8月25日当天，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六个单位共同发布了《关于改进本市房地产相关政策的通知》。该通知包含六个方面的调整，分别针对住房购买限制、公积金使用、住房贷款、住房税务等。这项新政策将于2025年8月26日生效。
上海今年首次对房地产市场政策进行改进，主要调整了限购措施。符合规定的家庭，在外环以外区域购房不受套数限制，单身成年人执行与居民家庭相同的住房购买规定，可以用公积金账户余额支付购房首付，商业贷款利率取消首套和二套的区别，个人住房房产税政策得到补充完善等多项积极措施，预计能够促进更多首次购房者和希望改善居住条件的人士入市。
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组合拳支持市场稳中向
新政遵循“综合施策”的思路，回应市场住房需求。
据市房管部门介绍，在调整住房限购方面：
对于满足购房资格的市民，若在外环以外区域购置房产，无论是新房还是二手房，都不设购房套数限制。此类市民涵盖拥有上海户籍的家庭，以及在上海持续缴纳社保或个税达一年以上的非本地户籍人员。
二是，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
据了解，在优化住房信贷方面：
一是，商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。
其次，需要着重改进公积金制度。针对存储人购置达标的两星或更高等级的新建环保房，公积金（包含补充账户）的顶级信贷限额将增加百分之十五。
第三点说明，针对已购上海市新建期房的人，允许依照相关办法申请，从公积金账户里取出本人和另一半的存储金额，用作购买房产的首期付款。用公积金支付首付的话，不会对其后续申请的公积金贷款额度产生影响。
在调整住房房产税方面：
为配合当前取消购房限制的最新措施，促进优秀人才在上海定居，缩小本地户籍与外地户籍家庭在房产税试点方案中的不同待遇，针对符合规定的非上海户籍人士购买第二处或更多房产，在把全家人所有房产的居住空间合并计算后，可以享受每户人均六十平方米的免税居住空间。
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更大力度回应居民关切
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二零二四年，国家最高领导层和中央政府针对房产市场实施了全新指导方针。在这一年里，五月和九月，上海市先后公布了房地产领域的“沪九条”与“沪七条”政策。这一系列调控措施效果显著，规模前所未有，促使上海房产市场呈现出正向发展态势。
根据上海市房地产交易中心所发布的信息，今年上半年，全市一、二手房的累计交易面积达到1311万平方米，这一数据创下2022年至今同期的最高纪录，相较去年同期增长了17%。在价格层面，上半年一手房的价格指数持续环比上升，而二手房的价格则表现出稳定态势。
自2024年9月29日颁布“沪七条”以来，时日已近一年，上海的房产交易持续呈现稳定且增长的态势，那么为何该市仍需出台新的房地产市场政策呢？
审视国家整体状况，今年春季，维持房产市场与证券市场稳定首次被纳入政府工作报告的核心目标，八月份十八日，国务院举行第九次全体会议，清晰指示要运用有效手段，确保房地产领域不再下跌并逐步稳定下来。
审视上海当前状况，房地产领域是稳定整体经济、激发国内需求的重要着力点。实施“沪七条”之后，众多居民经由不同途径提议，希望相关购房措施能在放宽购买区域限制、减少购房开销、促进工作居住就近等方面获得更多改进。
七月、八月处于夏季顶峰，同时是房地产市场的常规低迷期。当前这项政策颁布，旨在依据市场供求状况的演变，以更显著的力度来体察民众的诉求，从而更有效地满足民众基本的居住需要以及多元化的住房升级需求。
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利好外环外住房交易
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这项住房调控措施的一个显著特点在于，超出外环区域的购房行为不受房屋数量限制，同时也不再审查购房者个人名下的房产数量情况。
不少权威人士指出，放宽购房限制能够释放潜在消费能力，有效提升城郊区域的交易活跃度。
上海中原地产分析师卢文曦指出，当前上海房地产市场整体保持平稳状态，不过城区与郊区的交易活跃程度呈现出明显的结构性不同。郊区的卖方中，打算更换住房的人群占比较大，特别是外地单身人士，他们希望购买新房，然而因为受到购房限制政策的约束，必须等到原来的住房出售之后才能实现。
外环以外购买数量不受限制，哪些家庭从中受益？上海链家研究院负责人李根表示，某座超大城市于2024年和2025年分阶段取消远郊区的购房限制，政策变动后，二手房市场最先恢复活力，单月网上签约数量快速超过临界点，远郊新房市场活跃度显著提升。成交量最大的两类人是，在远郊区上班的白领，以及为长辈准备养老居所的升级型家庭。
上海外环以外区域产业分布广泛，首次置业和改善性置业的客户群体较为密集。权威人士指出，购房限制措施的优化，一方面能够顺应市场需要，比如解决外环外居民再次置业的难题，另一方面，也契合了工作地点与居住地点相协调的原则，更有助于此类地区劳动者的购房活动与职业发展。
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单身人士购房有福音
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单身人士购房有望获得显著支持，具体而言，本地户籍的成年单身者，以及外地户籍的成年单身者，若在上海购买商品房，其住房购买资格的审核标准，将分别参照本地户籍家庭和外地户籍家庭的相关规定执行。
人才引进的举措是促进城市发展的重要因素。众多杰出人士汇聚于此，共同参与这座城市的建设进程。
权威人士指出，放宽单身购房限制能够同时满足基本居住需求和提升居住品质的要求。这样做有助于吸引并留住更多高素质且具备购房能力的人才，从长远角度考虑，可以为城市进步提供动力，促进产业结构的优化升级，对经济的可持续繁荣具有积极意义。
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利率变化降低置业成本
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买房开销是民众高度关注的议题。此次新规下，针对商业性个人房贷不再划分首套与二套。修改后，满足条件的借款人二套房产商业贷款的利率会得到下调，进而减少更新住房的置产花费。具体调降的幅度因人而异。
二套房贷款利率若参照首套房贷款利率来算,以商业贷款200万元、30年期限为例,首套房每月还款额为8486元,二套房在差异化地区每月还款8704元,在非差异化地区每月还款8925元。根据最新规定,二套房贷款利率还能继续下调,非差异化地区每月能少还439元,这样的减负效果让人感觉非常显著。
这项行动预计能释放出更多改善性需求，卢文曦指出，今年起国内不少城市在经营性房贷政策上，针对首套与二套房不再有严格区分，由此市场显现出明显的积极转变。
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公积金可以“既提又贷”
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公积金政策领域，新规引入了多项革新举措，涵盖“同时提取并贷款”等形式，旨在引导住户更便利地运用公积金。
用公积金支付购房首付并申请公积金贷款，被称为“既提又贷”。这项政策将更有效地发挥公积金在购房方面的扶持作用，为购房者的首付资金来源提供了更多选择。上海易居研究院副院长严跃进指出，该政策既减少了相关费用，又能缩短首付筹备周期，对于加快交易进程、推动住房消费需求释放等具有正面效应。
另外，新规规定要增加绿色建筑使用公积金贷款的上限。有关达到二级以上新建绿色建筑商品住宅的明确要求，是依据2024年10月1日生效的《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019（2024年修订版）制定的。分析人士认为，以上海为例，此次所指的二星级及以上绿色建筑，占全市新建住房的比例大约为六成，这项政策覆盖的人群非常广泛。
从整体角度分析，上海在全国范围内是素质较高的房地产交易场所，这些年来的发展情况一直领先于国家整体水平。在新的政策影响下，市场可能会变得更为兴旺。严跃进谈到，这项新规的推出时机非常合适，上海房产市场正要进入“金九银十”这个惯例的销售高峰期，建筑商和中介组织都应该抓住时机，改进应对措施。
附政策全文：
为更好地满足市民的基本居住需求，同时满足不同层次的居住改善要求，以推动房地产市场的稳定发展，8月25日，住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、财政局、税务局、中国人民银行上海市分行以及公积金管理中心等六个机构共同发布了《关于改进本市房地产相关规定的公告》（简称为《公告》），其中涉及减少购房限制、改进住房公积金使用、调整个人住房贷款条件以及完善个人住房房产税征收等具体措施。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、调减住房限购政策
为了更有效地满足民众对住房品质的提升愿望，推动生活环境的舒适性与工作地点的合理距离，《公告》中清晰指出需要放松住房的购买限制措施。首先，达到标准的家庭在外围地带购买房产时，不受套数数量的约束。符合本地区购房资格的住户，涵盖本地注册的居民住户，以及在本区域持续缴纳社保或个税达一年以上的非本地居民住户，在城郊地带购置房产不受套数限制，涵盖新建住宅与二手房。另，未婚成年人参照家庭住户标准实施住房购买管制。
沪籍住户的家中成员和沪籍的成年未婚者，在市界以外购置房产不受套数约束；在市界以内购买房产则最多只能有两套。外地户籍的家庭和外地户籍的成年未婚人士，在购房之前，若在本市持续缴纳社会保险或个人所得税达到一年及以上，则在外环区域以外购买房产不受套数限制；如果持续缴纳社会保险或个人所得税达到三年及以上，则在外环区域以内只能购买一套房产。
涉及房产购置方面的限制措施，可以联系房地产买卖领域服务专线“962269”进行详细询问。
二、优化住房公积金政策
为增强公积金对购房的支持，《通知》对公积金政策进行了调整。首先，提升了个人使用公积金贷款的限额。针对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的缴存人，其公积金（含补充公积金）的最高贷款额度增加了百分之十五。最高贷款限额由160万元提升为184万元，针对有多个孩子的家庭，首套贷款额度上调幅度可以累加，从192万元增至216万元；第二套贷款的最高额度从130万元调整为149.5万元。此外，允许使用公积金来支付购房的首期款项。对于在本市购买新建期房的个人，能够依照规定申请提取自己和另一半的公积金，用以支付购房的首付款。第三点在于允许同时进行公积金的提取和贷款操作。对于将公积金用于支付购房首付的储户来说，这样做并不会对其后续的公积金贷款额度产生任何影响。
住房公积金贷款与提取业务的相关操作流程及所需文件，请于上海住房公积金官方网站上查阅，或致电公积金服务热线“12329”进行详细询问。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为缓解民众买房时利息的压力，《通知》提出改进个人住房贷款的方针。银行机构依照上海市市场利率的自律规则以及自身的经营情形、借款人的风险等级等要素，在利率的制定上不再区分首套和二套的住房，公平地决定每笔商业性个人住房贷款的利率数值。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为了改善住房限制购买措施，《通知》明确指出，满足条件的非本地居民家庭购买的首套房产可以不用缴纳房产税；而购买的第二套或更多房产，在把家庭所有房产的面积加总之后，可以扣除人均六十平方米的免税额度。考虑到个人住房房产税是每年收取的，所以从2025年1月1日起，符合要求的购房人能够应用这项规定。
制定个人房产税政策的详细执行办法是市财税机关的职责，后续会有专门文件发布，有疑问时可以联系税务服务热线“12366”获取信息。
