1、裁判意见：
当事人完成抵押预登记后，预登记权利人请求优先受偿抵押财产。经审查，未首次办理房屋权属登记的房产、已预告登记的房产、首次办理权属登记时已登记的房产不符该房屋已完成抵押预登记。因无效等情形不符合抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已办理房屋所有权首次登记，且不存在未预先登记等情形的，人民法院应予支持，并确定抵押权。自公告登记之日起成立。
二、案例简介：
2009年5月4日，原告与付、于、被告签订了《个人房屋抵押合同》，约定付、于向原告借款58万元，并使用其在上海且所有相关权利均设有抵押担保。抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利以及原告为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费）。被告为贷款提供了阶段。性保证保证。借款人取得所购房屋的房产证并办理抵押登记，并将抵押登记证交付保山分局扣押后，被告的担保责任解除。担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利以及原告为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费）。 2009年5月7日，上述房产办理了预购房及预购房抵押登记。预购商品房抵押人为付先生，抵押权人为原告。 2009年5月5日，原告发放贷款58万元。随后，付某、于某未能按照约定偿还贷款。
上海宝山区人民法院（以下简称宝山法院）于2015年2月10日作出（2014）宝民二（商）初字第2104号民事判决书，判令付某偿还贷款本息。判决生效后十天内。 （含逾期利息），赔偿原告律师费5000元，于某对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费7601元由付、于共同承担。因付某、于某未履行判决书规定的给付义务，原告申请强制执行。根据（2016）沪0113字第1496号执行裁定书，保山法院于2016年3月17日向付、于某发出执行通知书，但执行未完成，执行程序终止。 2021年7月8日，涉案房屋首次办理房产权属登记，被告为房屋、土地权利人。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十七条和《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百二十一条第二款、第二条的规定《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第393条、第52条另规定，涉案财产已首次登记。但尚未过户到预购人名下，且预告登记尚未届满的，应当自预告登记之日起视为抵押权已成立。抵押通知登记权利人请求优先受偿抵押财产的，人民法院应予支持。根据（2014）保民二（商）初字第2104号民事判决书，截至2021年8月30日（上海第三中级人民法院受理被告破产清算案的前一天），原告的诉讼请求已成立。尚未还清的本金、利息、本金罚息、利息罚息、律师费为636,478.96元。原告遂就本案提起诉讼，请求依法作出判决。
3、原告起诉：
经确认，原告对上海嘉定区的财产享有抵押权，并有权优先受偿被告破产债权中抵押财产636,478.96元。
4、被告人的辩护：
被告2公司辩称，首先，原告在保修期内未向被告主张权利。保修期已过，被告不再承担保修责任。其次，原告应向付某主张优先受偿权。付某系涉案房屋公告登记权利人。如果没有未办理通知登记的，他有权向管理人主张财产权。付某尚未向管理人申报权利，未经通知登记权利人同意，管理人不能直接处分涉案房屋，也不能清除通知登记。因此，原告直接向被告行使某项抵押权存在实际障碍，可以向付某主张行使某项抵押权。
5、一审法院判决：
本院认为，本案争议焦点在于原告能否主张涉案房屋优先受偿。
首先，涉案抵押权预登记发生于2009年5月7日，当时的法律和司法解释并未规定预登记的优先受偿效力。但《担保制度解释》第五十二条明确规定，在一定条件下，通知登记的权利人可以优先受偿抵押财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时效的若干规定》第三条规定，由于《担保制度的解释》第五十二条不减损其合法性。损害了当事人的权益或者增加了其法律义务，也没有偏离当事人的合理预期，故本案纠纷应适用《担保制度解释》的相关规定。
其次，《担保制度解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预登记后，预登记权利人请求优先受偿抵押财产。经审查，未办理房屋权属初次登记和预告登记的，房产与房屋权属首次登记时的房产不一致，或者抵押预登记已过期，不符合抵押登记条件的。经审查，房屋权属已首次登记，且无通知登记不成立的，人民法院应予支持，并认定抵押权自登记之日起设立。通知登记。”
根据该规定，本院认定，原告作为通知登记的权利人，可以主张对涉案房屋享有抵押权。具体理由如下：一、涉案房屋于2009年5月7日已办理抵押通知登记，并于2009年5月7日、2021年7月8日以被告身份向业主首次登记。办理完毕，抵押通知登记与首次产权登记的财产主体完全一致。其次，涉案房屋的通知登记尚未过期。 《中华人民共和国民法典》第221条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自办理不动产登记之日起九十日内未申请登记。出，预告登记无效。”本案中，原告的债权得到了保山法院生效判决的确认并得到执行。显然，它们还没有被消灭。该房屋仍登记在被告名下，抵押权登记没有拖延。因此，涉案通知登记已具备抵押登记的条件。原告作为通知登记的抵押权人，其抵押权应自通知登记之日，即2009年5月7日起成立。原告请求确认其对涉案房屋的抵押权登记在其名下。被告的主张具有法律效力，本院予以支持。被告辩称，原告应向付某主张权利。付某作为预购房屋的权利人，尚未向被告管理人申报权利，原告抵押权存在实际障碍。对此，本院认为，房产产权设立及变更均已依法登记、有效，涉案房屋仍登记在被告名下。此外，原告声称确认其拥有对涉案房屋进行抵押的权利，而非实际履行抵押。因此，本院对被告的上述辩护不予采纳。关于优先受偿权的范围，原告主张金额为636,478.96元，其中利息计算至被告接受破产前一天。该主张不违反法律规定，本院予以认可。
综上，本院支持原告的诉讼请求。第三人付某、于某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼的，应当视为放弃诉讼权利，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定承担相应的法律后果。法律。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条和《中华人民共和国民法典》 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的规定》《民法典关于担保制度的解释》第五十二条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的解释》第二百四十条《中华人民共和国民事诉讼法》规定，判决如下：
经核实，原告1公司宝山分公司对被告2公司位于上海嘉定区安亭镇的房屋享有抵押权，金额为636,478.96元。
6. 法律依据：
1.《最高人民法院关于中华人民共和国民法典适用时效的若干规定》
第三条 因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是，民法典的规定可能明显减损当事人的合法权益、增加当事人的法律义务，或者偏离当事人合理预期的除外。
2.《中华人民共和国民法典》
第二百二十一条 当事人签订房屋买卖协议或者其他不动产产权协议时，为保证未来产权的实现，可以按照协议向登记机构申请预告登记。公告登记后，未经公告登记权利人同意处分不动产的，不产生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记无效。
3.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典担保制度的解释》
第五十二条 当事人办理抵押预登记后，预登记权利人请求优先受偿抵押财产。经审查，未首次登记及房屋所有权预先登记的房产与首次登记房屋权属时已登记的房产不一致。 、抵押预告登记已过期等，导致不具备抵押登记资格的，人民法院不予支持；经审查，房屋权属首次登记且不存在预告登记无效等情形的，人民法院应予支持。并自通知登记之日起确定抵押权成立。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条 无独立请求权的第三人经人民法院传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，不影响案件的审理。
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