从1月二手房成交数据透视市场逻辑与未来趋势
2025 年开始的这一年，上海楼市以“淡季不淡”这样的表现吸引了市场的关注。从上海中原地产的数据来看，在 1 月，二手住宅的成交数量为 1.8 万套。这个数量环比是下降了 38.86%，原因是受到了春节假期的影响。不过，同比却增加了 8.75%，这体现出了市场具有韧性以及长期需求的支撑。具体到每一天的数据情况，市场的波动是比较显著的。
1 月 4 日二手房成交达到 1032 套，这一数值突破了千套，创造了年内首个单日的成交高点。并且，1 月前 4 日的累计成交为 2721 套，是由 1 月 4 日的单日成交推动的。
区域分化较为明显，外环以外的成交占比超过了 70%。而内环以内由于其稀缺性以及高总价的限制，成交量占比还不足 5%。
1 月的套均面积大概在 85 到 87 平方米之间。总价段主要集中在 400 万元到 800 万元这个范围。这反映出刚需以及首次改善型需求在主导着市场。
数据亮点解读：
春节前存在“抢跑效应”。1 月下旬成交有所减少，但在前三周，依然保持着单日破千套的活跃态势。部分购房者为了避开春节后政策的不确定性，提前进入市场进行交易。
房东心态变得稳定了。议价的空间缩小到了 3%到 5%之间，那些优质的房源，议价空间甚至还低于 3%。这表明卖方对市场的信心在回升。
2024 年四季度，挂牌房源的去化周期缩短到了 3 到 4 个月。这表明去化速度在加快，供需矛盾有所缓和，但依然存在结构性缺口。
二、驱动1月市场的核心因素分析
1. 政策环境：调控优化下的预期引导
2024 年末到 2025 年初，上海开始逐步对非核心区域的限购政策进行放松。具体表现为优化“认房不认贷”的相关细则，同时降低外环区域的首付比例等。这些举措释放出了改善型的需求。虽然没有直接对投机行为进行刺激，但是政策的微调强化了市场对于“底部确认”的预期，从而促使那些处于观望状态的客群加快了决策的步伐。
2. 供需关系：外环崛起与内环稀缺性矛盾
外环区域成为主力战场。新房供应主要集中在外环，像南翔、临港新城等地方。这带动了周边二手房的流动性得到提升。在 1 月，外环的二手房成交占比达到了 70%。其套均总价大约为 450 万元。这个价格契合了刚需的预算。
内环存在“有价无市”的困境。核心区的新房供应较为稀缺，例如在 1 月，内环的新房仅仅成交了 18 套。与此同时，二手房的挂牌价一直处于较高的水平，这使得成交量比较低迷。然而，学区房以及稀缺的豪宅仍然具备抗跌的特性。
3. 经济与人口：长期支撑力稳固
上海是全球金融中心。2024 年其 GDP 增速达到 5.2%。2024 年新增常住人口约 25 万。上海持续吸引高净值人群及新市民。住房需求发生了从“有房住”到“住得好”的升级。这种升级推动了改善型需求的释放。
三、2025年上海房产走势预测：稳中有进，分化加剧
1. 成交量：全年或呈现“前高后稳”格局
一季度处于冲刺期。春节过后是政策的窗口期，像可能会出现的利率下调等情况。或者会刺激 3 月到 4 月形成成交的小高峰。预计每个月的成交有希望回升到 1.8 万套。
下半年呈现平稳回调的态势。因为政策效应呈现出边际递减的情况，所以成交量有可能回落至 1.3 万套/月到 1.5 万套/月之间。然而，从全年来看，总量预计会比去年同期增长 5%到 8%。
2. 价格走势：结构性分化加剧
外环区域呈现稳中微涨的态势：供需之间的矛盾缓和的程度较为有限。在外环新房限价政策的作用下，二手房价格有可能会上涨 3%至 5%。
内环处于横盘调整状态。核心区的豪宅因为受到经济波动的影响比较大，然而其稀缺性对价格的韧性起到了支撑作用，预计在全年的时间里涨幅会低于 2%。
3. 政策风向：精准调控与长效机制并行
限购政策存在差异化：非沪籍人员的购房门槛有可能在外围区域进一步得到放宽，以此来吸引产业人口落户。
租赁市场开始发挥作用：保障性租赁住房的供应有所增加，这使得部分低总价的需求被分流出去，从而缓解了二手房市场所面临的压力。
四、风险提示与市场变量
宏观经济存在波动情况：如果全球的通胀压力变得更加严重，那么央行的货币政策就会收紧，这种收紧可能会对购房需求起到抑制作用。
房企出现暴雷情况会产生连锁反应，其中部分开发商存在的资金链问题有可能会对二手房市场的信心造成影响。
突发政策调整：房产税试点扩围传言或引发短期抛售潮。
2025 年上海楼市的这些情况将同时存在。
