第一个，就是面积大。
虽然明面上五大新城中最大的是南汇新城，有343平方公里；
然而实际上那是一个极为长远的设想，里面多数是未开发的区域，真正的主导区域面积仅68平方公里。
实际上，在众多新城中，嘉定新城才是规模最大的，它的面积仅次于首位，同时规划容纳的人口数量达到110万。
另一个维度的“大”，指的是嘉定的经济底子十分雄厚。
嘉定之前多年都是上海各区中的GDP老二，仅次于浦东。
近些年排名先后被闵行区、黄浦区赶超，即便如此，依然稳居全市前列位置，堪称实力最强的郊区，其生产总值总量，比起那位领先者“松江新城”，高出上千亿。
嘉定的强，超出很多朋友的想象。
嘉定的安亭汽车产业基地和嘉定工业园区，在上海众多园区中位列前茅，仅排在张江、漕河泾、金桥这些家喻户晓的区域之后。
然而即便是实力出众的嘉定新城，当前房价也显现出明显颓势，堪称急剧下滑。
中信泰富又一城位于地铁口，其房价已由峰值5.6万降至3.6万，降幅达2万。
过去在嘉定新城地铁口享有领先地位的高端住宅龙湖郦城，近期一套位于21层的95平米两居室引起中介广泛传播，其起售价仅为360万，每平米价格也低于4万元。
需要了解，在未出现西郊金茂府时，龙湖堪称区域内的代表性楼盘，其同等面积单位的销售价格大约在五万五千元上下。
而这个跌幅其实已经非常高，接近于那些完全被抛弃的远郊地段。
嘉定新城在五大新城里，离市中心最近，而且基础条件最好，但是它的房价却始终无法稳定下来。
我们常说，上海周边地区，特别是五个重点城区和更远区域的商业情况，存在本土化特征，
本地消费能力能够维持其房产价格水平，本地经济循环，并不仅仅是依靠城区向外辐射。
因为有本地购买力的支撑，反而会让当地的房价变得更加坚挺——
当地房产价格机制与城区价格机制关联度不高，本地居民进行房产交易活动，受上海整体市场行情的牵制作用相对有限。
最突出的例子是奉贤新城，它在五大新城里抗压能力最出色，价格波动幅度很小。
嘉定新城的房价跌的猛，其实原因就是嘉定新城的情况有些特殊：
确实有部分嘉定本地消费力流向嘉定新城，不过这个数量并不算多，远远不及松江新城、奉贤新城。
嘉定新城的房地产价格构成，与自发形成的市场情况不同，更类似于城市中心区域人口外迁所带动的板块特征，其价格波动不只受该区域新建房屋数量变化的影响。
城区的房价降低，上游区域以及邻近区域的新房发售增加，都会导致该区域内部的房价降低。
现实状况是，仅有极个别小区的房产价格在本地住户和城外购买力的双重推动下得以维持稳定，例如西郊金茂府、金地世家。
嘉定新城的市场发展并非完全由内部力量驱动，这与其建设历程密切相关，具体而言，是源于它的规划起点和成长模式，这些因素共同决定了其市场特性，并非纯粹的本土生长所致，而是受到外部资源和政策影响的结果，这种格局的形成，主要是因为早期的建设和招商引资带有明显的政府主导色彩，后续的产业布局和人口流入也受到区域规划和资源配置的显著影响，因此其市场生态与纯粹依靠本地自发形成的市场存在明显差异
嘉定新城实际上难以吸引嘉定区的富裕人群购房，仅能接纳部分居民。
这件事情其实很简单，客观地讲，虽然嘉定新城是嘉定的核心区域，但是嘉定新城的进步其实并不明显。
这么多年太多粉丝朋友都反映过：
嘉定新城其实有点空荡荡的，远香湖很美，但是人气却不太行。
湖周边依然很多空地，还有很多”没有建成“的项目。
出现这种情况，主要有以下几层原因：
第一，就是嘉定新城规划的格局太大了，但是起步太晚了。
嘉定新城的初期建设就是对标老大哥松江新城。
松江新城开发到后期就发现了一个困境：
由于建设时间较早，中心区域几乎已经饱和，后续要继续拓展，住宅和商业项目只能选址在松江新城的边缘地带，诸如万达广场、印象城等，均不属于核心区域范围。
这种情况直接就造成了松江新城最近这些年的开发建设有点缓慢。
而嘉定新城吸取了这个教训之后，直接就反其道而行之：
整个区域的规划范围十分宽广，实际的建设区域明显超出了松江新城的中心地带。
先前建设过程中，远香湖附近区域的地块售卖节奏一直受到限制，现在中心地带仍然存在大量未动工的用地。
但是他真正启动开发的时间基本都是2015年之后了——
这个阶段众所周知，已经到了上海工业增长极为微弱、郊县极难振兴的时期了。
开发的太晚，整个板块的布局又极大，直接造成了一个问题：
新建的很多写字楼都是空置的，甚至大量的地块停工、烂尾。
土地招拍挂进程迟缓，住宅开发项目各自孤立，未能形成规模效应，社区的生活气息尚未浓厚起来。
写字楼落地效果不好，周边的产业氛围、人气没起来。
所以，到现在为止，嘉定新城中心地带对当地居民的吸引力，比不上松江新城那么强，许多购房者在选择时，还是更倾向于地铁11号线嘉定新城站附近的区域。
房地产领域内，靠近地铁11号线的地方，交易活动更为活跃，市场接受程度也更高；在过去的行情巅峰阶段，那里的房价走势同样更为理想。
这种问题不仅仅是发生在嘉定新城的核心区，马陆其实也是如此。
去年就传出消息说马陆东部要搞产业园区，马陆要崛起了——
但是到今天其实也没啥动静，本质原因是相同的。
嘉定区的汽车制造业在新能源领域显现颓势，嘉定新城中心地带的产业发展至今仍无起色，马陆地区又怎样能率先实现产业振兴？
根据嘉定居民的实际意向来分析，多数人并不同意必须迁居嘉定新城的主张。
嘉定自身产业很强，其实早已形成了一个相对明确的有钱人分布。
传统本地富人住在嘉定老城——
在嘉定新城的教育资源尚未兴盛的那段时期，多数家庭倾向于在老城区购房，目的是为了孩子能够获得优质的教育环境，购置具有相应学区的房产。
近些年嘉定新城学校迅速发展，然而本地所属的学区没有迫切需求与充分依据去立刻更换，毕竟该校的学生可能还在就读中。
另外就是前面说过的，嘉定新城没有那么强大的号召力。
产业型富人大多还是住在安亭。
这点大家都能理解，毕竟产业向心力摆在那里。
改善型购买力大部分都会选择南翔。
南翔地区经济基础扎实，2018年开始税收总额突破百亿元大关，是安亭之后的又一重要经济中心。
更关键的是，从宜居性上来说，南翔更是不输。
南翔的商业实力，在西北片区也算首屈一指，何况是外环外。
该区域包含住宅区域，既有豪华的独栋住宅区，也有面向中档收入群体的集中居住点，例如华润开发的项目。
对于嘉定本地人而言，假如寻求提升，嘉定新城和南翔在层级上或许不会有显著区别，不过南翔在各个层面都远比前者完善得多。
嘉定新城捞到的本地富人也有，但是量就比较少了。
仅限于西郊金茂府这类顶尖社区，所以仅此类的项目才比较稳定价格。
嘉定对当地居民的吸引力不大，其整体房地产市场状况更像是城市边缘的刚需区域。
上海西北区域，受制于上游普陀缺乏核心产业支撑，同时众多居民区持续分散城市外迁的购房需求，导致内部竞争异常激烈，
最终情况是，西本片区整条外溢链路的价格结构，本身就比较脆弱，难以承受下跌压力。
这些年桃浦、南翔的新房供应量很大，直接导致南翔的房价出现了明显下跌。
嘉定新城去年提供了理想之地、远香湖岸等房产项目，这些项目分散了本地的购房需求。
这种情况下，房价自然是要大幅度下跌的。
即便是像金茂府这样的项目，我们也不觉得它能够长期维持价值，我之前就发表过看法，上海郊区的那些模范小区，最终都会大幅下跌。
这个项目主要依赖本地消费能力维持，很容易被质量更优的新项目所取代，导致其价值急剧缩水。
嘉定新城尚存诸多未开发地块，伴随着四代居所的普及与新盘普遍提升档次，将来诞生全新典范的可能性极高。
整个嘉定新城的房地产市场，其突破困境的核心要素，终究在于产业层面的发展。
核心区域的办公建筑完工并投入使用之后，当地商业圈整体发展成熟，被本地居民广泛认可为优质区域，这时才会形成区域号召力，进而吸引周边的人流和资源。
本地产业好了，自身又能带来源源不断的产业购买力。
那个时期，嘉定新城的房价应当会保持稳定，往后或许会达到更高的高度。
内容篇幅所限，针对嘉定规划的具体分析，以及房地产市场的动态，我们将在后续陆续发布相关文章，感谢您的留意和关注。
