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或许是郊区区域整体较为平静，回望过去，徐泾虽然较早出现下跌，但如今已率先实现了稳定。
或许安踏、美的、圆通等企业的总部即将开始使用，这让人感受到了一些新的活力。
我对徐泾的成见较之去年有所减轻，经过这次认真的实地考察，我察觉到它具备其他郊区所不具备的独特优势，同时也存在一些郊区普遍存在的不足之处。
本文就从以上两个方面久违地聊聊徐泾。
下月即将举行土地拍卖，徐泾北城的一宗住宅用地将时隔多日再次推出，这或许可以被视为徐泾在经历整顿后重新振作的标志。
在明年首批限售房源解封的关键时刻，众人对于此次土地拍卖结果的预测，普遍持谨慎态度。
01
哪个郊区，比得过徐泾？
一条蟠龙路，就能将徐泾和其他郊区区分开来。
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十字街核心区向外延伸，形成了新天地商业街区，融入了自然绿地的纹理，同时，它与游水、阶梯、古桥的结合，实现了江南风光与现代商业的巧妙碰撞。
离开街区的范围，眼前展现的是一个比街区内部更加繁华的近800平方米的宠物乐园，那里充满了嬉戏玩耍的小狗。
在那一边，可见人流络绎不绝的余德耀美术馆，以及点缀着几顶帐篷的斜坡状绿地。
在着手撰写之前，我特地浏览了蟠龙天地的官方公众号，发现宠物派对、非物质文化遗产展示、首店开业资讯等栏目，每一篇内容都获得了较高的阅读量和转发率，这充分表明了其用户群体的忠实度。
提及蟠龙天地，并非旨在彰显徐泾之优越，而是试图阐述一位优秀的开发商对于某一区域，尤其是郊区的深远影响究竟有多么关键。
徐泾这个地方，竟然拥有两家这样的开发商，而且这两家开发商所开发的项目，不仅包括住宅，还涵盖了商业，且规模宏大，堪称超大项目。
万科天空之城的氛围与蟠龙天地有所不同，其人流量更为密集，且用户群体多以家庭为单位。
蟠龙天地里养犬人士众多，而天空之城则是孩童玩耍的热门场所，各自扮演着不同的角色，前者是放松身心的好去处，后者则是日常生活的所在。
两个商场的经营模式以及招商情况显然优于普通郊区的商场，露天咖啡馆和西餐厅顾客络绎不绝，座无虚席，营造出不亚于市中心的氛围。
这表明，徐泾不仅坐拥高品质的购物中心，而且拥有庞大的消费群体支撑这些商业设施，沿途外国游客的比例也确实远超其他区域。
蟠龙路上，走过天桥，跨过崧泽大道，除了那熟悉的面孔——以青花瓷花色装饰的兰韵中心，安踏总部的建设也已接近尾声，LOGO已挂上，预计未来将能容纳4000至5000人进行办公。
路两边的中核科创园、中建企业天地已经投入使用。
隔壁区域，矗立着位于水系绿地之上的美的全球总部，其独特造型颇具时尚感，堪称青浦区目前在建规模最大的单体建筑，预计将吸纳2000名高端研发人才。
圆通总部的远端部分已大致建成，除此之外，该区域的建设活动仍在如火如荼地进行。
总部经济的如期兑现将吸引至少上万人就业。
若考虑新增的职位，徐泾的居民总数将进一步提升。此类岗位构成了徐泾未来发展的强大动力。
产业配套的落实与限售政策的放宽相交汇，或许徐泾地区近万套次新房子的未来走向，并不如多数人所预料的那么黯淡。
去年十月，蟠龙天地三期的某套195平方米的住宅，以每月3.9万元的租金，顺利完成了三年的租赁合同签订，一时间引起了广泛的关注和热议。
如今在租房网站，架上房源基本还是这个价格。
青浦世外享有盛誉，周边环绕着诸如英国学校、美国学校等众多国际学府，这为蟠龙天地吸引了众多租房陪读的家庭。
华为去年完成了迁址至练秋湖的举措，此举并未让那些薪资优厚的高级人才感到不满。他们纷纷选择前往青浦上游寻找住所，那里的蟠龙天地充满时尚气息，天空之城则生机勃勃，正好迎合了他们的喜好。与此同时，徐泾地区的那些新建标杆住宅也吸引了一批新的租户。
种种特殊客群，成就了徐泾稳定且另类的租房市场。
顺着蟠龙路，再过沪青平公路，就是高泾路沿线的大规模别墅区。
低密度的特性与生俱来，其自然之美无需多言。富人们在此低调生活，亦为徐泾地区高端消费市场提供了坚实的支撑。
综合来看，徐泾地区汇聚了众多富有阶层、外籍人士、中产阶级以及年轻一代，这些不同背景的群体在住宅市场形成了均衡的消费者群体，这种多元化的客群优势是许多郊区所难以企及的。
在配套设施方面，2号线的潘祥路站、13号线的延伸段，以及嘉闵线和示范区线，均即将投入使用。
安踏公司总部之侧，安踏与青浦区政府携手打造的篮球主题公园，其旧有建筑已基本完成拆除工作。经过漫长等待，徐泾地区终于迎来了属于自己的大型公园。
百老汇剧场，虽然距离国家会展中心不远且曾因进度缓慢而受到批评，但现已接近竣工，预计将于今年正式对外开放。
该剧院群拥有超过二十个各具特色的表演场所，我们期待这些演艺活动能够吸引大量观众，从而挽救这一区域濒临衰败的商业氛围。
尽管存在不少瑕疵，但不可否认的是，徐泾在众多郊区中确实处于领先地位。
02
徐泾的缺陷，也很明显
逛了一大圈徐泾，它的缺陷同样明显。
我概括为三个主要方面：首先是交通枢纽的局限，其次是位于外环以外的固有缺陷，最后是即将解除限制、涌入自由市场的二手房。
首先谈谈交通问题，在超级枢纽和展馆的璀璨光环之下，徐泾地区所面临的困境，我们有着深刻的亲身感受。
我抵达位于诸光路的国际会展中心后下车，映入眼帘的是由于长期施工所遗留的烟尘弥漫、路面坑洼不平、道路被分割成若干段，以及令人困惑的指示牌。
走上一公里有余的距离，若选择打车，行程将增至两公里以上，绕道而行成了我对这一区域交通状况最为深刻的体会。
这样的界面设计复杂，令人难以捉摸，加之频繁延长的自驾旅程，或许正是对面那家高端购物中心始终未能吸引大量客流的原因所在。
地铁13号线及规划的25号线维修完毕、道路围挡被彻底移除、商业办公项目全面竣工后，这样的状况才会得到改善。然而，根据目前的情形来看，我们离所有事情尘埃落定似乎还有一段漫长的路要走。
观察地铁线路，17号线在青浦区域内似乎只是自给自足，一旦抵达虹桥火车站便突然终止，既未与虹桥其他区域实现有效连接，亦未与市区直接相连。
徐泾地区的上班族们持续不断地呼吁17号线向东延伸至仙霞西路和淞虹路临空园区，然而，官方最新的回应却是这项计划无法得以实施。
工薪族们持续产生念头，期望在国展中心站或诸光路站增设一条支线，以便疏散17号线上的客流。
尽管最终结果尚不确定，徐泾地铁的进一步拓展至少需要五年时间的筹备和等待。
徐泾身处外环之外，地铁的缺席暴露了其固有的缺陷。如同其他郊区一般，它对地铁的依赖程度极高。
居民们对于徐泾地区新交付的住宅存在担忧，这不仅仅是因为担心可能出现二手房市场的拥挤现象，同时也对地铁系统如何应对大量新增人口的涌入感到不安。
而且17号线并未突破区域限制，许多站点间的距离颇为遥远，沿途农田、TOD区域、农田、地铁站交替出现，这种跳跃感时刻在提醒乘客，他们正身处一片广阔的郊区。
我立足于徐泾北城地铁站上方的天桥，目光投向远方，那里是动迁区域；转而望向近处，则是连片的农田；只见勤劳的当地老人们在自家的菜地里辛勤劳作；而在地铁站出口，三轮车夫正热情地招揽着过往的乘客。
即便在相隔仅一公里之处，万科天空之城这样的典范性城市综合体近在咫尺，这种明显的分割仍旧是导致如今人们对徐泾北城新地块持犹豫态度的重要因素。
接下来，我们需关注一个极为关键的问题——即近万套住宅将逐步进入市场流通，同时，华漕地区也正虎视眈眈地注视着这一切。
2026年，徐泾地区解禁的房源达到了3452套，而且绝大多数是百平方米的三居室，再加上市场上正在销售的新房，徐泾面临的压力确实相当巨大。
尽管郊区房地产市场整体趋于平稳，回调已基本完成，徐泾依旧保持着同环线区域内的领先地位；同时，随着产业的逐步落实，房东们是选择大量抛售房产，还是选择默默等待时机，这无疑是一个难以预料的谜团。
华漕地处市区边缘，对徐泾构成了强劲的竞争压力。那里尚有超过1.3万套住宅尚未开盘，地铁线路即将开通，占地450万平方米的印象城mega购物中心也即将开业。种种迹象表明，华漕后来居上的发展势头愈发显著。
实际上，它确实面临一些郊区区域普遍存在的问题，比如老旧房屋较多，而北部地区则几乎是一片空白。
超过一万套的住宅数量虽然不少，然而可能还在期待着配套设施的逐步落实以及市场信心的逐步恢复。因此，华漕宅地的开发步伐难以加快，缓慢推出市场无疑会延长该区域发展的速度。
房地产市场的高潮已经消退，华漕地区并未像徐泾那样遭遇剧烈的波动，然而，也难以再见到瑞安、万科那样充满活力的开发商了。
再者，鉴于二手房价格回落以及新房价格的上涨，徐泾的次新房与华漕的新房在潜在买家群体上可能存在差异。
总体来看，华漕的全面成熟尚待时日。到了那个时期，或许徐泾也将迎来它的第二个春天。
03
写在最后
徐泾长期以来，始终作为一个矛盾与张力交织的典型存在。一方面，它怀揣着郊区扩张的雄心壮志；另一方面，它不得不面对自身存在的不足之处。
尽管房地产市场趋于理性，郊区的开发速度有所减慢，但经过多年抢先发展的徐泾依然保持着优势。
10万/m²的徐泾是虚火过旺，6万/m²的徐泾还是很香的。
后市究竟如何，下个月的土拍或许能给出一个初步答案。
