无锡市某担保有限公司与无锡市某房地产有限公司破产债务确认纠纷案
——土地使用权抵押登记的效力适用于已建成的建筑物
关键词：民事破产 债权确认 房屋建设用地使用权 房地产抵押
判决摘要：
1、不动产土地一体抵押原则中的“视同抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记而设立的抵押权。即如果抵押人仅就其中一项房屋或建设用地使用权登记了抵押权，即使另一项未办理抵押登记，抵押权人的抵押权也自然覆盖未办理抵押登记的其他财产。抵押权人在未抵押的财产上取得法定抵押权，该建筑物和建设用地使用权构成债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上现有的建筑物和正在建设中的建筑物已竣工部分，人民法院应予支持。
案件基本情况：
2012年11月1日，无锡某房地产公司（以下简称该房地产公司）向案外人朱某借款4000万元。同日，该房地产公司朱某与无锡某担保公司（以下简称担保公司）签订了《反担保抵押合同》，约定由担保公司为该房地产公司向朱某借款提供担保，该房地产公司将其持有的西北国有土地（2007）第X号土地使用权抵押给担保公司。同日，该房地产公司与担保公司签订了《抵押合同》，约定由房地产公司将其持有的西北国有土地（2007）第X号土地使用权抵押给担保公司，抵押金额为4000万元；抵押土地使用权时，一并抵押其地上建筑物、构筑物。 同年11月6日，双方仅对上述土地使用权进行了抵押登记，抵押金额为4000万元，而并未对该土地上已建成的地下室1至4层、地上1至3层进行登记。
因开发项目需要，物业公司于2013年7月15日与第三方上海A公司签署了《最高额抵押合同》，约定物业公司同意在最高债权额度内，为上海A公司与其签署的《公司委托贷款合同》项下的债务向上海A公司提供抵押担保。合同所附的抵押房产清单列明了在建项目的具体房间号、楼层、用途、建筑面积及抵押价值，共计64套（包括本案涉及的地上1层001号、002号及地下室1层）。 合同签订后，双方于2013年8月20日办理了上述在建工程的抵押登记。因物业公司未能及时清偿债务，上海A公司于2016年5月3日向上海第二中级人民法院提起诉讼，请求以物业公司提供的上述在建工程折价款或者抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。同年11月2日上海第二中级人民法院作出（2016）沪02民初XXX号民事判决：上海A公司可以与房地产公司协议使用房地产公司提供的抵押折价款或者申请以抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2018年5月，因该房地产公司无法清偿到期债务，债权人向法院提出对该房地产公司进行破产清算的申请，法院经审理后，裁定受理该房地产公司的破产申请，并依法指定管理人。
2019年12月，物业公司管理人向担保公司发出《关于分配担保债权的通知》，载明：物业公司实物资产已变现，其中抵押的西北国有土地使用权（2007）第X号变现价值为人民币29,593,286元。根据相关法律法规和破产财产分配方案的有关规定，管理人应向担保公司支付担保债权金额人民币29,593,286元。 担保公司收到上述通知后提出异议，认为其抵押物范围应确定为西北国有土地使用权（2007）第X号及抵押登记时土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地面1-3层），并请求对土地使用权抵押登记时已建成的建筑物在4000万元抵押金额内也享有优先受偿权。针对担保公司的异议，物业公司经理答复称，担保公司在办理土地使用权抵押时，并未对已建成的建筑物办理抵押登记。上述建筑物现已抵押给第三人上海A公司，并得到法院生效裁判的确认。因此，担保公司主张土地使用权抵押时已建成的建筑物享有优先受偿权，没有事实和法律依据，不予认可。担保公司遂向法院提起诉讼。
原告担保公司向江苏省无锡市梁溪区人民法院起诉，请求：确认担保公司对2012年11月1日西北国有土地（2007）第十号土地使用权抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖价款享有优先受偿的权利。
2020年8月18日，江苏省无锡市梁溪区人民法院作出（2020）苏0213民初964号民事判决：确认担保公司有权优先受偿锡北国永（2007）××号土地使用权上所建建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖价款，受偿金额在4000万元人民币左右。宣告后，未提起上诉，该判决已发生法律效力。
裁定理由：
法院生效裁判认为，本案争议焦点为：抵押人房地产公司仅就建设用地使用权登记抵押，后将该土地上的建筑物抵押给他人并办理抵押登记，原抵押权人担保公司的抵押范围应如何界定。
根据《中华人民共和国物权法》（原版）第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这一规定体现了我国房地产抵押的原则，即地随房、房随地。按照这一规定，当事人应当将土地使用权和土地上的建筑物一并抵押。如果当事人未依照该条第一款规定一并抵押，法律直接规定“视为一并抵押”。 本案中，担保公司与房地产公司签订的《抵押合同》约定，以土地使用权抵押时，其在土地上的建筑物、构筑物也一并抵押。即使土地上已建的地下室1-4层、地上1-3层在西北国有土地使用权（2007）第十号抵押时未办理抵押登记，也视为一并抵押。因此，担保公司对涉案土地上已建的地下室1-4层、地上1-3层也享有抵押权，并有权在4000万元抵押额内对该部分享有优先受偿权。
对于物业公司提出的地上1-3层及地下1层001、002号已抵押给上海A公司且相应抵押登记手续已办理完毕，人民法院已通过生效裁判作出认定，与担保公司的诉讼请求相冲突的抗辩，本院认为，物业公司将案涉土地使用权抵押给担保公司后，又将地上1-3层及地下1层001、002号抵押给上海A公司，即使地上1-3层及地下1层001、002号已抵押且经法院生效裁判确认，也仅引发了担保公司和上海A公司两个抵押权人之间的抵押优先权问题，此时应按照《物权法》第199条规定的受偿顺序处理。上述规定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，但不能据此排除担保公司所享有的抵押权利，也不影响法院生效裁判的既判力。综上，法院支持担保公司的诉讼。
关系指数：
《中华人民共和国民法典》第397条（2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第182条适用于本案）
一审：江苏省无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初964号民事判决（2020年8月18日）
被法院查封的财产，第三人能否提起诉讼确认其产权？
李某向陵川县人民法院提起产权诉讼，请求法院判令唐某为其8年前卖给他的自建房屋办理产权过户手续。
案件审理过程中，审判长
诉讼涉及的财产是两年前发现的
已被其他法院查封。
法院扣押的房地产，
第三者可以提起诉讼来确认该财产的所有权吗？
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01
案件详情
2013年9月，李某与唐某签订《在建房屋转让协议》，约定唐某将灵川县一栋六层自建房屋(总面积798平方米)、土地使用面积144平方米转让给李某，总价款166万元。
2015年8月，双方又签署了一份《补充协议》，约定唐某将位于桂林市八里街某小区的一套房屋（总面积803平方米）出售给李某，不办理土地使用证和房产证，仅办理抵押登记手续，以该房屋作为抵押向李某借款。双方还约定，房屋抵押登记后发生的一切法律问题及其他纠纷均与唐某无关，并注明《抵押贷款合同》仅用于房屋抵押登记，双方之间的债务关系以房屋买卖合同为准。
2022年2月，李某向陵川县法院提起诉讼，请求确认其与唐某于2015年8月设立的房屋抵押权有效。
02
法院审理
灵川县法院认为，该抵押贷款行为系双方自愿行为，未违反国家法律法规，确认双方设立的抵押权有效。
2023年1月，李某再次向陵川县法院提起诉讼，请求确认双方于2013年9月签订的《在建房屋转让协议》合法有效。法院经审理后，确认双方签订的房屋转让协议合法有效。
2023年9月，李某以唐某未协助其办理过户手续为由，向陵川县法院提起诉讼，要求唐某协助其办理自建房屋过户手续。
案件审理过程中，审判长认为本案应为确权诉讼，遂对涉案房屋进行了调查。通过调查发现，李某与唐某之间存在多起房屋诉讼，且房屋权属尚未变更登记，且唐某在其他法院有执行案件且为被执行人。涉案房屋已被法院依法查封，且尚在查封期限内。故灵川县法院判决驳回李某的诉讼。
法律分析
《最高人民法院关于人民法院立案、审判、执行衔接的意见》第八条规定：“审理确权诉讼案件，审判部门应当询问被确认财产的权属情况。被确认财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”
民事诉讼法第二百三十四条（原第二百二十七条）规定：“执行过程中，当事人以外的人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。异议理由成立的，裁定中止该执行标的的执行；异议理由不成立的，裁定驳回。当事人或者当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。”
实践中，第三人发生纠纷向被执行人单独提起确权之诉的现象十分常见。《最高人民法院关于人民法院立案审判执行工作衔接的意见》第八条旨在防止被执行人与第三人通过虚假诉讼、恶意串通等方式取得生效法律文书，从而排除法院强制执行，损害申请执行人的合法权益。在金钱债务执行案件中，被执行人的财产被法院查封，对查封财产发生纠纷的，第三人可以通过民事诉讼法规定的第三人异议之诉制度寻求救济，但不能单独提起确权之诉； 对于非金钱债务的执行案件，人民法院应当按照一物一权的原则，告知第三人依法申请再审或者通过其他程序解决财产确认问题。
