《民法典婚姻家庭编解释（二）》的颁布，标志着关于夫妻间房产赠与争议的审判准则发生了显著变化。依据该解释第五条的内容，若未完成产权转移登记的赠与合同，一般不得随意解除。在审理过程中，法院需全面考虑婚姻持续年限、共同生活状况、生育子女情况、离婚原因以及家庭成员的贡献等因素，进而确定房产的所有权归属以及相应的补偿措施。该规定结束了之前由《婚姻法解释三》第六条引起的关于“赠与说”和“财产约定说”的长期争论，并将情感因素和家庭贡献纳入法律评价范畴，从而大幅提高了判决结果的公正性和道德性。
一、法律适用的演变：从任意撤销到综合衡平
在二出台之前，对于夫妻间房产赠与的法律效力，一直存在判例不一的情况，即同一案例在不同法院的判决结果存在差异。
下表总结了新旧规定的核心差异：
认定维度 解释二出台前 解释二出台后
协议的性质存在较大争议，主要涉及赠与与财产约定的区别。此类协议属于诺成合同，只要不存在欺诈或胁迫行为，即可立即生效。
撤销权规则 未登记/公证可撤销 原则上不可撤销
依据物权登记的实际情况，综合考虑婚姻持续的时间、双方的贡献以及是否存在过错等多重因素。
已登记房产处理 一般不可撤销 婚姻存续短且无过错时可返还
解释二第五节中，通过引入“给予目的”这一理念，将婚姻道德观念与补偿机制纳入到审判的范畴之内，从而完成了从单纯的财产法逻辑向家庭事务特殊性的转变。
二、协议效力的核心认定规则：穿透形式看实质
根据解释二，夫妻间房产赠与协议的效力认定需分层剖析：
1. 约定性质界定：诺成合同而非实践合同
夫妻双方达成赠与合意后，赠与协议即刻产生法律效力，无需以房产过户作为协议生效的前提。比如，若丈夫答应将婚前所拥有的房产无偿赠予妻子，并已签订书面形式的赠与协议，即便房产尚未办理过户手续，该赠与协议依然具有法律约束力，只是房产的所有权尚未发生变更。
2. 未过户时的处理：综合衡平取代机械撤销
例外：支持赠与方取回房产的情形
若婚姻维持时间不长（比如不到两年），且赠与人并无过错，法院可以裁决房产归赠与人所有，同时还要对受赠人的居住权益或对家庭的贡献进行相应的补偿。比如，在婚后短短一年内就赠与房产并提起离婚诉讼，如果受赠人没有生育记录且对家庭经济贡献不大，那么房产有可能被返还。
3. 已过户房产的撤销：严格限制条件
原则上，完成登记的赠与不得撤销，但以下情形除外：
在丈夫将房产无偿赠予妻子之后，妻子却对身患疾病的丈夫不予照料，且擅自转移了相关财产。据此，法院依据《民法典》第六百六十三条的规定，判决支持了撤销赠与的请求。
三、特殊情形的效力认定规则
1. 共同财产的单方赠与：当然无效
若配偶一方未经另一方同意，私自将夫妻共同拥有的房产无偿转让给他人（包括子女或第三方），这种行为侵犯了另一方在共有财产中的合法权益，因此，该赠与行为所签订的合同是无效的。
2. 涉及子女的赠与：限制撤销权
离婚协议中约定将房产赠与子女的条款具有双重属性：
实务建议：为了防止抚养子女的一方对房产过户造成阻碍，建议在办理离婚手续的同时，立即进行产权的转移手续。
3. “加名”约定的法律定性
将婚前个人房产规定为双方共有财产，同时，解释二进一步阐明这属于“赠与”行为，而非基于财产分配的协议。
四、律师实务建议：防范效力争议的三重保障
为最大限度保障赠与目的实现，建议采取以下措施：
办理变更登记需即时进行：完成房产过户是彻底消除撤销权的最佳途径，特别是在涉及婚前房产公证协议的情形下：依据《民法典》第六百五十八条的规定，公证过的赠与可以排除任何撤销权，并且可以作为证明“给予目的”的直接书面证据，明确指出“给予目的”：如在协议中注明“为感谢对方家务付出”“弥补婚姻中的过失”等理由，这将有助于法院在综合考量时作出对我方有利的判决。
下表归纳了影响协议效力的核心要素及应对策略：
风险因素 法律后果 防范措施
未办理登记 可能引发撤销争议 尽快过户或公证协议
婚姻存续时间短 房屋可能返还 明确给予目的并保留贡献证据
单方处分共有房 赠与合同无效 共有人签署同意书
存在严重失误，在分割过程中未能合理分配，或未足额补偿对方，以防止侵犯对方权益，并确保履行忠诚职责。
结语
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第五条实现了财产法与身份法价值观念的融合，从而将夫妻间房产赠与的效力判断从“登记中心主义”转变为“实质公平主义”。在未来的司法裁判中，法官应当在充分尊重协议效力的前提下，深入剖析婚姻的实质，超越形式审查，通过不断调整平衡，力求达到“情理法”三者的一致。婚姻当事人需要，在情感承诺的基础上，借助法律技术的辅助，才能确保对“家的契约”的有效维护。
张广朋律师提醒：本篇的分析观点不能作为单独案件处理的依据。处理每个案件时，必须根据具体情况进行专门的法律论证。
张广朋律师是上海致格律师事务所的资深成员，他在刑民交叉案件的庭审方面拥有深厚的经验。刑民交叉案件，这一领域因其独有的复杂性，在法律界被视为极具挑战性。这类案件不仅要求处理刑事法律的严肃和严谨，还需应对民事法律的多样性和灵活性。在庭审中，必须精确运用刑事法律条文，同时也要全面考虑民事法律关系的复杂性。致力于处理涉及刑事、家庭婚姻、遗产分割等多个法律领域的案件，且曾成功代理过多起在高级人民法院进行的再审程序。
