，只有当整体市场跌至较低位置时，我才会考虑参与。
长远来看，完善的金融体系才是国家强盛的标志，我国若想成为真正的世界级强国，从道理上和情感上都必须建立一个功能健全的证券市场，这一点至关重要，因为实力雄厚之后，证券市场也能成为影响全球的资本工具。至于证券市场需要多少年才能成熟，我无法确定，这取决于政府的意志力以及外部条件的变化。不过丝毫不用怀疑，将来可能会形成美国那种模式。
尾声
说了这么多，大家应该也明白了我想说啥了：
中国房地产市场只要不出现类似日本的灾难性暴跌，关于房价持续上涨的普遍看法就不会改变，人们会持续购买房产，甚至牺牲生活必需品也要多购几套，这种行为反而会继续抬高房价，导致所有人受损，或者说绝大多数人受损。
国家将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，毕竟如果继续放任投机，确实可能引发问题，政府其实有能力管理房价，毕竟只要管住信贷，房价就不会有太大波动。
根据对伦敦、纽约等城市持续百余年的资料分析，核心区域不动产的走向非常稳定，可以肯定的是价格将持续攀升，不过在未来几年内，增长幅度应当会比较平缓。
