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1、上海优化外环线外限购，住建部充分赋予城市房地产调控自主权。
1月30日，上海发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上的非本地居民，可以外环以外地区（崇明区除外）购买住房限购1套。 同日，苏州全面取消一、二手房限购。
2024年1月26日，住建部会议要求：坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋能具有房地产调控自主权的城市。 各城市可因地制宜调整房地产政策。 1月27日，广州取消120平方米以上房屋限购，标志着一线城市进一步放宽限购迈出了第一步。
上海、苏州跟进住房城乡建设部要求，因地制宜促进市场稳定健康发展。 1月31日起，在上海连续缴纳社保或个税5年以上的非本地居民，在外环以外地区（崇明除外）只能购买一套住房； 此前，他们需要连续缴纳社会保障或个人税。 只有在外环居住五年以上并已成家的人才有资格买房。 这一新政策降低了单身人士外环线以外购房的门槛，释放了部分购房需求。 1月30日起，苏州将全面取消限购，新房销售政策将持续两年。 我们自2023年中期以来的报告一直强调一线城市外围宽松政策的政策方向。 目前，支持政策已蔓延至一线城市，且力度不断加大。 上海放松具有一定的信号意义。 预计未来其他一线城市和其他一线城市不会取消限购。 预计二线城市也会效仿。
第二，您如何看待近期的房地产政策？
2023年12月以来，全国及一线城市房地产政策的频率和力度均呈现明显上升趋势，大致可分为三条线：
一是自上而下更积极应对供给侧信用问题和衍生品风险，包括住房和城乡建设部、国家金融监管总局牵头建立市级房地产监管机构融资协调机制。 央行国家金融监管总局发布金融支持租赁市场发展和经营性物业发展。 贷款管理通知；
二是自上而下“赋予城市房地产调控充分自主权”，随后广州对限购进行大幅调整（即取消大户型住房限购，其他类型房屋出租或出售）不纳入限购数量的确定范围）。
三是推动“三大工程”建设的融资支持和具体做法，包括12月份保障性住房贷款余额净增3500亿元、城中村改造、全市扩大保障性住房建设等。广州发布《城中村改造专项规划》、深圳发布《关于积极稳妥推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》等。
从供给端来看，一些龙头混合所有制、民营房企年内境内外公债到期仍存在不小的压力（例如金地、万科、龙湖、新城分别约为186、290、137、70亿元，如果上述项目级融资协调机制和经营性物业贷款安排能够全面落实，有望缓解房企信用风险，一定程度上连带蔓延的“保交楼”问题。
四是当前现货市场表现依然疲弱，整个市场销量同比降幅仍在扩大。
今年1月以来，房地产行业基本面总体延续去年底特征，新房销售处于低位运行（1月前三周新房销售较12月下降40%，同比增长37%）。
房价继续下跌，但降幅略有放缓（1月中上旬，北京、上海、广州、杭州二手房挂牌价格环比下跌0.9%，环比- 11月和12月同期环比跌幅分别为-2.1%和-1.2%）。 仅二手房成交量仍处于较高水平（1月前三周二手房销量较12月小幅下降8%，同比增长25%）。
“三大工程”建设（特别是以货币/房票为主要补偿形式的城中村改造）或许是目前比较可行的举措。 尽快形成“三大工程”实物工作量也是国家金融监管总局国务院新闻办公室的消息。 发布会上提出的明确要求，可能需要从制度层面解决，以扫清推进中的一些关键堵点，比如如何引导补偿预期和方式、如何筹集启动资金和配套融资等。如果能在这方面采取积极措施带来预期的改善，之前出台的一些只具有阶段性效果的政策也可能对市场产生进一步的积极影响，从而带动行业的根本性变化。
5、投资建议：
首先推荐的是继续深耕上海、苏州市场、注重提升产品的央企，如华润置地、招商蛇口、绿城中国、华发控股、建发国际集团等。同时推荐具有核心竞争力的房产中介平台。
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