7 个项目开盘后全部售罄，4 个项目触发了积分，红盘的认购率达到 334%，新房的成交面积相较于上一个周期环比增加了 145%以上……上海在楼市方面的这个“小阳春”表现得格外突出。
同策研究院统计显示，3 月上海有 31 个项目结束认购。其中 4 个项目触发了积分。前滩公馆位于浦东新区三林板块，认购套数为 800 组，认购率达到 334%。开盘的项目共有 31 个，7 个项目开盘售罄。象屿联发金海汀云台位于浦东新区曹路板块，累计 5 次开盘均已售罄。嘉里金陵华庭在黄浦区核心板块，认购率达到 200%，开盘当天全部售空。
整个一季度，高品质的供给在发挥作用。同时，政策的优化也在推动市场修复。4 月 9 日，中指研究院上海企业的常务副总经理程宇通过微信向《每日经济新闻》记者表达了这一观点。
单价“10万元+”项目领跑
上海中原地产的数据表明，在 3 月这个时间段里，上海新建商品住宅的成交面积达到了 68.3 万平方米。并且，与上月相比，成交面积增加了 145.1%。从成交的前十榜单去看的话，依然是中高端项目处于领先地位，特别是单价在“10 万元+”的那些项目。
图源：上海中原地产
其中，有 3 个单价为“10 万元+”的项目进入了成交的 TOP10。这些项目分别是嘉里金陵华庭、能建·西岸誉府以及前滩公馆。在中高端项目的带动作用下，3 月上海的新房均价为 81321 元/平方米，并且环比上涨了 14.9%。
从区域表现方面来看，大浦东板块的成交面积达到了 16 万多平方米，在交易总量中占比接近四分之一。宝山这个首次改善型交易聚集的区域成交很活跃，达到了 8.2 万平方米。闵行这个首次改善型交易聚集的区域成交也很活跃，达到了 7.1 万平方米。各个区的交易都展现出了复苏的迹象。
值得注意的是，今年的“小阳春”整体成交规模相较于 2024 年同期而言仍然稍显薄弱。同策研究院的联席院长宋红卫通过微信向每经记者传达：“3 月的成交与去年同期相比出现了下降，这与供应有着极为密切的关系。在一季度，整体的供应量与 2024 年相比依然偏少，这种情况对 3 月新房成交的释放起到了制约作用。”
图源：同策研究院
同策研究院给出的数据表明，在 3 月的时候，上海的商品住宅存量为 763.33 万平方米。同时，去化周期上升到了 16.1 个月，并且已经连续 3 个月处于上升的状态。
宋红卫进行解释，他说近几个月新房库存的绝对量呈现出下降的态势。从去化周期方面来看，这处于 2024 年以来的平均水平。不过从趋势上观察，2024 年 9 月出现了一波高去化的情况，所以去化周期快速地下降了。随着销售量进行季节性的调整，近 3 个月去化周期又开始持续地上升了。
市场实际去化呈现出正向发展的态势。连续 6 个月，成交量大于供应量。随着“小阳春”持续发挥力量，后续的去化周期有希望回落。同策研究院进行了分析。
上海与其他城市相同，其不同板块存在冷热不均的情况。像青浦的印象青城以及金山的建发朗玥等多个项目，在开盘时甚至都没有进行公证摇号，而是直接依据购房者的认购日期来进行排序选房。
远郊项目在短期内不会有太大的起色。这些项目主要依靠政策进一步优化，比如通过增加购房人口的基数，也就是放开购房资格，或者依靠价格调整来促进销售，而市场更关注的是核心板块。宋红卫进行了分析。
新房来访指数环比上涨138.5%
同策研究院觉得，从购房者的行为路径方面来看，先是在网上进行搜索，接着到线下进行看房，一直到最终达成成交，来访的情况和最终成交的套数之间存在着转化的关系。
图源：同策研究院
近 3 年的来访指数与新房成交套数变化趋势图显示，来访指数的波动一般会先于新房成交量的波动。到了 2024 年 10 月，这一趋势变得更加明显。3 月，上海楼盘的来访量达到了近 11 个月以来的最高纪录，全市新房来访指数环比大幅上升了 138.5%，不过同比还是下跌了 1.62%。从区域方面来看，主城区的来访指数与上一个周期相比上升了 216.58 个百分点。五大新城的来访指数环比上涨了 62.50%。
今年开始后，土地市场呈现活跃态势，新房的供需也很活跃，这使得市场信心得到了进一步的强化。在一季度，全市一共成交了 10 宗涉及住宅的用地。其中有 9 宗是溢价成交的，还有 5 宗的溢价率超过了 30%。房地产企业的热情非常高涨，在核心区域，优质地块的竞争十分激烈。
程宇指出，1 月 1 日至 3 月 28 日期间，上海的商品住宅成交套数为 10096 套，这表明需求端具有稳定性，对市场基本面起到了支撑作用。同期，土地市场成交了各类用地，规划建面为 216 万平方米，其中涉宅用地约 76 万平方米。核心区域优质土地的供应，为市场发展注入了持续的动力。政策效应不断深化，同时优质项目持续进入市场。购房者对于市场的信心有所提升，对房价企稳也有了预期，并且这种预期在增强。市场呈现出温和修复的态势，这种态势有望持续下去。
二手房业主“不轻易降价了”
与新房市场节奏一致，整个3月，上海二手房成交都在高位运行。
上海中原地产测算表明，3 月每周的成交套数都在 5600 套以上，且呈逐周递增态势。网上房地产的二手房交易量显示，双休日的单日网签量大多都超过了 1000 套，同时一些先行指标，像带看以及新增客户等，都与 2024 年 12 月的水平相近。
改善型房源的成交量正在逐渐上升。从上海中原地产 3 月二手房成交的前十楼盘可以看出，90 平方米以内的小户型房源以及远郊区域房源依然是绝对的主力。然而，在成交量靠前的项目中，漕河泾板块和陆家嘴板块的交易活跃度有所上升。并且，不少小区成交的套均面积都超过了 100 平方米。
成交周期呈现出缩短的态势。《每日经济新闻》此前有报道称，黄浦区链家门店的中介陈涛在现场告知记者，在南浦大桥片区，若以正常价格挂牌，最多只需三四个月就能够成交。
他进行解释，政策的利好发挥了极为重要的作用。例如，多孩家庭能够多购买一套房，贷款利率有所下调，并且未来有这种可能性，即公积金可以被提取出来用作首付。“各类政策的覆盖面较为广泛，总归会有一款政策是适合你的。”
杨浦区中原地产中介周婷在现场告知每经记者，杨浦区部分房龄 20 年左右的品质小区，其均价大概为 8 万元每平方米，一个月能够成交一两套房子。
成交量快速放大，这使得各方心态开始出现转变。很多业主不再轻易地选择降价。
上海中原地产市场分析师卢文曦曾透露，近段时间，只要区域内有高溢价土地出让，像虹口瑞虹新城八期、九期的业主，就明显不会轻易降价了，他们已经有了明显的信心，并且有预期在支撑着。
上海中原地产的二手住宅价格指数表明，3 月的价格指数与上月相比上涨了 0.75%。从今年开始到 3 月的前三个月指数变化情况来看，1 月和 3 月的价格指数是环比上涨的，而 2 月的价格指数是环比下跌的。
上海远郊的次新房，其价格呈现出“止跌回稳”的迹象。青浦白鹤镇的业主江先生在现场向每经记者透露，他所居住的小区在 2024 年 10 月左右曾有过 85 万元/套的成交价格，该价格已经快要达到“破发”的程度。2025 年之后成交价明显回升，挂牌价格回到约 100 万元。因此，他调高了心理预期，不再接受大幅砍价，心理价位约为 98 万元。
上海中原地产进行分析，总价处于 300 万至 500 万元区间的刚需及首次改善产品的成交速度在不断加快。部分优质房源在去年年底和今年年初时，存在 3%至 5%的议价空间，然而如今普遍已收窄至 3%以内。一些位于中心城区的房源，甚至出现了业主跳价的行为，尽管这种情况还不普遍，但房东已经不再看空市场。
每日经济新闻
