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上海第一富人区，房子竟然也跌了。
过去提及房价降低，多数是指郊区或更偏远的区域；诸如金山区、奉贤区，浦东新场的镇区，以及惠南的镇区等。
这次，上海财富最为集中的黄浦区，房产价格也出现了下滑，这与人们的普遍认知产生了出入。
这浓眉大眼的黄浦，到底咋回事儿？
黄浦区某些楼盘，最近两个月成交价跌掉三五百万。
比如董家渡的明日星城，蓬莱公园的黄浦华庭等等。
无一例外，都是之前卖出过高价的普通小区。
五月份黄浦董家渡区域完成一笔交易，涉及明日星城的首期房产，楼层较高，每平米价格略超十一万元，整体交易金额达到1355万元。
去年同户型成交价最高达1668万，如今骤降300余万，降幅接近20%。
另外，黄浦蓬莱公园的黄浦华庭，四月份售出一套144平米的三居室，总金额为1880万，而去年三月份，该相同户型的售价是2240万。
啪一下，360万没了，真的肉疼。
原因何在？
无他，之前涨太多了。
明日星城与黄浦华庭其实都属于普通住宅区，整体水准并不突出，邻近的景象也显得陈旧不堪。
仅仅是挂上了黄浦区的名号，沾染了富裕地带的意味，便顺势变得声名显赫。
黄浦华庭，10年的小区，却给人感觉旧旧的，没什么品质可言；
小区很小，车位紧张，根本不值15万以上的单价。
明日星城，小区里面还有群租房。
这两个小区预算相同，离开黄浦区，能够挑选到许多优质楼盘。
上海楼市，已经跌了多少？不理数据的人，可能很难说清楚。
从各个角度分析出的下跌幅度，往往不尽相同。一旦遇到这种严重低估的情况，便是一个难得的抄底良机。
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楼市跟股市一样，牛市看概念，熊市看基本面。
这一轮市场波动，黄浦捕捉到了旧改的机遇，接下来计划实现“整体高端化”，一般住宅区也同步迎来显著升值。
一些原本售价不贵的房产项目，如今标价也变得昂贵起来，并且确有交易发生，这类房产的实用性跟经济性都不好。
2015年那会儿，静安枫景苑的均价达到了7万，它已经用了快十年了，而上海滩花园的价格则稍低一些，大概在6.5万到7万之间。
静安枫景苑当前挂牌价与成交价均略低于上海滩花园，大约低1万5千元上下。
2004年，海悦花园首次发售时每平米售价为12000元，同时老西门新苑也于同年开始销售，其价格定位为14000元，这两处房产在当时的市区中，均被归入第三档次的房产行列。
远不如徐家汇尊园25000元，古北伦敦广场26000元。
然而现在老西门新苑和尊园挂牌价差不多。
黄浦部分区域的起步价格就显而易见，与古北相比要低很多，大约只有其一半，而与上只角的北徐汇等地相比，更是只有三分之一。
房价后来才上涨的，无法感受高档住宅区的特色，露台那可伸缩的晾衣架还是照常安装。
这些小区品质差还价格贵，谁买谁是冤大头。
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黄浦区的未来，肯定是高不可攀的。
毕竟全区都纳入了中央活动区，全上海仅此一家。
不过目前来看，黄浦整体的城市面貌、商业水准在核心城区中仍然处于相对靠后的位置，特别是老南市和南卢湾地区。
人民广场、南京东路，主要做游客生意，不够高端；
卢湾区的商业业务被黄浦区吞并之后，经营状况每况愈下，淮海路的核心商业地带迁往了徐汇区的iapm那里。
董家渡地铁短板，人气不足；
黄浦商业的档次，仅靠外滩、新天地的一些餐饮撑门面。
总体来讲，黄浦各地段财富底蕴参差不齐。
北卢湾为传统上只角范围，但小区数量少，覆盖的人群不多。
大部分的居民，则集中于南卢湾和老南市区。
老南市、南卢湾的区域品质和房产级别，在市中心向来属于落后层次，堪称市中心的边缘地带。
那为何房价涨这么猛？
主要是因为黄浦基本完整地享受到了沿江沿河规划带来的好处，靠近河岸的区域在大规模拆迁之后环境变得更好了。
黄浦区持续有新楼盘以更高价格开盘，为二手房的定价提供了参照依据。
这些抢手的新房，它的超高认筹率势必会带动和影响买房人情绪。
分数高的人去摇新房，分数低则会去看看二手。
老静安仅仅建设了少量购物场所，并未增加土地面积，也没有进行拆迁以便建造新的住房项目，所以二手房市场的价格缺乏可供对比的基准。
随着周边定型，渐渐只能从领涨到跟涨。
这条江和那条河的布局方案，其影响力仅限于苏河湾，最多只能波及老静安的北面区域，对于新闸路以南的核心地带，基本上很难产生什么显著推动作用。
长宁区与徐家汇地区的情况类似，若缺乏新楼盘推出，整体房产价格市场表现平平，缺乏显著热度。
不同板块、小区、房源，降价幅度差别这么大？
看看这份数据就知道了
当潮水褪去，才知道谁在裸泳。
黄浦区其实只有次新品质盘是住有钱人的，因此价格依然坚挺。
海珀黄浦在五月时的成交价格，较之先前记录的最高值，仅仅缩减了不到五个百分点，具体数额为十万元。
五月份绿地海珀黄浦售出一套139.7平方米的四居室，原定售价3050万元，实际交易价格为2930万元，议价幅度极小，仅有4个百分点。
小区历史最高成交单价，也就是22万。
毕竟2018年的品质次新房，价格很坚挺。
而除了品质次新之外价格虚高的普宅，自然跌狠了。
而且恐怕后续还要跌。
即便一些小区已经跌了20%，也没看出很高的性价比。
如黄浦华庭144平的3房，已经比高点跌掉360多万。
武宁的泰欣嘉园，虽然房屋年龄相同，但小区的绿化环境和整体品质都显著更优，以同样的价格可以购买到186平方米的一梯一户小高层，且该房屋靠近苏州河，小区内还配备了游泳池和会所。
黄浦华庭在小区品质、室内面积、视野上都占不到半点便宜。
当然你要说一个在普陀，一个在黄浦，那我不和你争。
黄浦区的传统仿豪华住宅包括淡水湾花园的首期工程、永业公寓以及汇龙新城；同时也有金外滩花园和上海滩花园。
这些年岁偏长、条件普通的旧式楼宇，怎会拥有底气，以每平米两万左右的售价出售。
毕竟，浦西高档住宅区的最新动态，新天地的翠湖天地二期，已经有法拍房源以每平米十七万的价钱成交。
永业公寓还好意思上20万吗？
而且后面黄浦豪宅大量供应，势必挤压这些高估的二手普通小区。
黄浦这边的一些社区，位置确实不错，不过这个价位，总感觉不太划算。
因此，建议大家，购置房产时，应优先确保房屋质量，然后再考虑地理位置和品牌效应，切莫盲目信任行政区域划分。
都知道徐汇比闵行层次高，但徐汇也有很多地段就是不如闵行。
比如长桥是徐汇，古美是闵行，但长桥就是不如古美。
还有古北壹号，上海新一代豪宅中的顶流。
购买者不关心它具体位于闵行金虹桥还是长宁古北，只看重它的优良品质和相关设施。
最新的成交单价也是达到了28.8万，坚挺如斯。
因此，假如并非社交环境所迫，或者你对地理位置没有特殊偏好，那么与其纠结于选择哪个区域，不如优先考虑寻找一个品质更优的小区更为关键。
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这座城市层次高，市场潜力足，购房群体见识广，因此每当整体趋势出现变化，它总是最先显现出来。
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