2025年7月16日，国务院总理李强签署第812号国务院令，颁布了《住房租赁条例》。这部法规是我国首次专门针对住房租赁制定的行政法规，包含七个章节和五十个条款，计划于2025年9月15日生效。
新法规推行之际，怎样保障房东与租客的正当权利，我们该如何拟定房产租赁协议？律益同心律师团专业人士为您梳理如下。
用于出租的住房，须满足哪些条件？
必须满足建筑规范、消防安全、燃气使用、室内装修装饰等方面的法规要求，以及强制性技术指标，确保不会危害人的生命安全，也不会损害身体健康。
厨房、卫生间、阳台、走道、地下储藏间、车库等非居住区域，不可以单独出租用作居住用途。
租赁单间时，入住人数和人均居住空间，必须达到省市级政府制定的要求。
——《条例》第七条
北京曾经出台过一项条款，要求出租的住宅，每个人所使用的面积不能少于五平米，每个房间里面居住的人数不能超过两位，不过，如果是因为法律规定的赡养、抚养、扶养关系，这个限制是可以不执行的。
关于租金、押金方面有什么规定？
1.政府将定期公布住房租金行情，租金水平更明了。
设立地级以上城市地方政府需要成立房租监测系统，周期性公布其管辖范围内不同地段、不同种类房产的租赁费用数据，《条例》第29条
2.出租人收取押金须在合同中写明，谨防退租时发生纠纷。
租赁方收取保证金时，必须在租赁协议里明确保证金的额度、退还期限以及可扣除保证金的情形等细节。除非租赁协议里事先规定的情况，否则租赁方没有正当理由不能扣留保证金。
3. 防范跑路风险，中介、平台不能代收代付租金、押金。
租赁中介组织、线上服务提供商不可以负责收取或支付房屋的租赁费用、保证金。——《法规》第25项、第36项、第44项。
个人出租住房应该注意哪些？
租赁合同的订立，出租方与承租方需以真实身份进行签署，依据《条例》第8条之规定。
出租人需要依照相关要求，借助专门的租赁平台等途径，把租赁协议的内容，提供给租赁房屋所在地的房产管理机构，完成登记工作。——《条例》第8条
向租客提供个人身份文件，同时呈现准备出租房产的物权凭证，或者别的能证明有合法出租资格的文件，还要协助租客依照法规查询、确认准备出租房产的相关资讯。——《条例》第9条
查验租客的证件文件，不能把房子租给那些不肯提供身份证明的机构或个人。
不可以随意进入出租的住所，不过，在房客许可的情况下或者依照法律允许的情况下除外。
需要依照规则准确记录并通报租客与实际住客的资料，察觉违法乱纪行为须立刻向公安部门通报。《条例》第37条
个人承租住房应该注意哪些？
租赁双方需以真实姓名签署租赁协议，承租者须向出租者提供个人身份文件，这是法规第八条和第九条规定的。
出租人若未完成住房租赁合同登记手续，承租人仍可申请办理该手续。——《条例》第8条
租赁住房应当安全合理地使用，不可以破坏消防设备，也不得私自拆卸或关闭它们，更不能更改房屋的主要承重构造，同时禁止随意铺设水、电、燃气管道。
若未获出租人许可，不可随意更改租赁房屋的用途，也不得擅自拆卸室内装置或改动房屋其他构造部分。《条例》第9条对此有明确规定。
必须依照物业管理规定行事，不能随意丢弃废弃物，不可以超出标准排放污染物或制造噪音，不得违反规定养宠物，不允许违规建造建筑物，不能占用公共通道，禁止从高处抛掷物品，也不能做出其他侵害他人合法权利的行为。
租赁房屋的所有者，在法律上有必要进入时，租客应当给予协助。——《条例》第9条
承租人不可以把租赁的房屋当作犯罪行为的场所，这种行为是法律所不允许的，《条例》第37条有明确规定。
退租/解除合同，发生纠纷应注意什么？
出租人依照法律规定终止租赁协议时，必须告知承租方，同时要给承租方预留足够的迁出时间。
出租方不允许运用强制手段，包括暴力胁迫，或者采取违法途径，迫使租客终止租赁协议，或者搬离已租赁的房屋。——《条例》第12条
租赁房屋时，若押金退还、房屋修缮或腾退等问题引发争议，出租方与承租方应先行沟通处理；若沟通未果，可依照法规寻求调解机构介入，或委托仲裁机构裁决，亦或向法院提起法律诉讼。——《条例》第35条
《条例》对房屋中介有什么要求？
需要拥有符合其业务范围的自有资本,雇佣合适的工作人员,并且具备相应的管理职能。
从拿到营业执照开始，要在三十天内，把开业情况报告给当地县以上政府部门负责房产管理的机构。这些机构需要把企业开业的消息公布出来。同时，在公司的经营地点，要明显地展示企业的开业信息，还有服务方面的规矩和标准。
租赁中介单位需将员工信息报送给区域县级及以上房产管理机构存档。中介从业人员不可在两家或以上租赁中介机构兼职。中介从业人员不能以个人身份开展租赁中介服务。——《条例》第22条
发布房源信息前，租赁中介必须确认委托人的身份资料和房产归属证明，亲自勘察房屋，与委托方签署租赁服务协议，同时撰写房屋情况说明。租赁服务协议和房屋情况说明需盖中介机构公章，并依法归档保存。——《条例》第23条
提供的住所地点、空间大小、租赁费用等房屋资料必须真实、精确、齐全，在各个经营地点、网络平台等不同途径公布的房屋资料必须相同，发布的房屋照片必须与实际房屋相符，不允许发布不真实或者具有误导性的房屋资料，也不得隐藏或者拒绝供给计划出租的住房的相关关键资料。
需要成立房屋租赁记录簿，确实记录各项资料，还要完善租赁信息核实等内部管理规范。禁止私下搜集、应用、处理、发送他人个人资料，禁止私下交易、供给或公布他人个人资料。
租赁中介公司必须清楚公示各项服务收费，不允许在公示价格之外额外收取费用，也不得收取没有事先说明的费用。
租赁双方若借助中介机构订立租赁协议，则由中介机构负责完成租赁协议的登记手续。——《条例》第27条
9.住房租赁经纪机构不得有下列行为：
从事为不符合建筑安全、消防安全、燃气使用、室内装修等法规标准或强制规范的住房提供中介活动；
为单独出租非居住空间提供经纪服务，这些空间包括厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室和车库等，并且出租目的是用于居住。
为租住人数上限或人均最低租住面积未达规定要求的单间住房提供中介服务；
（4）代收、代付住房租金、押金；
（5）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；
依照法规规章不允许实施的行为，其中包含法律条文明确禁止的活动。——《条例》第25条
《条例》对“二房东”有什么要求？
达到一定标准，将按企业管理。
个人将租来的房子再租出去做房屋租赁生意，如果生意大小达到了国家住建部门同市场监管部门等机构定下的标准，就按照有关房屋租赁公司的条例来办。——《条例》第20条
房屋租赁合同有没有权威的示范文本？
《条例》第二十八条明确指出，住建部与市场监管部要联合拟定并发布房屋租赁协议范本，以及房屋租赁中介服务合同标准文本。
实际上，2025年5月6日国家市场监督管理部门已经正式公布了《城镇房屋租赁合同（示范文本）》版本，此处提供该文本的二维码，人们可以扫描获取并加以利用。
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权威合同文本
《条例》与地方现有房屋租赁条例发生冲突如何解决？
《条例》经由国家最高行政机关颁布实施，属于行政法律规范，拥有全国范围内的法律权威，并且对所有地区和人员产生约束作用。
北京、上海等众多地区均设有各自的“房屋租赁法规”，这些法规通常由当地人民代表大会及其常务委员会制定，属于区域性法律规范。
按照《立法法》的要求，行政法规的权威性超过地方性法规及规章。当国家层面的法律或行政法规开始实施时，与这些上位法相违背的地方性法规条款会失去效力，相关制定单位需要立刻进行修正或废除。
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