2025上海买房政策一篇说清楚【幸亏收藏了】
备注
公司购买住房，需满 5 年后才可出售。境外注册的公司在上海不能购买商品房。
特殊人群购房政策（满足条件限购1套）
上海在读博士
①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口
②学校证明
③名下在沪无住房且为在沪在读博士
上海在读博士后
①持”100“段户口卡（或户籍证明）
②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》
驻沪现役军官
非上海户籍且原籍在外地，无论是单身状态还是已婚状态，凭借军官证（士官证）以及驻沪部队的证明。
房产赠与政策
2021 年 7 月 24 日进行房产赠予给他人的行为中，受赠人需要具备购房资格，遗赠情况除外；
2024 年 5 月 27 日，名下有房产已赠予他人的情况，该房产不计入赠与人名下。
有抚养权的父母能够把房产赠予未成年的孩子，同时也无需对购房资格进行审核。
家庭名下已有住房套数
家庭名下已拥有的住房套数，指的是家庭成员名下单独拥有的成套住房套数，以及与他人共同拥有的成套住房套数。
1、居民家庭已拥有住房，具体包括:
①已经取得不动产权证书的住房
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房
已获得认购入围资格的新建商品住房，倘若未实际购买，那么在撤销后便可将其剔除。
在 2011 年 1 月 31 日限购政策实施之前，也就是所谓的限购前。
上海户籍买方家庭中夫妻双方各自与父母共有不超过 2 套住房，若能提供亲属关系证明，这些住房可不计入住房套数；上海户籍买方在未成年时与父母共有 2 套住房，
在认定住房套数的时候，“认房”所指的是本市的住房，而本市以外的非本市住房是不被包含在内的。
非居住用途的不计入住房套数。例如写字楼不属于住房套数范畴。商业也不计入住房套数。办公同样不计入住房套数。厂房也不被算在住房套数内。车位不计入住房套数。配套公用基础设施建筑不计入住房套数。仓储也不计入住房套数。
2025年2月1日新婚姻法房产所有权问题
婚前婚后购买的情况中，只要没有出资，即便房产证上添加了名字，在离婚时也无法分到房产。
2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。
个人公积金贷款套数认定
缴存职工家庭在本市无住房，且在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或者首次住房公积金个人住房贷款已经结清，这种情况下认定为首套住房贷款。同时，若符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件，也认定为首套住房贷款。
这样的缴存职工家庭，被认定为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
办理贷款之前，要连续缴存住房公积金达 6 个月及以上，并且公积金状态目前显示为正常，同时公积金余额当前没有正在使用的提取业务。
办理贷款之前，夫妻双方均不存在已在受理过程中的住房公积金贷款，也不存在正在还款的情况。
购买的住房需是公寓或者新工房等具有居住性质的。并且非居住类的住房是不能使用公积金贷款的。
借款申请人家庭存在以下情形之一的，不予贷款；共同借款申请人存在以下情形之一的，不予贷款。
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
在全国范围内存在两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录；对于购买第二套非改善型住房的借款申请人家庭，以及购买第三套及以上住房的借款申请人家庭，停止发放贷款。
公积金贷款额度
商业贷款年限（孰低原则）
①房龄
一般要求房龄在40年内。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；
②主贷人年龄
男性一般可至 65 周岁，女性一般可至 60 周岁。此为 2024 年 3 月 1 日起开始执行的退休年龄。
贷款年限加上主贷人年龄，其结果要小于或等于 70 年，这就是最长贷款年限的计算公式。
③房屋类型
住宅最长不超过30年。
非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。
公积金贷款年限
一手住房
公积金贷款期限不超过30年。
二手住房
如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；
如果所购住房的房龄处于 20 年（包含 20 年）到 35 年之间，那么公积金贷款期限不能超过 50 年与房龄的差值；
所购住房的房龄若在 35 年（含）之上，那么公积金贷款的期限不会超过 15 年。
个人所得税特殊情况
利润包含以下几部分：购入的合同价格；购入所缴纳的契税；本次出售的增值税及其附加税；装修费用，且装修费用不超过购入的房屋合同价格的 10%；购房按揭贷款利息。
①免征的情况
(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税
(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
直系亲属间进行赠与，且不包含取得新产证之后再出售的这种情况，就可以免征个人所得税。
②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算
卖方通过继承或赠与获得房屋后再进行出售。如果不符合个人所得税免征条件，即不满五年或不是唯一住房，那么就只能按照 20%的税率来缴纳个人所得税，而不能按照全额的 1%或 2%来计算个人所得税。
个人所得税退税政策
2022 年 10 月 1 日开始到 2025 年 12 月 31 日结束这段时间内，对于出售自己的住房，并且在现住房出售后的 1 年时间里（按照天数来计算），在市场上重新购买住房的纳税人（必须先卖出住房然后再买入），会给予其出售现住房已经缴纳的个人所得税退税的优惠。
其中，新购住房的金额若大于或等于现住房的转让金额，那么就会全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房的金额要是小于现住房的转让金额，就按新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
契税减免的常见情形
法定继承人继承土地、房屋权属时，若继承人包括配偶、子女、父母，可免征契税。
免征的情况仅限于第一顺位继承人继承土地、房屋权属。如果存在第一顺位继承人，那么第二顺位继承人继承时就不免征。
②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
出售房改房（包括售后公房、房改售房、已购公房），在出售前后 1 年内（以网签合同日期为准），若出售人家庭、其父母或成年子女购房，便可以申请契税减免。
计算时，新购入住房需要缴纳的契税是这样计算的：用新购入住房的税务核定价减去出售住房时的发票价格，再减去新购入住房增值税，所得的结果乘以新购入住房应缴纳的契税税率。
(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)
上海市拆迁居民利用拆迁补偿款购置新房屋时可享受减免契税的优惠，并且拆迁人的直系亲属也都能够使用这一优惠。同时，新购入住房的网签日期必须在动迁协议签订日期之后。
计算新购入住房需要缴纳的契税时，需用新购入住房网签价减去拆迁补偿价格再减去新购入住房增值税，然后乘以新购入住房契税税率。
若新购入住房的网签价比拆迁补偿价格低，那么契税就可以全部免除，并且差额部分还可以继续使用。
公司购/售房需缴纳税费
公司购房需缴纳税费：
契税、印花税
非住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠，非普通住宅以公司名义购房需按房款 3%缴纳契税且不享受税率减半优惠；另外，无论哪种住宅以公司名义购房都需缴纳 0.05%的印花税。
房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》于 1986 年 10 月开始实施。公司名下的房产，每年需要缴纳房产税。房产税的计算方式为：房产原值乘以 70%再乘以 1.2%。
在具体操作时，不同地区对于不同性质的企业，像高新企业、扶贫单位等，可能会给予三年内免征房产税的优惠。
土地使用税
需要按照“建筑面积×30 元/年/平方米”的标准来征收土地使用税。
如果房产税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金；如果土地使用税未按时缴纳，也需要按每日万分之五缴纳滞纳金。
公司售房需缴纳税费
增值税及附加
按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收
土地增值税
1993 年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税采用四级超率累进税率。
增值额超过扣除项目金额 50%且未超过扣除项目金额 100%的那部分，其税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%的部分，其税率为 50%；增值额未超过扣除项目金额 200%的部分，税率也为 50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前征收的方式通常是依据转让房产所获得的净利润，然后乘以 25%来进行征收。企业所得税的缴纳方式一般是按季度预先缴纳，在年终的时候进行汇算清缴。
房产税相关
1、税率：
新购房单价≤91954元/平方米，税率为0.4%。
新购房单价>91954元/平方米，税率为0.6%。
2、计算方式：
新购的住房且属于第二套及以上的，对于人均 60 平方米建筑面积的部分免征房产税，而超出这 60 平方米建筑面积的部分则视为“应税面积”，需要缴纳房产税。
本年度应缴的房产税为：按人均建筑面积 60 平方米来计算，超出部分的面积，乘以新购房的单价，再乘以 70%，最后乘以税率（0.4%或者 0.6%）。
3、交税截止时间：
要缴清当年度应纳税款。
4、减免条件
①本市居民家庭第二套及以上住房：
家庭全部住房面积（包含新购住房与原有住房）人均若不超过 60 平方米，新购的住房能够免征房产税。而如果超过 60 平方米，超出的部分就需要依照房产税规定缴纳税款。
②新购住房一年内出售原有唯一住房：
居民家庭新购一套住房后，在一年内出售了原有的唯一住房，新购的住房就可以退还已缴纳的房产税。
③首次购房且为家庭唯一住房：
成年子女首次购买住房时，如果此住房属于家庭唯一的住房，那么就能够免征房产税。
④高层次人才和紧缺人才：
持有上海市居住证且在本市工作生活的高层次人才以及紧缺人才，若新购住房，并且该住房是家庭唯一住房，那么就可以免征房产税。
⑤居住证持有年限：
在这种情况下，购房人可以免征房产税。
2024 年 5 月 27 日开始：对住房赠与的规定进行调整，之前已经赠与出去的住房，今后将不再被计入赠与人所拥有的住房套数之中。
2025 年是楼市大年，也是房价大反攻之年，更是财富的大风口之年。政策扶持成为最大的风口。只有处于风口之时，银行才会放松贷款门槛，城市也会降低限购门槛。只有在这个时候，普通人才有可能借助六到七倍的杠杆，从银行借钱去购买核心城市的房产。不要再指责猪为何能飞起来，只因它站在了风口之上……
今年，上海楼市会有怎样的景象，大家都非常期待
2024 年 11 月，中国楼市呈现出止跌回稳的态势。各方面的数据，其中包括房价，相较于 10 月份都有所上升。这表明中国楼市的底部已然出现，并且开始有向上攀升的趋势。
对于购房者来说，也进入了难得的进场建仓的机会窗口。
目前的楼市状况是，南方有少数城市较为兴旺，而全国范围内的楼市还远远未被拉动起来。
2025 年的政策面有望迎来更多利好。国家明确表示，2025 年仍将持续发力推动房地产止跌回稳。这意味着政策的暖风会一直吹拂，直至将房地产市场彻底吹暖。
现在的房价差不多回到了十年前，给我们提供了一个能以十年前的价格去买房的机会，楼市像是在倒着行驶来接人，要是这个机会一旦被错过，那绝对会成为人生当中最大的遗憾。
2025 年的货币和财政政策已清晰呈现。上面已透露消息，按照国际标准来看，中国的负债率相较于日本和美国要低很多。这表明我们还有较大的举债空间，并且还提及我们能够增加 70 万亿的国债。
2025年保守估计，我认为M2增量至少在50万亿的规模。
我想不出房价不涨的任何理由，那些在买房这件事上还处于犹豫、纠结状态的人，都将会付出沉重的代价。
总之，现在核心城市的楼市即将迎来爆发。政策方面有底，信心方面有底，资金方面有底，情绪方面有底，房价方面也有底，这 5 重底部再次显现。明年必然会出现小阳春的爆发态势。
想要买卖房子的人，必须要密切关注楼市
作为普通购房者，不要与国家队硬拼。国家现在让你买房，还给出了如此优惠的条件，那你就踏踏实实地买，肯定能从中获利。
历史早已多次证明，当国家号召你买房的时候，你一定要有勇气下大功夫。下手比较迟缓的，投入资金不够多的，最终必定是会后悔的。
在中国投资，就是一个准则：永远听党话，跟党走
我可以无比确信的说：
楼市回暖，已成定局。房价上涨，势不可挡！
现在买房的首付处于历史最低点，利率也处于历史最低点。同时，国家正在进行有意识的货币大放水，这两者叠加在一起，使得楼市大涨的趋势变得无比明确。
中国又迎来了一次社会财富重新分配的时机。在这个时候，对于我们这些普通人来说，最重要的事情就是抓紧时间去购置核心房产，从而拿到筹码。
筹码如同你的诺亚方舟。拥有了筹码，你才能够在货币的洪流中随着水位上升而升高。这样你就能实现财富的升级。
没有筹码，你只能在滔天洪水中挣扎求存，朝不保夕。
这不是危言耸听，而是你很快就会面对的现实。
楼市不可破，也不能破，也不会破！
机不可失，时不再来。人生中真正的机会，抓住一两次便已足够。倘若错过，必然会遗恨终生。
现在就是低成本抄底的最好机会！
不管你当下是否具备买房的实力，都得提升自身的认知。因为只有提升了认知，你才能够在楼市出现波动的时候，把握住属于自己的机会。
