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时常有他人扔给我一条关于黄浦区的房源信息，然后询问是否能够购买。我查看后，发现这是一套多么糟糕的房子啊，接着我便反手推荐了一套在地段和品质方面都更为优秀的房源。
但仍有人会提出疑问：那所破旧的房子能卖出如此高的价格，这是否意味着它的实际价值就是这般呢？
之前，我不太明白，破楼卖得那么贵，为何一直有人接手。
接触了一些真实的买家之后，逐渐理解背后的逻辑了。
以永业公寓为例，外墙已经千疮百孔了，楼道连瓷砖都没贴：
最近还是能成交很高的价格：
每次看到永业公寓这种辣眼睛的价格，我都会联想到华山夏都苑：
外环境方面，视野方面，楼盘档次方面（物业费 16 块与 2 块 8 对比），甚至面积方面都全面比永业强，然而价格却打得难解难分：
事实上，在很长一段时间里，永业公寓能够单独置换华山夏都苑。可以参考 2019 至 2020 年的价格。
这就要从2015年说起了。
上海在 2015 年到 2017 年期间经历了一轮普涨的盛宴。在这期间，普通住宅的涨幅超过了豪华住宅。
在2017年以后，上海就彻底进入了置换的市场。
有些购买高价房子的人，不一定都很富有。其中有很多是卖掉了一套价格更低的老房子，再加上自己手头的一些积蓄才购买的。
我们可以发现，那些置换链条完整的板块里，位于置换链条顶端的房子，是容易成交出高价的。 我们能够发现，置换链条完整的板块中，处在置换链条顶端的房子，容易成交出高价。 我们能够看出，那些置换链条完整的板块内，位于置换链条顶端的房子，容易成交出高价。 我们可以看出，在置换链条完整的板块里，处于置换链条顶端的房子，容易成交出高价。
以区外或外地人的视角来看，永业公寓显得很破旧。然而，它却是许多老卢湾人心中的梦想之屋。
住上了永业，这辈子算是扬眉吐气了。
拆迁户或卖出老公房的人，会购买海华花园、海丽花园、新加坡园景苑这类外销房塔楼。
海华花园的房东卖出了，进行了置换，换成了思南新苑；海丽花园的房东卖出了，进行了置换，换成了大同花园；新加坡园景苑的房东卖出了，进行了置换，换成了汇龙新城。
卖出大同花园的房东，买永业公寓。
在黄浦区，2000 万这个价位段处于一种真空状态。在此价位段，没有与之对应的品质较好的次新房。像五坊园、华府天地睿园、海珀黄浦等楼盘，很多人都嫌弃它们的地段不好。
山中无老虎，永业公寓猴子称大王。
黄浦区在近几年加大了拆迁力度，这使得置换链条的流通得到了加速。正因如此，才会有源源不断的人去接手那些破旧的房子。
反观华山夏都苑所处的新华路板块，置换链条就中断了。
新华路还有一小撮豪宅，分别是新华路一号、淮海名邸、畅翠苑、华山夏都苑、华山丽苑。
缺了永业公寓这种中间地带。
豪宅的入门面积，即便售价较为低廉，其总价也达到了普宅大户型的两倍。
本地业主依靠置换，根本买不动豪宅。
而且，长宁区没有拆迁，置换链条更显得弱势。
以上，就是永业公寓房价 = 华山夏都苑的真实原因。
有人可能要问，这种状态会持续下去吗？
难道买房，就该选置换链条上的房子，不愁没有接盘侠？
我认为，从长远的方面去考量，我们始终应当对永业公寓这类过度依赖本地购买能力的房子保持警惕。
上海新一代买房人大多为独生子女。市区的生育率处于 0.6 至 0.7 之间。这表明，随着时间不断流逝，本地的购买力将会逐渐减少，需求端也会出现崩塌的情况。
其次，拆迁也是有峰谷周期的，不可能永续高强度地进行下去。
最重要的是，我国尚未使用针对中产的税收狠招。这些狠招包括遗产税、全量房产税、资本利得税、转移税等，早晚都会落在中产头上。
大家都认为 2025 年会有十万亿化债以及赤字率提升的情况，并且觉得房价或许有救了。然而，有多少人思考过，这些钱究竟由谁来承担呢？
卖地皮竭泽而渔之后，就要动存量的蛋糕了。
届时，受冲击最大的人群估计是黄浦区老房子业主。他们属于高资产（虚高）且中低现金流的类型。
如果不靠最初的财富积累，仅凭借现金流，那么大家的买房能力或许只有小几百万。
很多博主谈到上海楼市，都喜欢用【分化】一词。
在我看来，还完全没到时候。
当税收的大刀落在每个人身上时，分化的威力才会显示出来。
届时，那些拥有高资产且现金流低的时代宠儿们所集中的小区，将会出现人们夺路而逃的情景。
房子再不卖，房产税都要付不起了。
那些不在置换链条上的房子，它们的房产占业主净资产的比例较低，这类房子不会产生什么波澜。
这是小克勒一直强调的原因，那就是不要去购买伪豪宅以及刚需盘的大户型。
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