近期热播电视剧《安家》豆瓣评分已跌至6.1。
这么火并不奇怪，女主角是“女帝”孙俪，编剧是刘六，话题是卖房——上海的房子。
正如“安家”的名字所暗示的，定居对于中国人来说有着神圣的意义，可以说，一套房子是很多人一生的追求。
配合卖房，六六还加入不少近年来热议的话题：房子产权要不要加儿媳妇的名字、为了买房假离婚变真离婚、原生家庭的悲惨一面、百年老房的恩怨情仇……剧情着实戳中了观众的双重痛点。
高讨论度对应的是低收视率，不少人表示《安家》剧情太假，房产中介的人物设定脱离现实，完全靠剧情炒作吸引眼球。
那么上海的房产中介真的像孙俪饰演的那样吗？真正的“狗血”剧究竟是如何上演的？《外滩画报》邀请了上海资深房产中介Kess，听听她看《安家》时的感受。
01
“安家”为何是假的？
我叫Kess，在上海担任代理已有6年。
《安家》最新一集已经看了，孙俪饰演的房似锦是一个很能干，有时候甚至不厚道的房产中介，大家都说这个角色很烦人，在我看来，抛开那些个人生活和工作，如果单说她，其实她是一个比较真实的行业精英形象。
作为代理商，签合同是第一要务。
另一位颇受大家喜爱的中介经理，体贴又佛系的徐阿姨，在现实中基本不存在，尤其是在一家主营老旧别墅的公司。
全上海新里别墅仅有几百套，可供出售的更是屈指可数，每套售价都相当高，交易周期和手续也比普通住宅复杂得多。
如果老板跟徐阿姨一样信佛，那公司就很难生存下去了，可以说，上海房地产界不太可能出现像《家》里天意店这样和谐的门店了。
但静宜分行的情况，也算是上海房产中介市场的一个缩影，有房似锦这样拼命的经纪人，也有朱珊珊这样无忧无虑的经纪人，各种房源、各种客户，有上亿的老别墅，也有普通的房子。
在我看来，这是电视剧试图通过一家门店来展示行业不同的典型形象。但现实中，每个行业都有自己的专业，一家门店往往专注于某一范围的房屋。
销售豪宅的经纪人不太可能突然开始销售洋房，销售洋房的经纪人也不可能突然开始销售老旧别墅。
普罗维登斯商店
我的主业和《安家》里的房似锦、王子健很相似，一个主营旧房、高端老公寓销售，一个是市中心高端住宅销售，房源基本覆盖所有有旧房的区域以及新天地南京西路路段、外滩、浦东滨江区域。
真正到卖房子，特别是豪宅的时候，像房似锦那样，只带人看几次房子，是不太可能成交的。
大部分房子看房几百次很正常，但高端房产可能1、2年都卖不出去。实际签约过程往往问题重重，巨额资产、政策变动、家庭隐私、同行竞争等都可能导致交易出现问题。一家负责任的房产中介的工作量和能力范围不亚于一家小型资产项目管理公司。
但作为业内人士，我认同房似锦的说法：“没有我卖不出去的房子。”一套房子的交易取决于各种因素，如果所有因素都齐全，交易并不难。
比如20年前，上海中心一套有煤、有卫生的房子，再便宜也没人买。但是这几年，20万一平米的房子，却有不少人看中。这和政策有关，和时间有关。
有些房屋状况不佳，但经验丰富的经纪人可以给房东合理的调整建议，有时房子会突然从冷清变为挤满买家。
也有像房似锦这样装修“跑道房”后出售的案例，但装修业主的房子必须业主给予合法授权，否则就是违法的，合理的情况是房似锦先拿到了，需要业主的有效授权，才可以进行装修。
《安家》里的黄老板特意想买一间鬼屋用来避难，鬼屋是很多人避之不及的，但也有自己独特的市场。
上海郊区有一处著名的鬼屋，是一栋独栋别墅，在豪宅中也属于高端产品，不过因为多年前发生过一起凶杀案，所以这里几经易手，据说接手的几位业主家里都出现过问题。
我的大部分豪宅客户都有风水师提供建议。有一位风水师说这栋别墅的风水很差。后来这栋房子空置了五六年。我不知道现在发生了什么。从那以后我没听说它被卖了。但我相信它迟早会有新主人，只是需要时间和机会。
02
一堆夸张的故事！
《安家》中那些夸张的故事，其实是我们经纪人所要面对的最基本的情况，也是卖房过程中最需要专业技术能力的部分。
比如，菅老板为爱人志富小姐买房的故事，这类案例近两年已经很少见了。
我们把这称为“在婚姻关系存续期间为非已婚人士购买房屋”。
阚老板
如果你在配偶不知情的情况下（或经配偶同意）为不想结婚的人买房，并且使用了夫妻共同财产，你很容易被起诉。你不仅必须收回房子，而且很可能最终与配偶闹翻。有些人不会选择采取这种冒险的举动。
如果真的到了买房的阶段，基本上就得“转正”了。
因此，很少有人会为未婚伴侣购买高端房产，大部分都是以租房为主，月租金在8万至10万元之间。
房似锦帮小三买房，被侃老板老婆打了一巴掌
老房子就更荒唐了。
2000年，一套老房子售价仅为100万元左右，买家多为港台人士，后来随着市场需求增大、外地人涌入，价格不断上涨。
上海的老房子主要有三种类型：老公寓、独栋别墅、新房。
一套新房一般会有七八户，甚至十几户，每户都有自己的使用权，如果要买或者卖，需要跟所有户都打交道。
可以说，每一笔老别墅交易的背后，都凝聚着房产中介的血泪。
每一笔老房交易的背后，都有经纪人的血泪
2009年我经手过一个很典型的案例，是一栋三层的别墅，里面住了四户人家。
一楼住着一位老太太，二楼住着一位单身老先生，是老太太的远房侄子，三楼住着一对中年夫妇，也是老太太的侄子。另外一家人已经出国了。把生意的事情交给老太太处理。
这样的老房子居住条件并不好，三户人家共用一个露台，老人和中年夫妇共用二楼的卫生间，这样的房子买了之后必须装修整理一下才能用。
交易中最头疼的是住在一楼的老太太，她出价接近市场价的两倍，我们来来回回劝了一年多，最后买家还是让步了，老太太拿到的价钱是中年夫妇的两倍。
工程完工后，我高兴中又有些不开心。老太太为了拿到预期的钱，主动给我“方便”，亲自劝说这对中年夫妇按市价卖房，结果我拿到的却是市价的两倍。
站在中介的角度，我做了自己应该做的事情，最终帮助那对中年夫妇多拿到了几十万的房子，可当我去帮他们搬家的时候，那些跟我父母年纪相仿的叔叔阿姨们却拉着我的手对我说谢谢，这让我愧疚了好久。
还有一次，我们公司遇到一个资金周转困难的买家，是陕西南路附近的一套老旧公寓，售价在1200万左右，卖家资金雄厚，希望我们能找到一个有一定文化背景的买家，如果买家合适，可以拿到一两百万的小额。
正好有一位社会名媛，就很符合要求。
双方一拍即合，就差一步签合同、付款了。结果合同一拖就是几个月，买家总是找借口不签。当我们问买家是否有经济困难时，对方说：“我就……几千块钱不是问题。”
最终，交易失败，卖家不满意。
卖房子的时候，忽视“看上去买不起房子的人”也是大忌。我刚入行的时候，师兄就给我讲过一个教科书般的案例。
2000年代初期，他在卖松江的别墅，当时松江的一栋豪华别墅只卖150万元。
有一天，我快下班的时候，进来了一个中年男人，开着一辆很破旧的标致，穿着人字拖，进来直接问：“别墅多少钱？”“全款付了有优惠吗？”
店里的人都没怎么注意这人，不过他也不以为意，让师兄帮他订了一套别墅，第二天过来付款。
师兄说今天可以加班等他来拿钱，一个多小时后，那人果然开车回来，打开后备箱，露出了足足100万现金，全店的人都清点了钱，当天清点到8点多。
2000年，100万现金带来的震撼，至今仍被前辈们用来教育新人：永远不要低估任何穿着人字拖的人。
03
在上海买房卖房要注意这些
《安家》里的故事，只是房产中介在工作中面临的最基本的问题，类似老别墅这样考验人性的事件层出不穷。
如果您计划在上海买房或卖房，我有一些建议给您。
首先要找一家靠谱的中介机构，因为房产涉及金额较大，建议事先咨询专业法律人士，一般可以打电话到交易中心咨询（政府也有专门的公益法律援助）以做好准备。
要找可靠的中介，首先要到店里检查中介是否具备所有必要的证件和执照，最好拍照留念。其次，经手此事的房地产经纪人必须有执业执照。
合同是最关键的部分，现在房产交易基本都是交易中心网上签订合同，比以前正规多了，但是合同的以下几个部分一定要注意。
1、买卖房屋前最好先到房地产交易中心了解当前的限购、税收等政策。
交易中心设有专门的咨询窗口，让您清晰了解交易过程中的关键步骤。
2. 切勿随便签署任何东西。
在没有仔细阅读或理解的情况下，不要签署任何文件。确保你对关键细节没有异议，并请可信赖的亲朋好友检查是否合适。签署的合同具有法律约束力，你不能反悔！
千万不要相信“这份合同是随便签的，不算数”这样的话。
年龄较大或缺乏社会经验的房主尤其容易受骗，导致利益受损。
我有一个案例，一个70多岁的老人被房产中介和买家欺骗，晚上10点多才到他家哄骗他签合同，结果房子以低于市场价80万的价格卖出去。
3. 对一切与金钱有关的事情都要小心谨慎。
所有与付款及收款有关的条款均须仔细阅读，如付款方式（付款比例、全额付款或抵押、收款人及帐号等）、付款期限（提前安排财务规划），并再三确认合约无误。
4.管理好你的时间。
各个时间点都留出几天的灵活性，考虑到工作日、节假日等因素（银行及政府部门节假日不办理业务），避免不必要的违约损失。
5. 保留你的凭证
每笔付款都要向收款人索要收据，所有账单文件。谁收到账单，谁就必须提供收据。
一般不要轻易给出原件，并在复印件上写明用途。
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