上海二手高端住宅价格回落，成交量滞涨！
自年初至今，全国范围内的新房市场普遍呈现出不景气态势。然而，自6月份起，上海的新房市场却呈现出量价并进的罕见走势。根据国家统计局公布的8月份70个城市房价数据，上海的新房价格环比上涨幅度在全国范围内位居首位。在成交量上，今年6月至9月期间，总价超过4000万元的高端住宅成交数量累计达到了108套。
自八月份起，上海二手房市场展现出了与众不同的态势，交易量逐渐显现出停滞不前的迹象。众多片区的房产中介透露，到了十月底，二手房的挂牌量相较之前两个月上升了10%至20%，然而前来咨询的看房人数却持续下降。在此期间，上海的高端二手房市场也遭遇了挂牌价格的大幅下调，部分高端住宅的挂牌价格降幅甚至达到了500万至800万元。
上海，我国最大的二手住宅交易市场，其高端住宅交易量始终占据着整个市场的约1%。然而，从价格在6至8个月内保持稳定，到突然出现大幅降价，这一变化背后的原因究竟是什么呢？
位于浦东陆家嘴北滨江区域的中信九庐项目
高端住宅挂牌量激增 价格普遍骤降200万元以上
上海万科翡翠滨江一期项目，一套314.9平方米的复式四室两厅四卫住宅，短短一周内便售出，价格再度下调381万元，累计降幅高达800万元。该住宅的单价仅为每平方米15.8万元，业主急于出手。这一信息来自二手豪宅经纪人王霞的微信朋友圈，近期类似高端住宅的急售现象显著增加。
该经纪人透露，若客户选择一次性全额付款，购房价格仍有协商的余地。此外，早在两个月前，万科翡翠滨江一期项目便成功售出了一套面积为272平方米的四室两厅住宅，成交金额高达5950万元，折合单价约为21.88万元每平方米。
据经纪人透露，位于上海市内环线内的顶级住宅区华山夏都苑，于8月份推出了一套220平方米的住宅。该住宅在经过五次降价后，两个月内总价下调了550万元。最终，在10月份，这套住宅以3500万元的总价成交，折合单价达到了15万元每平方米。
位于陆家嘴北滨江区域的中信九庐项目，有一套173.5平方米的住宅，在短短两周时间里，其挂牌价格从4100万元下调至3880万元，价格跌幅达到了220万元。
除此之外，滨江凯旋门、复兴珑御、华侨城苏河湾、露香园以及星河湾等多个高端住宅项目，业主们纷纷对挂牌价格进行了下调，降价幅度在200万至560万元之间。
王霞指出，在其公司负责的上海84个高端住宅项目中，几乎每个项目都配备了若干套“特价”房，这样的情况在今年的上半年是难以置信的。
观察该豪宅经纪人推荐的房源，我们发现，价格在2000万至3000万元之间的顶级住宅普遍下调了100万至200万元；而那些售价在3000万至4000万元之间的豪宅，降价幅度则在200万至300万元之间；至于价值超过5000万元的豪宅，部分房源的降幅更是达到了惊人的800万元。
在上海的高端二手房住宅交易领域，众多项目纷纷下调价格，这一降价趋势涉及了不少楼盘，特别是那些总价超过3000万元的豪宅。与此同时，新增的挂牌数量持续增加，不少楼盘的挂牌量甚至超过了平日水平的两倍。
同时，高端住宅的成交周期也在逐渐缩短。王霞指出，过去，这类总价超过3000万元的豪宅通常需要6至8个月才能完成交易。然而，如今若降价幅度较大，成交时间可能仅需一个月。
中原地产研究院的数据揭示，今年头九个月，在二手房交易领域，价格超过2000万元的住宅销售数量达到901套，这一比例仅占整体成交量的0.79%。对比去年同期，这类高价位二手房的成交量出现了33.3%的下滑。
太平洋房屋研究院的经理赵煜堃指出，随着疫情结束，众多人士因保值与提升居住品质的需求，使得高端住宅市场变得异常活跃。然而，自今年下半年起，众多业主开始觉得高端住宅的保值增值潜力有限，甚至出现了价值下降的趋势。种种迹象表明，豪宅买家们开始感到忧虑，许多业主纷纷选择出售房产，导致供应量急剧增加，远远超过了需求量，进而使得高端住宅的价格难以维持。
浦东陆家嘴南滨江区域的新鸿基滨江凯旋门项目
豪宅遇冷背后 多重因素相互叠加
自今年六月起，上海地区的高档住宅项目开始分阶段增加供应，诸如招商虹玺、天汇世纪玺、宝能公馆等接连推出。由于疫情的影响，众多家庭对改善居住条件的需求愈发强烈，同时，高收入群体对资产避险和保值的需求也在增加，这导致了“豪宅千人摇号”现象的出现。未能成功摇号购房的消费者纷纷将目光转向二手房市场，从而在短期内推动了上海高端住宅市场的整体繁荣。
易居中国的执行总裁丁祖昱指出，普通住宅的购买主要依赖于工资收入，购房的预期则是建立在对于未来收入的预估之上。与此同时，豪宅的购买群体则是基于他们个人财富的配置策略。正因如此，在过去的两年里，尽管面临诸多挑战，豪宅市场却并未出现下降趋势，反而呈现出上升态势。
太平洋房屋提供的数据表明，在过去的数年间，那些总价超过2000万元的高端住宅，其年度平均增值幅度大约维持在20%这一水平。
上海的顶级住宅市场虽有其价格上限，尤其是非标准户型之外，切莫误以为其价格只会持续攀升而不会有所下降。丁祖昱如是说。
王霞，这位从事二手豪宅业务的经纪人，指出在最近的两周时间里，电话咨询量显著提升，多数来电者询问的是否有价格急速下跌的房产，“目前，普遍的心理预期都是希望能够捡到便宜。”
据了解，这些业主选择出售房产的原因多种多样，其中王霞透露，在其公司登记的业主中，部分人计划赴海外开拓事业，还有的因疫情冲击，个人企业面临资金短缺，急需变现。
以浦东联洋社区这一高端住宅区为例，该区域内总价超过2000万元的在售房源大约有200套。目前，这一数量已增至300套以上，较去年同期增加了100套以上。同时，每套房源的价格相较于之前，平均下降了约100万元。
在短时间内，高端住宅的上市数量有所上升，于是部分企业主和急于出售房产的业主，纷纷采取了降价销售的策略。
58安居客房产研究院分院负责人张波指出，当前豪宅市场的抛售热潮主要是由需求过度消耗引起的；在7月份，受到避险心理的影响，豪宅市场出现了一波销售高峰；同时，利用豪宅进行抵押，使得后续的融资和经营贷款变得较为便捷，因此，众多高净值人士纷纷选择了购置高端住宅。
需求得到满足后，后续的购买力显得薄弱。再加上9月份市场抛售量上升，最终导致了成交量的上限。
肖云祥，同策咨询研究总监，指出当前市场降温的主要原因是前期需求集中释放，导致需求有所减少。再者，购房者对房地产市场的未来走向以及个人收入预期均出现下降，这让他们在投入大额资金购买房产时产生了顾虑。此外，从卖家角度来看，受到外部环境的影响，为了满足资金周转的需求，他们选择降价出售房产。
上海高端豪宅分布图
高端住宅市场价值体系重构
豪宅，曾经是众多高净值人士财富象征的重要标志。这类房产，由于地理位置、设计风格、周边环境等多重因素，其价格始终远高于一般性的改善型住宅。这些房产不仅提供了居住和生活的便利，更是高净值人士实现资产保值增值的重要途径之一。作为中国经济的核心城市，上海始终是国内高端住宅项目的集中地。
自6月份以来，高端住宅项目逐步增加供应，而到了8月，二手住宅挂牌价格普遍出现下降，这表明上海高端住宅市场的价值体系正逐渐走向稳定。
现在，城区周边的二手房市场走势转弱，这一趋势已经开始向市中心区域扩散，原本的刚性需求住房正逐渐向改善型住房过渡，最终影响波及到了高端豪宅领域。由于高端豪宅的价位较高，潜在买家数量有限，当二手房的交易量无法持续维持豪宅的价格时，原有的价格体系便会面临崩溃，上海的豪宅市场因此达到了顶峰。
赵煜堃强调，上海高端住宅市场的本质是稳健而非投机，然而在媒体的关注下，其热度颇高。特别是在今年的5月至8月期间，舆论炒作以推高为主，而自9月起，舆论炒作的方向则转向了打压。
大家对极端价格现象格外关注，这主要是因为人们天生具有探求新奇的心理。即便市场上并不存在大量此类房源，但加上中介机构的推波助澜以及自媒体的炒作，这种效应在市场上会被进一步放大，犹如放大镜一般。
赵煜堃指出，在上海二手房市场，总价超过2000万元的高端住宅项目仅占总交易量的1%，成交次数相对较少，价格通常个案不同，有的涨幅异常显著，有的降价幅度较大，但这并不改变市场整体的发展态势。此外，总价在300万元以下的房产占据了上海交易总量的70%，从整体来看，中低总价房产的成交比例依然较高。
上海的豪宅价格涨幅存在一个参考标准，通常每年都会在25%至50%的范围内波动。此外，市场上部分房产价格出现小幅下降也是正常现象，有时价格会保持稳定，有时则会略有回落。
赵煜堃预测，在目前旨在稳定市场和预期的政策导向下，各行业的基本准则必然是保持稳定。对于高端住宅市场而言，其总体价格走势预计不会跌破每平方米14万元，最多可能降至2021年的价位。相较去年，今年那些涨幅超过30%的豪宅，或许将面临价格回落的局面，而整个市场总体上将以稳定为主流。
高端住宅领域长期保持稳定态势，疫情过后市场之所以热度攀升，主要源于前期需求的累积。目前市场上普遍出现的降价现象，则是由于消费者购买意愿及资产配置策略等因素引发的短期波动。然而，购买高端住宅的消费者数量有限，这并不会对整个二手房市场造成显著影响。随着经济和疫情的逐步稳定，高端住宅市场预计也将恢复往日的平静。
张波指出，上海的房地产市场与经济状况相似，展现出较强的抗风险能力。这得益于购房者的持续购买力。上海在房地产市场中扮演着晴雨表的角色，尤其在高端住宅领域，其风向标的作用尤为显著。高端住宅作为资产配置的一种方式，在短期内仍具有不可替代的地位，并且依然适用。高端住宅保持着其固有的稳定属性，这一点备受关注，即便在市场逆境中，其跌幅也是最小的资产之一。此外，尽管高端住宅的流动性不强，但其融资能力相对较强，银行也更倾向于将其作为抵押品。展望未来，作为高净值人群资产配置的关键部分，这一地位将不会有所动摇。
（应采访者需要，文中王霞为化名）
