七、案外人基于无证房产提起的执行异议之诉案件的处理
执行法院对无证房产进行现状处置。如果案外人以自身对该无证房产享有排除执行的实体权益为理由，提起执行异议以及执行异议之诉，那么应当依法受理。并且要对是否许可执行或者不予执行该执行标的作出裁判。然而，不能对无证房产进行确权，也不能判决案外人对此享有所有权。
案外人针对无证房产提起执行异议之诉时，需要区分以下几种情形来进行处理：
案外人如果仅仅请求对没有证件的房产进行确权，那么就应当向其解释说明并让其变更诉讼请求。
案外人如果既请求对无证房产进行确权，同时又请求对无证房产排除执行，那么就应当向其阐明并让其放弃对无证房产确权的诉讼请求。
案外人如果拒绝对无证房产确权的诉讼请求进行变更，或者拒绝放弃该诉讼请求，那么就不受理该请求；如果已经受理了，就裁定驳回其要求确权的起诉。
案外人针对无证房产提起执行异议之诉，要求排除执行。此时，应当着重围绕买卖关系的真实性、款项支付情况以及占有使用情况等方面进行审查认定，以确定案涉无证房产是否属于被执行人的责任财产范畴。倘若经审查认定该房产属于被执行人的责任财产，那么就不应支持案外人排除执行的诉讼请求。
在审理这类案件的时候，不可以按照《异议复议规定》第二十八条的规定来参照适用。
江苏省高级人民法院发布的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》中包含相关内容。
一、依据参考：
最高人民法院发出了关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记相关问题的函。
各省的高级人民法院、自治区的高级人民法院、直辖市的高级人民法院，解放军的军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现把住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102 号）转发给你们，你们需参照执行。同时，在执行过程中要注意以下这些问题：
各级人民法院在执行程序当中，一方面要依法去履行强制执行的职责，另一方面要尊重房屋登记机构依法所享有的行政权力；既要确保执行工作能够顺利地开展，同时也要防止像“违法建筑”这类不符合法律、行政法规规定的房屋，通过协助执行的行为而变得合法化。
执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，若具备初始登记条件，执行法院处置后能依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；倘若暂时不具备初始登记条件，执行法院处置后可向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，且通知书中要载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构依据《协助执行通知书》进行登记；要是不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，也就是在处置前要披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事宜由买受人或承受人自行承担。
执行法院应在 30 日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对房屋登记机构的说明理由进行审查。如果理由成立，那么就撤销或变更《协助执行通知书》，并且书面通知房屋登记机构；倘若理由不成立，就书面通知房屋登记机构，让其在规定期限内按照《协助执行通知书》办理相关事宜。
特此通知。
二一二年六月十五日
执行内容暂不具备执行条件。申请人若放弃和处分自身实体权利，以达到具备执行条件的目的，那么执行机构应当予以继续执行。
申请执行人同意接受执行标的房屋的现状，这应被视为其不再要求被执行人承担质量保证责任。这是其对自身权利的放弃和处分行为，此行为并不违反法律规定，应当被允许。由于执行内容暂不具备执行条件，而申请人通过放弃和处分自身实体权利来使其具备执行条件，对于这种情况，执行机构应当继续予以执行。
行为人是已知的承租人。其所承租的房产，是在抵押设立之后的抵押土地使用权范围内所建造的无证房产。法院在对抵押房地产进行拍卖时，对于该房产的租赁关系，依法应当予以涤除。
承租人和被执行人存在恶意串通的行为，他们以明显不合理的低价承租了被执行的不动产，或者伪造了交付租金的证据。对于他们提出的阻止移交占有的请求，法院是不会给予支持的。如果行为人是已知的承租人，然而其所承租的房产是在抵押设立之后的抵押土地使用权范围内所建造的没有证件的房产，那么在法院对抵押房地产进行拍卖时，对于该房产的租赁关系，依法应该予以清除。
承租人承租的房产是在抵押设立之后的抵押土地使用权范围内建造而成的。在司法拍卖过程中，承租人的优先购买权不会得到保护。
并且，对于该承租人的优先购买权，法院可以不予确认。
上海市浩信律师事务所的王俊伟律师根据裁判文书网进行了查询并整理了此文。若要转载，需注明出处。同时，可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》这本书。该团队专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置工作，尤其在代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼方面很擅长，被称为“蚂蚁斗大象”律师团队。
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