上海户籍
限购政策
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单体情况分析：
1.如果你有自己名下的房子，你就不能购买房子。
2、如果您本人名下没有房屋，且在2011年1月30日之前与父母共有不超过2套房屋（含2套），则可以购买1套房屋。
3、本人名下无房屋，且2011年1月30日前与父母共有3套以上（含3套）的，不得购房。
>>>>婚姻状况分析：
1、夫妻双方户口均上海
1、2011年1月28日前，夫妻双方与父母各拥有不超过2套住房（含2套），可购买2套住房。
2、一方配偶在2011年1月28日前与父母共同拥有三套住房，另一方没有住房，可以购买一套住房。
3、2011年1月28日前，一方配偶与父母合住三套住房，另一方与父母合住一套住房，可购买一套住房。
4、2011年1月28日前，一方配偶与父母合住三套住房，另一方与父母合住两套住房，可购买一套住房。
5、2011年1月28日前，夫妻与父母共同拥有4套以上（含4套）住房的，不得购房。
2、配偶一方为上海户籍，另一方为非上海户籍。
1、购买第一张房产证时，非上海户籍人员必须缴纳5年社保或缴纳5年个人所得税，且夫妻双方名下均无房产。
2.上海户籍人士购买第二套房，必须提交出生证明，否则将限制购买。
笔记：
五年社保或个人所得税五年是指合同签订的月份不计算在内，按63个月中的60个月正常缴纳社保或个人所得税。
外地户籍
限购政策
1、单件：限购。
2、家庭：可以买房，并且合同签订后最近63个月中的60个月已正常缴纳社保或个人税。
特殊客户群
限购政策
1、本市集体户籍按照上海户籍政策执行，但需注意户籍证明号码：如上海户籍为90、98、97。户籍证明号码：99是以上海户籍为准，并非上海户籍，受外地户籍政策约束。
2、外籍人士或港澳台同胞提供一年劳动合同即可购房。
3、在读博士、博士、博士后须已结婚并提供学校证明（学历证明）。他们不需要缴纳五年社保、五年个人所得税，还可以买房。
4、军人购买住房：
一个。原居住地为上海户籍，执行上海户籍政策。如果您是单身，您可以购买一套；如果您已婚，您可以购买2套。
b.如果您的原居住地不在上海，则适用外国人户籍政策。单身人士不能购买，但已婚人士可以购买一套。无需提供5年的社会保障或税单。
笔记：
1、军人须出具证明，并注明身份证号码、军官身份证号码、户口状况、婚姻状况、是否有未成年子女、出生证明号码、在沪军人身份证明等。
2、军人是指军官。非上海籍军人、士官不得购房。
临港新区
限购政策
政策实施范围
新区管委会经济管理范围为386平方公里，属于住房政策实施范围。具体为：北至大治河，至连接中港的G1503高速公路-瓦洪公路-两港大道，东、南至海岸线围合区域、浦东机场以南区域、小洋山岛区域。
连续缴纳社会保险3年或个人所得税3年。在新区工作一年以上，与用人单位签订二年及以上劳动（雇佣）合同，并按规定缴纳上海市职工社会保险（须符合要求）
单位条件（至少必须满足一项）
1.符合新区产业发展定位，工商注册地、生产经营地、纳税账户管理区域均在新区的企业；
2、新区将重点扶持引进或为新区经济社会发展做出突出贡献的其他机构。
个人条件（至少必须满足一项）
1、具有全日制本科及以上学历或学士及以上学历；
2、具有中级以上职称；
3、取得国家三级职业资格（高级工）以上的高技能人才，工种与证书相符，且与单位主导产业或行业相符；
4、近三年缴纳本市职工社会保险费累计满24个月且相当于上一年本市职工平均社会工资三倍的人才；
5、由用人单位提出并经管委会审查确定的新区经济社会发展急需或者对新区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。
贷款政策
贷款政策
1、全国无房、无房贷：算第一套房
2.如果您上海没有房子或抵押贷款，如果您在其他地方有房子但没有抵押贷款：则视为您的第一套住房。
3、上海有房子但没有抵押：算两套房子
4、上海有房有贷款：算两套房子
购买第二套房的首付费用
1、普通住房：首付50%
2、非普通住房：首付70%
笔记：
（普通及非普通认定标准：内环内450万、140平方米；内外环之间310万、140平方米；外环外230万、140平方米）
积极的公积金政策
每月还款>980元，余额>16667元，最高贷款50万元，还有补充公积金加10万元，即每人60万元。
1、每月还款金额＞980元，余额＜16667元
可借金额=余额*30
2、每月还款金额＜980元，余额＞16667元
可贷金额=月还款额÷0.14×️4.8×可贷期限
3、每月还款额低于980元，余额低于16667元。
计算完上面的1和2后，取较小的值。
住宅二手房主要税费
1、增值税：
两年以下：全额÷1.05×5%
两年及以上：普通住宅免税，非普通住宅：差额÷1.05×5.3%
2、个人所得税：
如果您年满五岁并且独特，您将免税；如果您不满五岁或非唯一，则可免税 1% 或 20% 的差额。如果你不是普通人，你可以免税2%或20%。
3、房产税：
上海户籍第一套免征，第二套面积超过60平方米征收。外地户籍且居住证满三年或120分的免征。无居留许可或不满3年或120分的，全额征税。
年应纳税额=房价总额*70%*税率（0.4%或0.6%）
售后公房、动迁房、免增值税，全屋个人所得税仅1%或差额20%
笔记：
2020年上海房产税税率分界线单价为57962元
①购买房屋单价≤57962元，房产税税率为0.4%
②购买房屋单价>57962元，房产税税率为0.6%
上海新房购买流程
1. 证据收集
1、新项目取得《商品房预售许可证》、《核准销售房屋及一房一价表公告》
2. 确认资金
1、押金一般要求不超过房产最低价的20%。
2、只有缴纳认购费才有资格参与抽奖。
3. 必须保留银联POS单，并在收据上加盖开发商印章。
4、报名早晚不影响抽奖概率，无需着急排队。
3、资格审查
1、购房者申请融资时，须提供限购资格审核材料。
2.主要审查材料
（一）购买人身份证、户口本、结婚证（结婚证、离婚证、离婚协议书）、未成年子女出生证明等；
（二）社会保障证明或完税证明； （非上海户口需提供，上海户口无需提供）
（3）购房者及其家庭成员名下的房屋相关信息：购房合同或通知登记或房产证等（只要房产证是购房者名下的，就需要提供）提供房产证，与父母共有，拆迁，宅基地）
4. 开奖
1、上海新上市房源由东方公证处以电脑抽签方式排序。
2、按照抽签顺序选择房间。
3、在开发商要求的时间内选房、签订认购书、将认购款兑换成定金、支付首付并签订贷款合同。
4、如不选房、不签约，将全额退款。
5、开发商一般会在30个工作日内返还质押资金，具体以售楼处为准。
