政策工具箱已经启动，然而市场情绪尚未升温，我国房地产市场正面临一场从依赖政策导向向以经济因素为主的根本性转变。
深夜11时，房产中介小林的朋友圈突然出现了一条信息：“业主急于出售！价格直降市场价30%，欢迎砍价！”附图展示的是位于一线城市的核心区域的一套两室住宅——半年前挂牌时还标明“绝不降价”。这样的情景在2024至2025年间各大城市屡见不鲜，曾经坚不可摧的房价神话，正被一波又一波的降价浪潮所冲击，逐渐被打破。
降价现象背后，反映出二手房上市数量达到了前所未有的最高点。摩根士丹利的研究报告揭露了一个不容忽视的事实：有65%的潜在买家对接下来12个月的房价持悲观态度，而40%的房东甚至愿意承受损失来急于出售房产。这些数据背后，实际上是中国房地产市场根本逻辑发生的巨大转变。
01 房价下跌的三大推手，市场饱和与经济转型的碰撞
房价下跌的主要压力之一源于需求量的减少。根据相关数据，我国城镇家庭中大约有96%的家庭至少拥有一套住房，其中超过四成家庭拥有两套住房，而拥有三套及以上住房的家庭占比达到13%。随着“房住不炒”的观念逐渐深入人心，投资购房的需求如同退潮一般逐渐减弱。
与此同时，出生率不断走低，这一现象打破了市场对于长期需求的美好预期。2022年，出生人口数量已经下降至956万，而2023年的预计数据更是仅有大约800万。与2016年的峰值相比，新生儿数量几乎减半，这预示着未来购房的需求将会显著减少。
2025年，政策刺激所引发的“耐药性”问题愈发明显。尽管政府已经投入了3万亿资金以提振市场，然而成效并不理想——同年4月，新房销量同比下降了12%，显示出政策工具箱的边际效应正在逐渐消失。
在长三角地区的一个三线城市，政府原本打算将5000套住宅性质的房屋收归为保障性住房，然而实际成交的仅有800套，剩余的空置率竟高达84%。这种政策上的热情与市场反应的冷淡形成了鲜明对比，凸显了仅依靠单一救市措施所存在的不足。
居民对于未来的预期发生了显著变化，这一点尤为令人忧虑。在收入增长放缓至2.1%，家庭债务与国内生产总值增速之差进一步拉大至3.7个百分点的情况下，即便是更低的利率也无法治愈这种“预期症结”。央行实施降息政策后引发的“提前还款热”，正是这种心态的生动体现——年轻人开始精打细算，他们更倾向于减少银行利息的支出，而不是冒险等待房价的反弹。
02 市场分化，稀缺资产与“僵尸库存”的生死分野
房地产市场正经历一场类似于达尔文的进化过程，各城市及不同档次的住宅项目正走向各自迥异的命运轨迹。
一线城市中心地带依然展现出强大的抗跌能力。位于北京海淀区的某处2000年建成的教育地产，凭借高达83%的得房率以及附带的车位，其价格在市场逆势中实现了3%的上涨；同样，深圳南山科技园附近的住宅，得益于紧邻腾讯公司的新总部，租金在短短两年内激增了35%。这些实例反映出一条新的规律：未来房产保值的关键并非房产本身，而是其上所附着的稀缺资源。
三四线城市正经历一段漫长的严寒期。摩根士丹利的研究指出，这些城市的“僵尸库存”清空需要超过8年的时间，而80个城市的库存量已接近30个月。对于出口导向型城市，如深圳、苏州和东莞，形势尤为严峻，新房的日均销量降幅达到30%，这一数字远超过了其他城市25%的平均跌幅。
土地市场呈现出截然不同的景象。在2024年第一季度，长三角地区的地价同比大幅攀升，涨幅达到了67%，而成渝地区得益于“一带一路”倡议，人口增长达到了4%。与此同时，全国范围内的土地拍卖市场呈现出冷热不均的现象，杭州、宁波、厦门等地出现了罕见的“地王”，开发商们纷纷以现金的方式为优质地段投下了宝贵的一票。
这种趋势正在重塑整个行业的运作规律。某知名开发商将原有的设计部门转型升级为“AI智能家居实验室”——相较于新建住宅，对现有存量住宅的改造更具经济效益。房地产行业正经历从“资金密集型”向“技术密集型”的转变，其生存法则亦随之发生改变。
03 转折点临近？2025年购房窗口的博弈与机遇
对于市场底部预测，业界意见存在细微差异。高盛在4月的报告中，将一二线城市房价企稳的预期时间从2025年底延后到了2026年的中后期。与此同时，华夏新供给经济学研究院的贾康专家明确表示：“目前，今年底和明年初，更多地区的房地产市场将跟随一线城市的走势逐渐稳定，这一趋势已经相当明显。”
政策举措正在迅猛推进。2024年，一系列政策接连推出：5月份，首付比例有所下调；9月，二套房的首付比例进一步降低；11月，契税和增值税同时下降。住房和城乡建设部门推出的“以旧换新”以及存量房“收储”等新措施，共同构成了新的政策组合，为市场带来了新的活力。
针对自住购房者，贾康提出明确建议：当是时候采取行动时就要果断——购房者在确定购买意向且没有显著的负债风险时，应当留意抓住合适的时机。他提醒大家，切勿拖延至“错过上涨机会”的临界时刻，以免承担更大的损失。
风险持续累积。专家发出警告，若房价持续走低，将近40%的家庭将遭遇以下三大困境：租金收入的减少将影响他们的还贷能力，物价的上涨将削弱他们的购买力，而失业的风险则会随着产业链的收缩而加剧。这些风险相互关联，有可能引发恶性循环。
04 买方市场下的生存法则，不同人群的攻守策略
在供需逆转的买方市场中，策略选择需高度个性化：
刚需人群正逢机遇之窗。在政策层面，首付比例、贷款利率和税费都已降至历史最低优惠水平。然而，消费者应量力而行，月供总额不应超过家庭收入的40%。在购房选择上，应优先考虑配套设施完善的二手房或政府储备的白名单项目，尤其是那些距离地铁仅1公里范围内的项目。这类房产具有较强的抗跌性，例如苏州工业园区的一个项目被收购后，其周边的二手房价格甚至实现了每月上涨2%的涨幅。
投资者应当转变观念。在租金收益率方面，其重要性已超过房价的上涨幅度；以上海内环区域的部分老旧小区为例，其租金回报率已超过2.3%，达到了“以租养贷”的水平。同时，关注那些具有产业支撑的固定资产，例如位于科技企业集聚区周围的公寓，其租金的上涨有助于抵消市场的波动。
改善型家庭应保持资金储备，静观其变。当前房地产市场仍存在房价泡沫，尤其是部分一线城市，下跌空间较大。在此情况下，持有现金以应对失业、疾病等潜在风险显得尤为理智。待保障性住房大量投放市场，商品房价格完成价值重新评估后，再考虑进入市场。
三类群体需对“温水煮青蛙”般的持续下跌保持警觉。摩根士丹利预测，2025年新房销售量可能较上年同期进一步下滑10%，这种渐进式的下跌比突然崩盘更难熬。所有决策都应建立在持有五年或更长时间的计划之上，短期投机获利的机会已经不复存在。
售楼处的灯光逐渐熄灭，随着最后一位销售完成了客户资料的整理，他即将结束一天的工作。在他的笔记本上，清晰地记录了今日的成交情况：一对90后的新婚夫妇成功认购了核心区域的小户型；而另一位拥有三套房产的投资者，在听完介绍后，却摇了摇头，离开了现场。
市场正经历着显著的分化，这一趋势正在深刻影响每一个决策过程；例如，深圳科技园附近的公寓租金在短短两年内激增了35%，与此同时，东莞工业区的新房库存却持续高企，积压成山。
房贷利率上升至3%以上，金融领域正以现金作为投票手段，显示出楼市底部已基本稳固。那些过去因降价40%而暂停销售的楼盘，现在正通过更为隐秘的折扣方式吸引买家。与此同时，刚需购房者们也开始从观望状态中走出，试探性地寻找市场转折点的迹象。
