01
限购政策
备注
公司购买的住房需满 5 年才可出售。境外注册的公司在上海不能购买商品房。
特殊人群购房政策（满足条件限购1套）
上海在读博士
①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口
②学校证明
③名下在沪无住房且为在沪在读博士
上海在读博士后
①持”100“段户口卡（或户籍证明）
②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》
驻沪现役军官
非上海户籍且原籍在外地，处于单身状态或者已婚状态，凭借军官证（士官证）以及驻沪部队的证明。
房产赠与政策
2021 年 7 月 24 日进行房产赠予给他人的行为中，受赠人需要具备购房资格，遗赠情况除外；
2024 年 5 月 27 日，名下有房产已赠予他人的情况，该房产不计入赠与人名下。
有抚养权的父母能够把房产赠予未成年孩子，同时也无需对购房资格进行审核。
家庭名下已有住房套数
家庭名下已拥有的住房套数，指的是家庭成员名下独自拥有的成套住房套数，以及与他人共有的成套住房套数。
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
已获得认购入围资格的新建商品住房，倘若未实际购买，那么在撤销之后便可将其剔除。
在 2011 年 1 月 31 日限购政策实施之前，也就是限购前。
上海户籍买方家庭的夫妻双方，各自与父母共有 2 套住房（≤2 套），若能提供亲属关系证明，这些住房可不计入住房套数；上海户籍买方在未成年时与父母共有 2 套住房（≤2 套）。
认定住房套数时，“认房”所指的是本市的住房，而本市以外的非本市住房并不包含在内。
非居住用途的不计入住房套数。比如写字楼，它属于非居住用的类型。还有商业，同样不计入住房套数。办公也一样，不算住房套数。厂房也是非居住用的，不纳入住房套数统计。车位，作为配套设施，也不计入住房套数。配套公用基础设施建筑，因其为公用基础设施，不被算在住房套数内。仓储也是非居住用的建筑，不纳入住房套数范畴。
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婚前婚后购买的房产，若没有出资，即便房产证上添加了名字，在离婚时也无法分到房产。
2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。
02
贷款政策
个人公积金贷款套数认定
缴存职工家庭在本市无住房，且在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或者首次住房公积金个人住房贷款已经结清，这种情况下认定为首套住房贷款。另外，若符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件，也认定为首套住房贷款。
满足以上条件的，认定为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
办理贷款之前，需连续缴存住房公积金达 6 个月及以上，并且公积金状态目前显示为正常，同时公积金余额目前没有正在进行的提取业务。
办理贷款之前，夫妻双方都不存在已在受理过程中的住房公积金贷款，也不存在正在还款的情况。
购买的住房需为公寓或者新工房等具有居住性质的房屋，因为非居住类住房是不能使用公积金贷款的。
借款申请人家庭或者共同借款申请人存在以下情形之一的，就不会给予贷款：
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
在全国范围内存在两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；对于购买第二套非改善型住房的借款申请人家庭，以及购买第三套及以上住房的借款申请人家庭，停止发放贷款。
公积金贷款额度
商业贷款年限（孰低原则）
①房龄
一般要求房龄在40年内。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；
②主贷人年龄
通常能达到男性 65 周岁，女性 60 周岁。（从 2024 年 3 月 1 日开始实施该退休年龄）
贷款年限加上主贷人年龄要小于等于 70 年。 贷款年限与主贷人年龄相加需不超过 70 年。 主贷人年龄与贷款年限相加的结果要在 70 年以内。 主贷人年龄加上贷款年限不得大于 70 年。 主贷人年龄和贷款年限相加需满足不超过 70 年的条件。
③房屋类型
住宅最长不超过30年。
非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。
公积金贷款年限
一手住房
公积金贷款期限不超过30年。
二手住房
如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；
如果所购住房的房龄处于 20 年（包含 20 年）到 35 年之间，那么公积金贷款期限不能超过 50 年与房龄的差值；
所购住房的房龄如果在 35 年（含）以上，那么公积金贷款的期限就不超过 15 年。
03
税费政策
个人所得税特殊情况
利润包含以下几个部分：购入的合同价格；购入所缴纳的契税；本次出售的增值税及其附加税；装修费用（该装修费用不超过购入的房屋合同价格的 10%）；购房按揭贷款利息。
①免征的情况
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税
(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
直系亲属间进行赠与，并且不包含取得新产证之后再出售的这种情况，那么就可以免征个人所得税。
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方因继承或赠与而获得房屋后再进行出售。如果不符合个人所得税免征条件，即不满五年或不是唯一住房，那么就只能依据 20%的税率来缴纳个人所得税，而不能按照全额的 1%或 2%来计算个人所得税。
个人所得税退税政策
2022 年 10 月 1 日开始到 2025 年 12 月 31 日结束这段时间内，对于出售自己的住房，并且在现住房出售后的 1 年时间里（按照天数来计算），在市场上重新购买住房的纳税人（必须先卖出住房然后再买入住房），会给予其出售现住房已经缴纳的个人所得税退税的优惠。
其中，新购住房的金额若大于或等于现住房的转让金额，那么就会全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房的金额若小于现住房的转让金额，就会按照新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
契税减免的常见情形
法定继承人继承土地、房屋权属时，若继承人包括配偶、子女、父母，可免征契税。
免征的情况仅限于第一顺位继承人继承土地、房屋权属。如果存在第一顺位继承人，那么第二顺位继承人继承时就不免征。
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
出售房改房（售后公房、房改售房、已购公房），在出售前后 1 年内（以网签合同日期为准），若出售人家庭、父母或成年子女进行购房，可申请契税减免。
计算新购入住房需要缴纳的契税时，其计算公式为：新购入住房需要缴纳的契税等于新购入住房的税务核定价减去出售住房时的发票价格再减去新购入住房增值税，然后乘以新购入住房应缴纳的契税税率。
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
上海市拆迁居民利用拆迁补偿款新购买房屋时，能够享受减免契税的优惠政策，并且拆迁人的直系亲属也都可以使用这一优惠。同时，新购入住房的网签日期必须在动迁协议签订日期之后。
计算时，新购入住房需要缴纳的契税是这样计算的：先计算新购入住房网签价减去拆迁补偿价格再减去新购入住房增值税的差值，然后用这个差值乘以新购入住房契税税率。
若新购入的住房网签价低于拆迁补偿价格，那么契税就可以全免，并且差额部分还能够继续使用。
公司购/售房需缴纳税费
公司购房需缴纳税费：
契税、印花税
非住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，非普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠；另外，无论何种住宅以公司名义购房都需缴纳 0.05%的印花税。
房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》于 1986 年 10 月开始实施。公司名下的房产，每年需要缴纳房产税。房产税的计算方式为房产原值乘以 70%再乘以 1.2%。
在具体操作时，不同地区针对不同性质的企业，像高新企业、扶贫单位等，有可能会给予三年内免征房产税的优惠。
土地使用税
需要按照“建筑面积×30 元/年/平方米”的标准来征收土地使用税。
房产税若未按时缴纳，需按每日万分之五缴纳滞纳金；土地使用税若未按时缴纳，也需按每日万分之五缴纳滞纳金。
公司售房需缴纳税费
增值税及附加
按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收
土地增值税
1993 年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税采用四级超率累进税率。
增值额超过扣除项目金额 50%且未超过扣除项目金额 100%的那部分，其税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%的部分，其税率为 50%；同时，增值额未超过扣除项目金额 200%的部分，税率也是 50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前一般是按照转让房产所得的净利润乘以 25%来进行征收。企业所得税通常是按季度预先缴纳，在年终的时候进行汇算清缴。
房产税相关
1、税率：
新购房单价≤91954元/平方米，税率为0.4%。
新购房单价>91954元/平方米，税率为0.6%。
2、计算方式：
新购的住房且属于第二套及以上的，对于人均 60 平方米建筑面积的部分免征房产税。而超出人均 60 平方米建筑面积的部分，则视为“应税面积”，需要缴纳房产税。
本年度应缴房产税的计算方式为：先按人均建筑面积 60 平方米计算，得出超出部分的面积，再用超出部分面积乘以新购房单价，接着乘以 70%，最后乘以税率（0.4%或 0.6%）。
3、交税截止时间：
每年 12 月 31 日之前，纳税人需要凭借有效身份证明原件，自行前往主管税务机关。纳税人要向主管税务机关申报缴纳税款，并且要缴清当年度应当缴纳的税款。
4、减免条件
①本市居民家庭第二套及以上住房：
家庭全部住房面积（包含新购住房与原有住房）人均若不超过 60 平方米，新购住房可免征房产税。若超过 60 平方米，超出部分需按房产税规定缴纳税款。
②新购住房一年内出售原有唯一住房：
居民家庭新购一套住房后，在一年内出售了原有的唯一住房，新购的住房就可以退还已缴纳的房产税。
③首次购房且为家庭唯一住房：
成年子女首次购买住房时，如果此住房属于家庭唯一的住房，那么就能够免征房产税。
④高层次人才和紧缺人才：
持有上海市居住证且在本市工作生活的高层次人才以及紧缺人才，在新购买住房，并且该住房属于家庭唯一住房时，能够免征房产税。
⑤居住证持有年限：
这种情况下，可以免征房产税。
04
新房积分&新政回顾
