华夏时报记者 李贝贝 上海报道
上海楼市 李贝贝/摄
八月二十五日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六个部门共同发布《关于改进调整本市房地产相关规定的通告》（简称为《通告》）。这标志着上海在二零二五年首次对房地产政策进行优化，此次调整主要从四个方面精准施策，具体包括购房条件放宽、资金扶持加强、贷款利息减轻以及持有费用改善。克而瑞集团董事长丁祖昱表示，上海、北京两地楼市调控措施调整的相似之处在于，中心区域加强管理，外围区域放宽限制，这一做法标志着房地产领域根据城市情况制定策略的方向发生了新的变化。
根据上海易居房地产信息中心统计，今年前七个月份，上海市外环以外区域的新建商品房成交量占全市总量的百分之六十。这项新的政策主要针对外环以外地区积压的房屋库存问题，预计能为即将到来的“金九银十”房地产市场活动提供重要的推动力。上海中原房地产市场的分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时指出，这项政策满足了市场的期待，减轻了购房者的犹豫和担忧心情。
通知发出后，上海郊外项目迅速响应，保利海上印、招商·云澜湾、万科四季隐秀等不少楼盘都制作了政策说明图片，增强了宣传渠道和现场邀请的强度。然而，也有郊外房产的销售主管对记者表示，新规实施时间不长，又正好是工作日，所以项目访客数量目前还没有显著变化，“真实影响未来（还需要）等待”。
单身人士购房资格等同于家庭
此次上海房产调控政策中，最突出的变化在于对外环以外区域的购房限制显著放宽。官方文件明确指出，只要满足相关资格，居民家庭在外环以外区域购买房产时，不再受套数限制。
新规实施之后，本地户籍的家庭以及本地户籍的成年未婚人士，在市郊区域购置房产不受套数限制，在市内区域则能购买两处房产；外地户籍的家庭以及外地户籍的成年未婚人士，在购房前在上海持续缴纳社保或个税达到一年以上的，在市郊区域购置房产不受套数限制；持续缴纳社保或个税达到三年以上的，则可以在市内区域购买一处房产。
根据现有资料，上海外环以外的地带长期以来是新建商品房供应与购买活动的主要场所。上海易居房地产信息中心统计表明，今年前七个月份，上海市区以外区域新建住宅成交数量为17024套，占全市交易总数（28265套）的比例达到百分之六十。据上海易居房地产信息中心副院长严跃进分析，随着相关调控措施的逐步显现作用，这一比例预计将会继续增长。
与高成交占比形成鲜明对比的是，外环外的库存压力高企。根据中国房地产住宅信息服务平台CRIC发布的信息，到2025年7月为止，上海市新建商品房的剩余面积是733.21万平方米，参照过去一年间商品住宅的销售速度，完成销售需要13.3个月的时间，其中位于市郊区域的库存面积有561.65万平方米，这部分占了全部库存的76.6%，销售周期是17.6个月，相比之下，市区的销售周期仅为7.3个月，因此市郊区域的库存消化难度要远远大于市区。
上海链家研究院负责人李根指出，不限套数购买外环以外房产，有助于加速该区域房产销售，适合养老或度假用房的购买者，以及有资产调整需求的人群，借助不同区域的政策调整和公积金的优化运用，能够准确满足改善性住房需求，预计将推动外环以外新房的销售达到高峰，同时也能带动该区域二手房的交易，并维持二手房价格的稳定。
此次新规在限定购房条件方面有所变动，同时针对信贷政策实施了整体性变革，运用“增加授信额度、放宽使用范围、调整利率水平”等手段，旨在减轻购房者的经济负担。
在公积金贷款方面，一是提高个人住房公积金贷款额度。对于购买二星级以上新建绿色建筑住房的缴存人，住房公积金（含补充公积金）的最高贷款额度增加百分之十五，首套最高贷款额度由一百六十万元提升为一百八十四万元，二套最高贷款额度由一百三十万元提升为一百四十九万五千元，同时支持提取住房公积金用于支付购房首付款，此外允许住房公积金既提取又贷款，缴存人提取住房公积金支付购房首付款后，不会对其住房公积金贷款额度计算造成影响。
商业信贷方面，政策变动同样影响很大。相关文件提出要改进上海市个人商业房贷利率的设定方式，关键点在于取消对首套与二套住房利率的区分。8月25日当天下午，央行上海分行也发布通告，表示将依照上级政策及地方调控措施，开始实施这一利率调整方案。
以一百万为基准，采用三十年分期等额还款计划，若依照上海商业性个人住房贷款利率下限百分之三点零五来计算，调整后的每月还款额会比调整前按百分之三点六五的下限计算时少二百二十元，每年的利息支出也会减少两千六百四十元，这将有助于促进改善性住房需求。
新政锚定“金九银十”窗口期
今年六七月间，上海房产市场显现出短暂降温态势，克而瑞上海部门统计显示，七月该市有二十四处楼盘开盘，整体销售转化比例达到四成一分，同比降低九个百分点，多数购房者在交易活动中态度谨慎。
在当前情况下，这项新规挑选在“金九银十”之前实施，业内认为这是确保房地产市场稳定发展的重要步骤。卢文曦强调，新规执行不仅能够激发一部分购买需求，更关键的是可以改变人们的等待态度，特别是对希望改善居住条件的家庭和外地单身人士来说，他们将直接得到好处。
严跃进表示，上海最新实施的房地产调控政策，是迅速响应了国家层面的指导意见，六月份的国务院常务会议曾强调“要更加强劲地促使房地产市场不再下跌并且实现稳定”，八月中旬的国务院会议也明确指出需运用有效手段来确保房地产市场的稳定不再下滑。
他强调，新规的实施，有助于强化上海房产市场的平稳增长格局。自去年全国“930新政”推行后，国内房地产领域整体呈现逐渐摆脱下滑、趋于稳定的态势，今年第二季度起，各地相继显现房地产市场的新动向，要求政策层面给予更多支持。依据全国七十座主要城市房价指数等各项数据，上海房产市场交易量和价格状况均较为理想，不过要维持其平稳上扬的局面，仍需持续加强。
审视之前的政策成效，上海在2024年两次变更了限购措施，这些措施推出后，对市场产生了显著的促进作用。
2024年5月27日，上海出台了“沪九条”政策，紧接着6月份，该市新建商品住宅成交面积猛增至79.89万平方米，环比增幅高达63.49%。同年9月29日，上海又推出了“沪七条”，对限购政策进行了调整，同时降低了首付比例，这些措施促使市场销售情况显著好转。新房成交面积从10月份起连续五个季度同比增加，连续三个季度环比增长，到了12月份，新房销售面积达到了80.79万平方米，创下近一年来的最高纪录。
高端住宅市场表现尤其突出，抗跌能力非常强。根据易居研究院统计，2025年上半年度上海总价在3000万元级别的新建商品房成交数量为1096笔，而上一年的同期这一数值为1542笔。以融创上海壹号院为例，该项目自年初至今累计销售额已突破220亿元，持续稳居全国单个楼盘销售榜首。八月二十三日，上海壹号院第五批次房产正式发售，六十六套单位在发售当天全部售出，充分展现了高档市场旺盛的购买欲望。
“8·25”新政公布以来，上海房地产市场迅速作出回应。比如，保利海上印项目推出红色海报，称“重要政策燃情启动，开盘前夕持续接待”；国贸虹桥璟上项目则打出“优惠即时撤销，失之交臂”，号召客户“把握当下时机”等。
根据市场信息，一些外环以外的热门地段已经显现出咨询量上升的态势。例如宝山某个楼盘在沟通时透露，政策实施后，销售代表每天接到数十通购房咨询，大约看房和询问的次数是平时三倍；有位中介从业者也讲，8月25日政策公布当天，二手房的咨询量明显上升，“房源供应变得充裕，估计未来二手房的交易量会慢慢增加”。一位项目营销顾问向记者表示，新规实施后，部分本就是刚需关注的外环以外区域，例如闵行、青浦、宝山等地，其关注度预计将大幅度增长。
然而，市场出现明显分层现象。有位于佘山的楼盘销售主管告诉媒体，自从政策出台至今（8月26日），该楼盘的访客数和咨询量暂时未观察到显著波动。
这次成交速度很快，并且是在工作日进行，购房者的可看房时长受到限制。该业务主管说明，由于是满足基本居住需求的项目，消费者的支付能力是决定性条件。新规对需要换房且经济条件较好的群体作用更为明显，而首次置业者享受政策优惠还需要等待，整体成效有待进一步观察。
