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老静安零散供应，主力全靠新静安以“内环刚需”之名顶上。
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然而，如果位于优越地理位置的城市更新项目停滞不前，这无疑会阻碍城市的发展速度，以长宁区为例。
现下它终于“动”了，这个时机也很微妙。
豪宅与新房的价格不断创下新高，中心城区的土地拍卖也接连传来喜讯。黄浦、徐汇两地已将氛围营造得恰到好处，而长宁则是缓缓登场。
于是，众多人纷纷作出判断：这无疑是一个长宁十年中难得一见的地块，加之其位于核心地带的中山公园附近，难道不应该尝试一下冲击每平方米20万的价位吗？
结果真不至于此。
今天我们就来聊聊长宁为什么迟迟不“动”，以及两幅新地块。
01
长宁，一路豪宅走来
若论豪宅基因，长宁不遑多让。它集齐了沪上各种风格的豪宅。
上海的历史深藏在新华路和湖南路之间，古北地区则展现了其国际化的一面，而那些渴望拥有广阔天地的人们，在西郊可以寻找到属于自己的归宿。
内环、中环以及外环这三个区域所呈现的板块，共同见证了长宁把握的每一个发展机遇，同时也彰显了其发展水平的均衡性，以及构成要素的多样与丰富。
在上海的房地产市场，3000万元或许成为了一个界限，用以划分豪宅与一般住宅。
长宁的豪宅向来以隐贵著称，有着“总价上不封顶”的说法。
在长宁地区二手房价排名前十的住宅项目中，平均每套房产的总价都远超3000万元，其中不少房源的价格甚至翻了一番。
从成交价格的角度分析，西郊与新华路在房价上各占半壁江山，共同构成了长宁区房价的最高点。
月底前，位于长宁区的新华路上，一套法拍房产以2.7亿元的总价成功交易，其单价大约为每平方米五十万元。
根据数据统计，上海目前所存的老洋房中，超过九成属于国家所有。而属于私人所有的老洋房数量总计仅有200至250栋，在这些私人所有的老洋房中，那些产权明确且可以买卖的更是不超过100栋。
除了花园洋房这一独特类型，湖南路上的四大知名建筑——兰庭、鸿丰香缇花园、丹枫苑以及汤臣怡园，与红顶洋房相互映衬，共同构成了一道亮丽的风景线。这些建筑的年代大约在20年左右，其平均价格依旧保持在每平方米17万元。
在西郊，亦或在新华路，历经多年供应稀少，该区域内近期几乎找不到任何新建商品房的迹象。
长宁地区次新房豪宅的空缺，为其他新兴豪宅区域提供了发展的契机，尤其是以华侨城苏河湾项目为标志的苏河湾区域，还有以云锦东方项目为引领的徐汇滨江地区。
我已从“一房一万”数据库中提取了自2024年起成交价格最高的住宅项目，并获取了它们所在的区域信息。
前十名中檀宫自然榜上有名，而且是第一位。
然而，长宁之后便难以再进入竞争行列，淮海中路、陆家嘴、衡复、南京西路等传统知名区域的光辉依旧璀璨，难以被掩盖。
我们同样能够目睹新加入的成员，比如位列第九的云锦东方，还有排在第十一位的华侨城苏河湾。
正如图表所展示，在两个楼盘所在的区域里，超过3000万元的豪宅交易的平均价格持续攀升，并且逐渐超越了其他同类物业。
徐汇滨江与苏河湾无疑是徐汇、静安在过去20年通过大规模的城市更新项目成功培育出的新兴地标，其影响力不容小觑。
长宁苦于没有新IP。
豪宅市场洗牌之势愈发激烈，长宁地区的二手房逐渐步入老龄化，而新房供应稀缺，最终被淘汰出市场似乎已是不可避免的趋势。
它需要的，是如同其它几个中心城区一般，大规模的城市更新。
02
新地块入市，杯水车薪
首先，让我们探讨一下长宁区的最新项目和新增土地，接着讨论为何长宁尚未启动城市更新工程，以及若启动该工程，优先更新哪个区域将更为高效。
就在不久前的几天里，天山板块旗下的和樾长宁项目完成了首轮认购，最终认购比例达到了185%。
西郊板块的西郊云庐，临近外环与上海动物园，也即将入市。
尽管被看作是远离板块中心的“边缘地带”，且自身具备一定的抗性，然而这两个社区总共仅有不到400套住宅，而长宁地区长时间没有新增供应，预计其市场将被迅速消化完毕。
紧随其后，中山公园内突然亮相了两处新的地块，众多人纷纷议论，这或许将成为长宁地区多年来难得一见的高档住宅。
观察其地理位置，它坐落在华阳路街道，毗邻长宁、静安、普陀三区交汇处，似乎带有“边缘地带”的意味，与豪宅相比，尚有一段距离。
中山公园深厚的文化积淀和老上海的韵味，在华山路与嘉里华庭相邻的这段，与新华路区域相连，同时毗邻南京西路和衡复地区。
嘉里华庭视野，图源网络
然而，转念一想，位于曹家渡的待售楼盘康定壹拾玖与该区域直线距离不到1.5公里，其首次开盘的平均价格达到16.8万元每平方米，却因价格过高而受到批评，最终在短短43分钟内售罄。
即将开盘的二批次又涨了2000元/m²，仍旧触发了积分。
康定壹拾玖社区在规模上，总建筑面积达到了约8.03万平方米。该地块形状狭长且不规则，总共提供了324套住宅。此外，在豪宅式公共区域的打造上，也面临着一些固有的限制。
中山公园区域内有两块土地，预计将推出约7.65万平方米的住宅项目（即其规划面积），这些地块形状规整，更适合打造高端住宅，具有显著的优势。
如果以大户型为主，供应套数应该和康定壹拾玖差不多。
因此，在价格定位和市场反响方面，中山公园新区可以以康定壹拾玖为参照，预计其价格将与后者相当。
新地块仅公布了土地调整方案的相关信息，至于具体的拍卖和入市时间尚不得而知，因此康定壹拾玖的价格目前只能作为当前市场状况下的一个参考依据。
曹路地处外环之外，其溢价率已高达41.86%，一举成为新的地王。然而，内环内宅地的价值上限究竟在哪里，目前无人能够准确预测。
若中山公园的房价果真攀升至每平方米17万元乃至更高，这难道不是对长宁地区豪宅市场的有力补充吗？
仅仅是一个项目，对于长宁地区的改变作用微乎其微，无法改变长宁在“豪宅圈”中逐渐落后的现状。如果不进行大规模的城市更新，长宁的落后速度只会不断加快。
03
长宁，还在等什么？
长宁区不大，GDP总值常年在黄静徐之下，杨浦、虹口之上。
然而，在2024年，其增长速度达到了约7.4%，人均国内生产总值超过了40万元，两项指标均位居全市第二。
长宁凭借其拥有的临空产业园区、虹桥开发区等重量级产业项目，始终处于隐形富豪的行列。
长宁有钱，但在城市更新上的确始终是躺平的状态。
为什么呢？我们先来看一个数据。
在超过50年房龄住宅的分布区域里，位于中心城区的虹口、黄浦和静安等区域的老旧房屋比例相对较低，具体占比分别是4.12%、4.63%和7.73%。
不是这三个区老房子少，而是大多已经拆掉了。
根据上海征收数据的统计，上海市在过去的30年间，对旧区的改造工程已累计完成超过3000万平方米。
黄浦区域面积超过1500万平方米，这一数据占据了旧改项目总量的一半，同时，它也相当于长宁区总面积的40%。
长宁与黄浦不同，这里并非充斥着必须拆除的二级旧里，1975年之前建成的老宅数量并不多，所占比例仅为8.79%。
这几年，它的更新也多是老虹桥商圈的商业。
老旧小区大多以美丽家园为改造目标，而原本计划进行原地拆除重建的天山五村，却因同意率未能达到预期而被迫暂停施工。
长宁，离大规模拆迁还很远。
黄浦这片承载着丰富历史脉络的土地亟待焕发新颜，东外滩与北外滩肩负着打造滨江景观的重要任务，而徐汇区的东安地区则同时受到徐汇滨江的扩展以及东安健康城的共同推动......
纵览全市的拆迁，城市更新须事出有因。
半新不旧的长宁，确实处境尴尬。
锁定当前这一阶段，城市核心区域的城市改造仍在稳步推进，高端住宅和新建楼盘的上市节奏未曾停歇，长宁区凭借这一有利时机，推出了几块极为稀缺的地块，冠以“限量发售”的称号，这些地块迅速被抢购一空，实现了快速成交。
若同时启动拆迁工作，并正式踏入豪宅市场竞争，这或许会延长战线，反而可能适得其反。
长宁在供地上“安静如鸡”，何尝不是一种避其锋芒。
因此，我们可以明确，在目前尚未落幕的城市改造进程中，长宁将维持其隐秘无闻的态势，持续享受宁静美好的时光。
展望未来，西郊以别墅为主，多少有些另类。
古北、中山公园区域，以及天山路苏州河畔，以仁恒河滨花园为核心的住宅群，属于中产阶层居住区，尚未达到豪宅的档次。
更重要的是，这几个板块并没有拆的理由和价值。
新华路或许在不久的将来率先启动城市改造项目，届时将有力地扩充长宁地区的豪宅阵容。
但现在，长宁必须守着节奏，用时间换取“错位竞争”的空间。
对于那个角落，脚下的这片土地始终被视为宝贵，而关键之处在于我们把握住拥有它们的恰当时机。
