核心观点
抵押权运用有期限，若不迅速采取，房产钱财皆会丧失。
王老板最近碰上件麻烦事，5年前朋友老李向其借了300万，用房产做担保，现在法院裁决老李必须还钱，可老李个人名下没有任何资产可供执行，王老板打算处置这处抵押房产时，法院却告知担保权已经失效，究竟是什么原因导致这种情况，今天咱们就用通俗的方式解释一下担保权的有效期限问题。
一、抵押权的“保质期”怎么算？
民法典第四百一十九条有明确规定，抵押权须在主债权诉讼时效期间内行使权利，例如，
张三在2020年1月1日向李四借了100万,这笔借款的期限为一年,并且设定了三年的诉讼时效,同时用房产作为担保。
李四通常需要在2024年1月1日这个日期之前，向张三提起诉讼，要求他还清款项，并且提出对房产进行公开出售的要求。
如果李四延迟到二零二四年二月才提起诉讼，张三便能够提出“诉讼时效抗辩”来拒绝履行还款义务，同时抵押权也无法得到保障。
抵押权存续期限须随主债权变动而变动。若主债权丧失效力，抵押权亦随之终止。犹如牛奶失去新鲜度，即便容器设计精美，亦失去使用价值。法律旨在防止抵押物长期处于待处理状态，以免妨碍市场流通安全。
二、三种特殊情形处理规则
1. 已起诉债务人但没告抵押人（常见操作）
李四单独起诉张三索要欠款，赢得法庭支持，不过并未将抵押人王五一同告上法庭。
新规定明确，即便裁决已经发生法律效力，只要在法定的两年申请执行期限之内提出申请，依然可以主张对抵押的房产进行拍卖处置。
• 依据：最高法担保制度解释44条第二款。
2. 债务人破产情形
张三的企业宣告倒闭，李四必须在司法机构公布的三十天债权登记时限内，向其主张权利。
关键在于，抵押权的有效期限即债权申报的时段，若逾期未办理申报，将导致优先受偿资格的丧失。
3. 抵押登记僵局破解
• 常见误区：很多人以为过了时效抵押自动失效，其实不然！
目前的情况是，即便抵押权已经失效，房主也不能立刻申请撤销抵押的记录，根据民法典第四百一十九条的规定。
解决方法：可以参照《九民纪要》第59条提起诉讼，请求注销抵押登记，不过要注意这个条款已经被最新的司法解释进行了修正。
三、血泪教训：这些坑千万别踩！
1. 分开起诉的致命风险
2021年杭州发生一起案件，债权方先告债务人并取得胜诉，两年后该债权方又提起新诉讼针对抵押人，法院最终裁定“已过申请执行时限”不予受理。
• 教训：即便分开起诉，也必须在判决生效后2年内申请执行。
2. 以为抵押物在手就高枕无忧
上海有个公司，把厂房作为担保去借钱,十多年过去了,它才想起要行使抵押权,结果法院判决说抵押权已经失效。
注意：房产典当备案并非恒久保障，最远维护时段为二十年（民法典第188条）。
四、律师支招：守住抵押权的3个关键点
应当迅速行使其权利，一旦察觉债务人未能履行义务，即刻提起诉讼，并且明确指出债务人以及提供担保的人。
2. 注意时间节点：
• 普通诉讼时效3年。
• 判决生效后申请执行期2年。
• 最长权利保护期20年。
获得有利裁决并非结束，需马上展开履行步骤，务必即刻进行程序启动。
法律鲜为人知的细节：依据最高法院统计，超过三成半的金融借贷纠纷，是因为抵押权未能迅速实现，致使当事人利益蒙受损失。务必留意：法律从不维护那些怠于行使自身权利的个人！
法条速查：
• 《民法典》419条：抵押权随主债权诉讼时效过期失效。
• 《民事诉讼法》247条：申请执行期2年。
• 《企业破产法》48条：破产申报债权期限最长3个月。
再次碰上房产典当争议，应当首先拿出这篇文字来核对事件发生顺序！务必进行传播和珍藏，在紧要关头可以维护你的居所和财产！
