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上海户籍·限购政策
单身情况分析：
一、单独名下有房，不可购买住房。
单独名下没有房产，在 2011 年 1 月 30 日之前，与父母共同拥有的房产不超过 2 套（包含 2 套），这种情况下可以购买一套住房。
单独名下没有房子。在 2011 年 1 月 30 日之前，和父母一起有超过 3 套（包含 3 套）房子。这种情况下，不可以购买住房。
结婚情况分析：
一、夫妻双方都是上海户籍
夫妻双方在 2011 年 1 月 30 日之前，各自与父母共有住房的数量不超过 2 套（含 2 套），这种情况下可以购买 2 套住房。
夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有 3 套住房。而另一方没有住房。在这种情况下，可购买一套住房。
c、在 2011 年 1 月 30 日之前，夫妻中的一方与父母共有 3 套住房，而另一方与父母共有 1 套住房，这种情况下可以购买一套住房。
在这种情况下，可购买一套住房。
夫妻一方在 2011 年 1 月 30 日之前与父母共有数量达到 4 套或超过 4 套，这种情况下不可以购买住房。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
购买首套房产证时，可以单独将非上海户籍的一人登记在房产证上。不过，需要提供满 5 年的社保或者满 5 年的个税。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
注：
签合同当月不算，往前推算 63 个月。在这 63 个月中，社保或个税正常缴纳满 60 个月，即为满 5 年社保或满 5 年个税。
外地户籍·限购政策
一、单身：限购。
家庭方面，可以购买一套住房。购买住房的条件是，需要连续缴纳社保或个税 5 年以上，并且这 5 年是不间断的。
特殊客群·限购政策
本市集体户口按照上海户籍政策来执行。不过要留意户籍证明号，像 90、98、97 这些户籍证明号对应的是上海户籍。而户籍证明号为 99 的，是挂靠在上海地区的户口，并非真正的上海户籍，这种情况要按照外地户籍政策执行。
外国籍人士提供满一年的劳务合同，可购买一套住房；港澳台同胞提供满一年的劳务合同，也可购买一套住房。
在读博士要求已婚并提供学校证明（学历证明），可购买一套住房，无需提供满五年社保或满五年个税；博士要求已婚并提供学校证明（学历证明），可购买一套住房，无需提供满五年社保或满五年个税；博士后要求已婚并提供学校证明（学历证明），可购买一套住房，无需提供满五年社保或满五年个税。
四、部队人员购买住房：
上海户籍的人，其原籍为上海。按照上海户籍政策来执行。如果是单身，能够购买一套；如果是结婚状态，就可以购买两套。
b、其原籍不是上海户籍，要按照外地户籍的政策来执行。如果是单身状态就不可以购买，而如果结婚了就可以购买一套。
注：
部队需要出具证明，要写明出生证编号。
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
公司名义 购房政策
必须是境内注册公司，不限购，不可按揭贷款。
注：用公司名义购买房屋交易税费太高，房产税不可免征。
贷款政策
①全国范围内无房无贷：算首套
②上海无房无贷，外地有房无贷：算首套
③上海有房无贷：算二套
④上海有房有贷：算二套
购买第二套住房首付费用：
①普通住房：首付50%
②非普通住房：首付70%
已被限购，可以买哪类房产？
商铺
俗话说“一铺养三代”，这表明商铺的投资回报颇为可观。商铺属于不动产，它不但能够保值增值，而且利用价值也很高。还能够有效降低人民币贬值所带来的风险。所以，选择具有增值价值的优质商铺才是最为重要的。
国家政策对其影响较小，多年来政府对房地产的调控都未曾波及到商铺。
商业的投资资金相对普通住宅略高，这导致商铺只能被少数人持有，因为物以稀为贵。
商铺的需求量很大，这意味着在未来不会太久的时间里，整个市场将会处于一铺都很难找到的局面。
4.不限购，商铺产权40年
按揭贷款按照商业用房的标准执行：首先，首付比例为 50%；其次，贷款利率是住宅贷款利率的 1.1 倍；最后，贷款年限最多为 10 年。
办公楼
写字楼是专业商业办公用楼的另一种称呼。它具有稳定且回报较高的特点，所以成为了多数大企业主要的投资对象。
衡量一幢物业价格是否合理的基本公式是，“年收益乘以 15 年等于房产购买价”。如果投资的物业年收益乘以 15 年比购房款大，那就表明该投资项目还有升值空间。
1.不限购，办公楼产权50年
2.按揭贷款实行商业用房标准：首付50%，贷款利率为住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年。
2016 年 5 月 1 日开始，“营改增”的试点范围拓展到了房地产业。企业新增的不动产所含的增值税被纳入了抵扣范围，这使得不少企业的用房需求得以在市场中释放出来。
二手酒店式公寓
目前，上海酒店式公寓的一手交易已全部暂停网签。然而，这并不妨碍二手合法商住房的交易。商住房本质上属于商业性质。这类住房一般户型设计感较强，既能居住也能办公。并且基本都是小户型，总价较低。关键是，它还不在限购范围内，不会影响购房指标。
但是酒店式公寓与一般住宅有着很大的不同：
1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。
2.商住产权40年或者50年，一般住宅产权为70年。
无法迁入户口。周边区域内即便有良好的教育资源，但是由于子女的户口无法迁入，所以他们也无法就近入学。
按揭贷款按照商业用房的标准来执行。首付比例为 50%。贷款利率是住宅贷款利率的 1.1 倍。贷款年限最长能达到 10 年。同时，不能使用住房公积金来办理贷款。
购买住宅有许多优惠的税费政策，然而购买商住两用房时却没有相应的税费优惠政策，不存在税费优惠的政策。
法院拍卖房
法拍房是遭法院强制执行而进行拍卖的房屋。这类房屋不受限购的影响。然而，购买法拍房的优点和缺点都非常突出。
价格较为便宜，税费也较少。通常在二手房交易中，房东自身的税费往往会让买家承担，然而购买法拍房时，只需缴纳自己应当缴纳的那部分。并且法拍房的价格通常会显著低于市场价格。
不能进行贷款，只能以全款的方式进行支付。所以买家必须要充分地对购房款、拍卖所产生的手续费以及需要缴纳的税费等这些综合情况进行估计。
买家自行承担潜在风险。竞拍成功后，即表明买家接受房子的全部现状，此后可能出现的诸如物业费是否结清、是否有租客、原户主户口是否迁出等问题所带来的风险，需由买家自行承担。
使用权房
使用权房仅进行使用权的转让交易。
这类房屋虽然不限购，但存在很多的限制：
1.户籍限制。只有上海户籍的市民才可以购买。
使用权房的产权不属于个人。因此，它不能向银行进行抵押。由于不能抵押，房款就需要一次性付清，而不能办理贷款。所以，不能进行按揭贷款。
买家办理转让手续时，需在物业公司处确认落户的人数和具体姓名，因为只有这一次落户机会，日后不能再增加人数，即只有一次落户机会。
被赠予房产
别人赠与房子无需购房资质。非直系亲属间赠与房子时，需缴纳高额税费。
1.赠与直系亲属，只需要缴纳3%的契税。
赠与给非直系亲属时，除了需要缴纳 3%的契税之外，还需要缴纳房产价值 20%的个人所得税。
如果之后要出售这套被赠予的房子，那么就需要按照出售时房产价值的 20%来缴纳个人所得税。
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上海商业地产投资顾问李磊
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