二零一七年五月以后，上海地区存量房交易市场停止了连续两年的增长态势，转为不断走低，买卖数量和价格都出现下滑。
到2018年10月，上海二手房交易量相比2016年锐减近半，价格触及两年内低谷；市场氛围低落，交易步伐减慢；本地新建商品房持续实施价格管控，部分区域显现新房与二手房价格反常情形，房主心态焦灼，买家态度更为谨慎。
上海楼市下行之势仍未好转。
1.2018全年成交量预计不超过16万套
自2008年起，上海二手房市场的年交易量平均在20万套左右。到了第17年，二手房的交易量比前一年减少了大约三分之一。到了2018年，截止到9月份，全市的交易量总共达到了12.4万套，并且预测全年的交易量不会超过16万套。
观察过去十年的交易量，今年该数据依然处在历史较低的位置，仅仅比2008年以及2010年和2011年的年度平均交易量要多一些。
观察这几年政策：
能够观察到，凡是交易量偏低的年份，通常伴随着紧缩性措施的出台，要么是在当年，要么是在前一年。不过，在政策影响逐渐消散的阶段，市场会自主恢复活力，交易活跃度得以提升。然而与此形成对比的是，从2016年11月实施限制性贷款措施以来，上海市并未出台新的相关政策，但市场交易量依然处于低迷状态，未见明显改善。
上海当前住房总量为七百八十万套，往昔十一年间，年均交易量达二十万套，流转比值为二点五六；今年全年，上海二手房交易数预计不超过十六万套，流转比值预计不超过二，处于过往较低阶段。
新房和二手房在房产交易环节中互相促进，两者的交易趋势基本一致，数量和价格的变化相互影响。上海在2015年和2016年新房成交量达到峰值，每月平均售出11000套，到了2017年市场开始下滑，每月成交量降至5000套，2018年稍有回升，达到每月6040套，但与2014、2015年相比，这个水平仍然偏低。
根据市场价位分析，上海地区旧房交易价格于2017年4月抵达峰值，而后逐步回落。
到今年十月份，房价已经七个多月持续下滑，创下了将近二十七个月的最低纪录。依据上海链家公布的交易信息，二零一八年十月的成交价格是四万七千九百元每平方米，与二零一七年四月份的最高峰五万七千七百元每平方米相比，降低了百分之十七，已经回落到二零一六年第三季度的平均价格阶段。
2.房源成交难度上涨70%,卖房需多花45天
房地产交易时，多数人倾向于价格上涨时买入，价格下跌时持观望态度，这种心理在市场交易中普遍存在，导致当成交量与价格同步下滑时，购房者与售房者都会因为担心房价进一步降低，而犹豫不决，反复权衡，决策过程变得格外小心。
依据贝壳研究院Real Data资料，2018年10月上海链家客户成交所需时间共47.8日，较前两年最短值延长了21.7日，增幅高达83%。至于房源成交所需时间则达107.3日，较前两年最低点延长了45日，增幅为72.3%。
非自住的业主若卖房时间延长45天，就要额外支付45天的闲置费用，据贝壳研究院Real Data资料，上海市现在每平米月租为5000元，空置45天便直接造成7500元的亏损。
对于自己居住等待换房的人，房产出售过程被拖慢，就会造成整个换房计划推迟，这段时间付出的代价显而易见。
自2018年春季起，上海链家二手房买卖中谈价余地出现起伏式增长，十月间增到4.6%，比九月多了十分之一。卖方在交易里的影响力持续减弱，心理更易动摇，于商议过程中，倾向于减少售价来完成交易。
依据贝壳研究院Real Data资料，上海市链家网十月公布的房产平均价格约为546万元，同时，那些在十月挂牌但未能售出的业主，到了十一月，可能需要承受比十月更大两万元的降价压力。
3.新房市场一房难求,二手房市场门可罗雀
最近，上海市当局加强了对预售许可定价的管控措施，在个别区域，新楼盘与二手房的价格竟然出现了逆转的情况。
链家网发布的信息表明，浦东张江的万科翡翠公园二手房目前售价为每平米8万2千元，该楼盘今年8月售出了最后一批新房源，当时的预定价格为每平米6万4千元，比二手房价低了大约22个百分点，价格倒挂情况十分明显。
新房调控政策的加强，导致部分原本准备进入二手房交易的需求转向新房购买，使得二手房市场的需求更加萎缩，同时也让买家产生了房价会持续下降的预期。
市场呈现价格与成交量同步下滑的态势，业主普遍感到担忧，而买家则持谨慎等待的态度，上海房产市场的低迷局面已无法避免。
